<<
>>

3.3. Управление объектами федерального недвижимого имущества

Общая характеристика недвижимого имущества

Начальные условия при которых осуществляется цикл управления федеральным имуществом следующие. Пусть имеется следующее имущество (табл.

3.15), входящее в состав Военного городка №18.

Таблица 3.15

Характеристика федерального объекта недвижимого имущества

Наименование Полезная площадь, м2 Высота помещения, м Год постройки Материал постройки
Здание бани, одноэтажное 113,7 2,5 1981 кирпич
Здание казармы, одноэтажное 557,5 2,8 1962 щитовое
Склад №32, одноэтажный 86,6 2,8 1974 кирпич
Склад №33, одноэтажный 75,2 3,0 1971 кирпич
Склад №35, одноэтажный 32,3 3,0 1977 кирпич
Склад №37, одноэтажный 176,8 2,5 1970 кирпич

Наличие инженерных коммуникаций: казарма и баня обеспечены водоснабжением и отоплением от пристроечной котельной, имеется электроснабжение.

Площадь земельного участка, занимаемого объектами недвижимости военного городка №18, выделенного при строительстве, составляет 1372 м2.

Недвижимое имущество военного городка №18 обременений правами третьих лиц не имеет. Оценка стоимости и планирование вариантов использования объекта недвижимости

Для оценки стоимости необходимо выяснить степень влияния всех элементов сравнения на базовую цену. Использование построек по прямому назначению не планируется, а с учетом морального и физического износа построек, использование их для производственных целей также не представляется возможным, поэтому цена для оценки стоимости может рассматриваться только участок сам по себе.

Эти предпосылки позволяют предположить, что наиболее эффективным для государства вариантом использования объекта будет его продажа. Начальные условия при определении цены позволяют заключить следующее.

За вычетом затрат на снос построек, цена 1 м2 может составлять около 32,8 руб., что соответствует 3280 рублей (около 200 долл. США) за сотку – это можно признать приемлемой рыночной ценой. Таким образом весь участок может стоить около 45 000 руб.

Площадь, м2 1 372
Цена 1 м2, руб. 32,8
Стоимость участка, руб. 45 002

Таким образом, базовая цена для расчета установлена, однако базовая цена может измениться под влиянием элементов сравнения. На наш, взгляд, условия для приобретения объекта достаточно благоприятные, они учитывают стоимость возможного сноса строений, то есть дают возможность покупателю эффективно использовать вложенные средства, таким образом, финансовые условия увеличивают стоимость объекта на 5%.

Условия продажи при реализации данной сделки – наибольшее преимущество инвестора, так как, во-первых, цена будет установлена на открытом аукционе, во-вторых, оплата объекта может быть произведена в течение 15 дней после подписания протокола с победителем аукциона. Эти факты позволяют поднять уровень базовой цены на 10%.

Рыночные условия таковы, что приобретение именно земельного участка является на сегодняшний день одним из наиболее эффективных вариантов вложения капитала, однако общий неблагоприятный фон понижает влияние этого элемента, его значение может быть установлено на уровне 3,2%. Местоположение военного объекта выбиралось с учетом требований безопасности, однако, существующие подъездные пути делают доступ на объект беспроблемным. Качество подъездных путей, позволяет в короткие сроки осуществить вывоз мусора и доставку строительных материалов, поэтому значение этого элемента может быть установлено равным 6%.

Большой моральный и физический износ строений удешевляют стоимость объекта, однако базовая стоимость объекта уже включает возможные затраты на реконструкцию, поэтому значение – 3%. Текущие доходы от объекта недвижимости нулевые, наоборот потребуются дополнительные расходы. Как следствие, снижение базовой цены на 3,4%.

На основании совокупных влияний можно провести расчеты, результаты которых представлены в таблице 3.16.

Таблица 3.16

Установление цены продажи объекта

Финансовые условия (условия финансирования сделки) 5,00%
Условия продажи 10,00%
Рыночные условия (время сделки) 3,20%
Местоположение объекта 6,00%
Физические характеристики -3,00%
Показатели доходности -3,40%
Цена базовая 45002
Цена продажи 53012

Таким образом, начальная цена объекта недвижимого имущества Военного городка №18 (4 складских помещения, 1 здание казармы, 1 здание бани) – 53 тыс. руб. Проведение конкурса (аукциона) по продаже объекта

Аукцион проводится открытым по составу участников. Предложения по цене приобретения имущества заявляются участниками аукциона открыто в ходе проведения торгов. Продавец – Российский фонд федерального имущества, собственник продаваемого имущества – Российская Федерация. Средства платежа – денежные средства в валюте Российской Федерации (рубли).

