<<
>>

1.3 Державна реєстрації нерухомого майна і іпотеки

Відповідно до ст. 4 Закону України „Про іпотеку”: „обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законом. Це означає, що державні органи в Україні здійснюють фіксацію фактів, явищ, відомостей чи певних матеріальних об’єктів з метою засвідчення дійсності і надання їм законного (легітимного) статусу.

У разі недотримання умов державної реєстрації іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно”.

Важливо знати, а тому проаналізувати те, наскільки нормативно-правові акти щодо обов’язковості реєстрації іпотеки є узгодженими, оскільки в протилежному іпотека не буде ефективною юридичною конструкцією для залучення грошових коштів для інвестування в економіку.

Вимоги статті 4 Закону України „Про іпотеку” полягають у тому, що обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації. Однак у разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно. Дана стаття дозволяє учасникам іпотечних правовідносин не реєструвати договір іпотеки. Проте пункт 1 статті 3 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” зазначає, що речові права на нерухоме майно, їх обмеження та правочин щодо останнього підлягають державній реєстрації. Ця стаття зобов’язує учасників іпотечних відносин обтяження нерухомого майна, в тому числі іпотеку піддавати обов’язковій державній реєстрації. Це твердження слідує з іншої статті цього закону, зокрема, 19, яка визнає договір про іпотеку підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав. Тобто договір іпотеки підлягає обов’язковій державній реєстрації, що не відповідає вимогам Закону України „Про іпотеку”.

Власне наочним є досить суттєві суперечності. Крім того, не узгоджується вищезазначене положення і з вимогами ст. 16 Закону України „Про заставу”: „реєстрація застави не пов'язується з моментом виникнення права застави та не впливає на чинність договору застави”. Таким чином законодавство України не пов’язує момент виникнення іпотеки, тобто набуття прав і обов’язків учасників іпотечних правовідносин та момент її реєстрації. Але у разі відсутності державної реєстрації іпотеки у іпотекодержателя відсутнє пріоритетне право задоволення своїх вимог з предмету іпотеки, що в свою чергу стимулює останнього реєструвати договір іпотеки.

З огляду на суперечливість вимог ч. 2 ст. 4 Закону України „Про іпотеку” та п. 1 ст. 3 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” слідує, що ч.1 ст.4 Закону України „Про іпотеку” щодо здійснення державної реєстрації обтяження нерухомого майна в порядку встановленого законом передбачає інший, невідомий чинному законодавству механізм проведення державної реєстрації. Тому логічним є висновок, що згадані вище вимоги українського законодавства повинні бути врегульовані шляхом запровадження обов’язкової реєстрації іпотеки. Це по-перше.

По-друге, в основу сучасної системи державної реєстрації, що діє в Україні не вкладено положення засвідчення дійсності і надання легітимного статусу факту, явищу тощо. Тобто альтернативна державна реєстрація іпотеки фактично порушує її цільове призначення. При цьому доводимо до відома те, що обов’язковість реєстрації іпотеки встановлена у багатьох зарубіжних країнах. Серед них: Швейцарія, Великобританія, Угорщина, Чехія, Росія, Казахстан. Зміст вказаної реєстрації має різний характер, але за своєю суттю досить близькі.

Так у Швейцарії існує обов’язкова система реєстрації іпотеки. Саме в реєстрі встановлюється порядок задоволення вимог заставних кредиторів. Однак в швейцарському праві не застосовується принцип часової черговості в чистому вигляді. Якщо звільняється яка-небудь черга, то автоматичного переходу на місце, що звільнилося більш пізнішої заставної вимоги не стається.

Іпотекодавець має право розпоряджатися такою прогалиною в черзі на свій розсуд, уклавши новий договір іпотеки. Ще одним правовим наслідком запису в реєстрі нерухомості встановлено: на зареєстровану таким чином вимогу не розповсюджується позовна давність, коли по відношенню до решти застав діє загальний строк позовної давності 10 років.

За законодавством Великобританії – будь-яка іпотека (крім іпотеки, що пов’язана з депонуванням документів про право на землю) підлягає реєстрації обтяжень у відповідності до Закону про поземельну реєстрацію 1925 р. При наявності декількох зареєстрованих іпотек їх пріоритет визначається за датою реєстрації.

За правом Угорщини для дійсності договору про іпотеку необхідно дотримуватися двох умов: письмова форма договору і реєстрація іпотеки у Поземельній книзі.

За законодавством Чехії договір застави нерухомості повинен бути зареєстрований в кадастрі нерухомості. Згідно з вимогами Торгового кодексу реєстрація договору проводиться на основі заяви іпотекодержателя і власника майна.

За законодавством Російської Федерації іпотека підлягає державній реєстрації установами юстиції в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно в порядку, встановленому федеральним законом “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і угод з ним”. Державна реєстрація здійснюється на основі заяви заставодавця за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки. Іпотека повинна бути зареєстрована протягом одного місяця з дня надходження необхідних для її реєстрації документів в орган, що здійснював державну реєстрацію іпотеки. Державна реєстрація іпотеки здійснюється шляхом внесення реєстраційного запису про іпотеку в єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно. Датою державної реєстрації іпотеки вважається день здійснення реєстраційного запису про іпотеку в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно. Реєстраційні записи в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно здійснюються в черговості, визначеній на основі дати надходження всіх необхідних документів в орган, що веде даний реєстр.

Для третіх осіб іпотека рахується такою, що виникла з моменту її державної реєстрації. Таким чином договір іпотеки набуває юридичної сили з моменту його державної реєстрації.

Для прикладу у відповідності до ст. 3 Указу Президента Республіки Казахстан „Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і угод з ним” право застави виникає з моменту його реєстрації. Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно і угод з ним закріплює правило про те, що при відсутності державної реєстрації прав на нерухоме майно, останні не рахуються такими, що виникли. Судова практика у даній країні стикається з різними ситуаціями, коли виникає питання про значення реєстрації застави [52, c. 138]. Так, колегія з господарських справ Алматинського міського суду, розглянувши позов ТзОВ “Фараби” до ТзОВ “Стар” про звернення стягнення на майно відповідача у зв’язку з невиконанням останнім договірних зобов’язань, вирішила стягнути з відповідача 153900 доларів США по курсу тенге шляхом звернення стягнення на його майно, в тому числі на закладену позивачу за договором застави садову ділянку з будівлею. Звернення стягнення на предмет застави колегія обумовила попереднім провадженням належної реєстрації договору застави. Постановою голови міськсуду дане рішення відмінено, оскільки при відсутності реєстрації застави у позивача не виникло право застави.

По іншому спору суд визнав за позивачем заставне право на будинок магазину, переданого в заставу за проханням відповідача, який не міг своєчасно виконати свої зобов’язання перед позивачем і тому гарантував погашення заборгованості заставою. Через деякий час в суд звернулося АТ „Алматимунайонимдери” з проханням переглянути дане рішення у зв’язку з новими обставинами, оскільки суду на момент винесення рішення не був відомий той факт, що заявник купив у відповідача будинок магазину ще до укладення договору застави. Укладаючи договір застави, відповідач приховав від позивача – заставодержателя факт вже здійсненого продажу будинку.

Договір купівлі-продажу був зареєстрований в управлінні з оцінки і реєстрації нерухомості м. Алмати, існування договору застави відповідач приховував. Рішення суду було переглянуто, оскільки договір застави не був зареєстрований, що тягне за собою недійсність угоди на основі ст.157 Цивільного кодексу Республіки Казахстан, тому право власності на будинок магазину визнано за заявником.

Існують країни, де діє система державної реєстрації подібна до України. Серед найбільш відомих є досвід зокрема США. У відповідності до законодавства США договір про встановлення іпотеки підлягає реєстрації, однак відсутність її не означає, що договір не дійсний. Вимогу реєстрації іпотечного договору встановлено для захисту третіх осіб. Реєстр іпотечного договору також встановлює пріоритет тієї чи іншої іпотеки за датою реєстрації.