К участию в аукционе допускаются юридические и физические лица, которые в соответствии со ст. 9 Федерального закона Российской Федерации “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации” от 21.07.97 №123-ФЗ могут быть признаны покупателями, своевременно подавшие заявку на участие в аукционе и представившие документы в соответствии с перечнем, установленным законодательством о приватизации, обеспечившие поступление установленной суммы задатка в установленный срок.

Документы, представляемые претендентами для участия в аукционе:

· заявка на участие в аукционе;

· документы, подтверждающие внесение суммы задатка и оплату билета участника аукциона;

· претенденты – физические лица представляют паспорт;

· претенденты – юридические лица представляют утвержденные в установленном порядке учредительные документы и балансовые отчеты за последние три года деятельности (в случае, когда юридическое лицо существует менее 3-x лет, – за время его существования);

· доверенность на лицо, имеющее право действовать от имени участника – юридического лица (в случае участия первого лица организации представляется протокол собрания о его избрании/назначении);

· справка налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие у претендента просроченной задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней по состоянию на последний квартал;

· письменное решение соответствующего органа управления претендента, разрешающее приобретение имущества, если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством страны, в которой зарегистрирован претендент;

· документы, подтверждающие наличие или отсутствие в уставном капитале претендента доли РФ, субъектов РФ и муниципальных образований;

· подписанная претендентом опись представляемых документов (в 2 экземплярах).

Обязательным является представление справки налоговой инспекции о декларировании источников денежных средств, используемых для оплаты имущества, покупателями – физическими лицами в случае совершения по результатам аукциона сделки купли-продажи на сумму более двух тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, покупателями – юридическими лицами в случае совершения по результатам аукциона сделок купли-продажи на сумму более десяти тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда.

Победителем аукциона признается участник, предложивший в ходе торгов наибольшую цену. Победитель аукциона обязан подписать протокол об итогах аукциона в день проведения аукциона. Договор купли-продажи между Продавцом и победителем аукциона (Покупателем) заключается в срок не позднее 5 дней после утверждения протокола об итогах аукциона. Оплата стоимости имущества производится единовременно в течение 10 дней после заключения договора купли-продажи. Право собственности на имущество переходит к покупателю в порядке, установленном действующим законодательством. Расходы по оформлению права собственности на имущество относятся на Покупателя. С дополнительными сведениями об объекте продажи и о порядке участия в аукционе претенденты могут ознакомиться в месте приема заявок.

Таким образом, после продажи объекта недвижимого имущества, государство решает одновременно две проблемы:

1. Сокращение затрат на обслуживание нерентабельных объектов федерального недвижимого имущества.

2. Пополнение доходной части бюджета.

<< | >>
Источник: Кузнецов Вячеслав Юрьевич. УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКИ. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва - 1998. 1998

Еще по теме 3.3. Управление объектами федерального недвижимого имущества:

  1. 2.4. Методика управления федеральным недвижимым имуществом
  2. 46. Цикл управления федеральным недвижимым имуществом
  3. Постановление Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2004 г. N 691 «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом».
  4. Состояние проблемы управления объектами недвижимости
  5. Цели и задачи программы «Управление объектами недвижимости как средствами производства»
  6. 1.1. Федеральная собственность как объект управления
  7. 47. Федеральный кадастр недвижимости (ФКН)
  8. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом
  9. 1.2.1. Недвижимое и особо ценное движимое имущество бюджетного и автономного учреждений
  10. Рынки акций и недвижимого имущества
  11. 5.1. Договор купли-продажи недвижимого имущества (параграф 7 30 Главы ГК РФ)
  12. 49. Оценка эффективности использования объектов недвижимости
  13. Расчет арендной платы недвижимого имущества государственных предприятий и учреждений
  14. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
- Информатика для экономистов - Антимонопольное право - Бухгалтерский учет и контроль - Бюджетна система України - Бюджетная система России - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики в России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инновации - Институциональная экономика - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Кризисная экономика - Лизинг - Логистика - Математические методы в экономике - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоговое право - Организация производства - Основы экономики - Политическая экономия - Региональная и национальная экономика - Страховое дело - Теория управления экономическими системами - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятия - Экономика природопользования - Экономика труда - Экономическая безопасность - Экономическая география - Экономическая демография - Экономическая статистика - Экономическая теория и история - Экономический анализ -