Для підтвердження позиції необхідності обов’язкового здійснення державної реєстрації іпотеки розглянемо питання її правового призначення у країнах Європи.

Центральноєвропейський тип поземельної книги ведеться в Австрії, Німеччині, Швейцарії, Польщі, Чехії, Словаччині, Угорщині, Словенії, Хорватії, Англії тощо [96, c. 278]. Поземельна книга є державним реєстром. Вона покликана документувати і одночасно давати інформацію про те, хто є власником майна, які права на нього мають треті особи, якими зобов’язаннями і обмеженнями встановлені щодо нього. Внесення відомостей в поземельну книгу має правовстановлюючу дію. Зміст поземельної книги завжди рахується таким, що відповідає дійсності. У випадках, коли записи в поземельній книзі більше не відповідають дійсності (в результаті спадковості), то їх виправлення проводиться за заявою учасника, що пред’явив докази про правонаступництво. В порядку виключення – з метою підтримання функціональної здібності поземельної книги – установі, яка веде поземельну книгу, надано право в службовому порядку без заяви вносити такі зміни. Надійність іпотеки можна визначати за здійсненням примусового виконання. Тому в країнах, що мають іпотечну систему без реєстрації в поземельній книзі не допускаються ніякі законні пріоритетні права на задоволення або привілеї (виняток складають пов’язані з земельними ділянками платежі громадян на користь держави).

Центральноєвропейська система ведення поземельної книги характеризується обов’язковим регулярним обміном важливими даними між поземельною книгою і кадастром і продовженням ведення цих даних. У поземельну книгу вносяться не всі дані кадастру, а лише ті, які необхідні для вирішення питань, пов’язаних з власністю і обтяжуючими зобов’язаннями. Державна реєстрація іпотеки при належній її організації дозволяє вирішити завдання, що сприяють підвищенню ефективності застосування інституту іпотеки. Одна із функцій реєстрації – інформаційна. Реєстрація нерухомого майна дає кредитору можливість отримати відомості про історію боргових зобов’язань потенційного партнера і, виходячи з отриманої інформації, вирішити питання доцільності укладання з останнім договору, коли в того вже є декілька кредиторів, в тому числі по заставному зобов’язанню. Отримана інформація може також запобігти укладанню договору з ненадійним боржником і уникнути махінацій, пов’язаних з іпотекою одного і того ж майна різним особам без дотримання правил про перезаставу. Крім того, можливість для будь-якої особи отримати через систему реєстрації інформацію про заставні зобов’язання боржника об’єктивно стимулюють боржника до належного виконання договорів.

Відкритість інформації щодо обтяження нерухомого майна має такі переваги:

- мінімізація умов існування чорного ринку;

- сприяння розвитку відносин власності;

- можливість визначення реальних цін на земельні ділянки та нерухоме майно.

У Німеччині громадянин на підставі принципу „законного інтересу” може отримати інформацію про чуже майно і права на нього. Ця інформація платна, вартість її в середньому складає 20 Є. Таким чином, спираючись на досвід країн Європи важливо відзначити про необхідність здійснення комплексної реєстрації земельних ділянок і об’єктів нерухомості на них, а також їх обтяження.

Держателем державного реєстру є центральний орган виконавчої влади, а реєстраторами – місцеві органи державної реєстрації, державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси.

Крім вищезазначеного, законодавство України розмежовує реєстрацію самих нерухомих об’єктів, як умову формування і технічне існування самого об’єкту, і реєстрацію речових прав на нерухоме майно. Технічний облік будівель і споруд здійснюють бюро технічної інвентаризації БТІ. Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, зокрема прав власності на нерухоме майно, речових прав на чуже нерухоме майно, обмежень речових прав здійснюють органи державної реєстрації прав на чолі з центральним органом виконавчої влади. Тобто цих два види реєстрації існують паралельно і не замінюють один одного. Що стосується іпотеки, то вона можу бути зареєстрована двічі - у Державному реєстрі іпотек, держателем якого є Мін¢юст, а також відповідно до ст. 23 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” проводиться державна реєстрація обмежень речових прав на нерухоме майно у Державному реєстрі прав органом державної реєстрації прав на підставі договору застави нерухомого майна (іпотеки). У частині 7 ст. 3 Закону України „Про іпотеку” зазначено, що пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації. Крім того, існує часова різниця при реєстрації у цих двох випадках: якщо у Державному реєстрі іпотек обтяження майна іпотекою можна зареєструвати в день надходження повідомлення (за умови надання достовірних документів), то розгляд заяви і прийняття рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, а також надання відмови у ній проводиться у строк, що не перевищує 14 календарних днів. Разом з тим визначення з якого моменту кредитор отримує переважне право на задоволення своїх вимог є принципово важливим для кредитора, оскільки, наприклад, датою державної реєстрації обтяження нерухомого майна вважається день здійснення реєстраційного запису в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно. А розгляд заяви і прийняття рішення органом реєстрації проводиться у строк, що не перевищує чотирнадцяти календарних днів з дня отримання заяви та відповідних документів. Обмеження речових прав на нерухоме майно (обтяження нерухомого майна) – обмеження або заборона розпорядження нерухомим майном, установлена відповідно до правочину (договору), закону або актів органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих в межах повноважень. Державна реєстрація обтяжень нерухомого майна здійснюється в день надходження повідомлення, тобто має зворотну силу. Такої позиції притримується також реєстраційна система Польщі, адже волевиявлення власника нерухомості про встановлення іпотеки вважається зробленим не тоді, коли про це стало відомо набувачу права (іпотекодержателю), а в той момент, коли волевиявлення в установленій формі було здійснено в районному суді, де ведеться поземельна книга цієї нерухомості. Запис, зроблений в книзі, має зворотну силу – з дня подачі відповідної заяви.

Таким чином на сьогоднішній день іпотеку можна зареєструвати у двох вищезазначених реєстрах, при цьому невідомо, за умови якої державної реєстрації кредитор набуватиме пріоритетного права задоволення своїх вимог, Законом України „Про іпотеку” дана норма також не визначена. Крім того, при організації системи державної реєстрації обмежень нерухомого майна не досягнуто одного із обов’язкових принципів – принципу достовірності. Адже законодавець не ввів обов’язкову реєстрацію іпотеки, а тому не можливо чітко стверджувати, що особа яка забажає отримати у власність чи іпотеку таке нерухоме майно достовірно буде володіти інформацією про права чи обтяження даної нерухомості.

Для розв’язання цієї задачі необхідно запровадити єдиний державний реєстр іпотек у якому буде зберігатися інформація щодо обтяження нерухомого майна таким видом забезпечення зобов’язання. Для ліквідації даної прогалини у законодавстві пропонуємо ч. 1 ст. 4 Закону України „Про іпотеку” викласти у редакції: „Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає обов’язковій державній реєстрації у Державному реєстрі іпотек. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір вважається недійсним”. Введення такого положення надасть можливість володіти достовірною інформацією щодо обтяжень нерухомого майна, забезпечить рівні права усіх учасників іпотечних відносин з врахуванням вимог чинного законодавства.

Крім державної реєстрації іпотеки, чинним законодавством передбачено обов’язкове її нотаріальне посвідчення. Відповідно до ст. 18 Закону України „Про іпотеку” іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Відповідну норму містить і ст. 13 Закону України „Про заставу” у випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, договір застави повинен бути нотаріально посвідчений на підставі відповідних правоустановчих документів.

Нотаріальне посвідчення договору застави нерухомого майна здійснюється у відповідності до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5 та зареєстрованої у Мін’юсті від 03.03.2004 р. № 283/8882. Для нотаріального посвідчення сторони іпотечних правовідносин повинні надати документи, що свідчать про наявність прав на нерухомість, яка закладається, і документів, що свідчать про права цих осіб (сторін) на укладання договору про іпотеку. Крім того, необхідно надати технічну документації органів технічної інвентаризації (БТІ) на заставний об’єкт.

Одночасно з посвідченням договору про іпотеку нотаріус, якщо це передбачено договором, накладає заборону на відчуження предмету іпотеки. Нотаріальне посвідчення здійснюється за місцем розташування нерухомого майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину.

Основна мета нотаріального посвідчення договору є забезпечення відповідності його вимогам чинного законодавства з тим, щоб згодом іпотекодавець за рахунок залучення додаткових інвестицій зумів примножити свою власність, а кредитор у разі неналежного виконання боржником зобов’язання мав змогу задовольнити свої вимоги та відшкодувати збитки.

З однієї сторони ідея надання необмеженого вибору нотаріуса, в тому числі з іншого нотаріального округу є привабливою, оскільки сторони вибирають певного фахівця у цій справі якому довіряють. Однак існує і не дуже приємна сторона цього задуму.

Якщо дозволити сторонам іпотечних правовідносин самостійно вирішувати питання у якого нотаріуса здійснювати нотаріальне посвідчення договорів іпотеки, не прив’язуючи його до місця знаходження нерухомого майна, то постає питання: у кого шукати документи, якщо вони знадобляться.

Крім того, за законодавством України відсутній спільний стержень між нотаріальним посвідченням іпотеки та її державною реєстрацією, що абсолютно не логічно.

Незважаючи на викладене, чітко не зрозуміло доцільність як нотаріального посвідчення договору іпотеки, так і його реєстрації. Згідно з частиною 2 статті 3 Закону України „Про іпотеку” взаємні права і обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. Тобто для того, щоб отримати права і обов’язки за іпотечним договором і право пріоритету задоволення кредитором своїх вимог сторонам іпотечних правовідносин необхідно платити два рази: за нотаріальне посвідчення договору іпотеки і за внесення іпотеки до Державного реєстру іпотек. В свій час С.А.Хохлов писав про те, що при наявності державної реєстрації угод з нерухомістю додаткове проходження ще нотаріального посвідчення стає дорого вартісним [129, c. 431]. З таким твердженням важко не погодитися, оскільки з часу введення у 2004 р. декількох реєстрів, зокрема: щодо реєстрації обтяжень рухомого майна, обтяжень іпотек, заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, реєстрація правочинів та їх паралельне існування спричинило подорожчання оформлення банківських кредитів. При цьому лише за реєстрацію договору іпотеки підприємець сплатить такі мінімальні суми, визначені законодавством:

- витяг з реєстру обтяжень рухомого майна – 34 грн.;

- реєстрація в реєстрі заборон – 60 грн.;

- витяг та реєстрація в реєстрі іпотек – 68 грн.;

- витяг та реєстрація в реєстрі правочинів – 34 грн.

Всього 196 гривень не враховуючи нотаріального посвідчення договору іпотеки та обов’язкового страхування її предмету.

Враховуючи, що відповідно до ч. 5 ст. 2 постанови Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 р. № 410 „Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек” реєстраторами є державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси було б доцільно одночасно з нотаріальним посвідченням іпотечного договору здійснювати його реєстрацію у Державному реєстрі іпотек за єдину плату у певному відсотковому вираженні.

Підтвердженням думки автора є досвід Угорщини, де реєстрацію іпотечного права виконує Угорська загальнодержавна колегія нотаріусів. Внесення реєстраційних записів входить до компетенції нотаріуса. Основою для реєстрації іпотечного права служить нотаріально оформлений договір або судове (відомче) рішення про встановлення заставних правовідносин. Нотаріус видає свідоцтво про здійснення реєстрації присутнім сторонам одразу без спеціального клопотання.

Автор не піддає сумніву доцільність здійснення нотаріального посвідчення договорів іпотеки. Мова йде про можливість спрощення процедури документального оформлення іпотеки та її доступність за рахунок запровадження у практику вказаних вище пропозицій.

<< | >>
Источник: РЕВ’ЮК Наталія Валеріївна. ІПОТЕКА ЯК ГОСПОДАРСЬКО-ПРАВОВА КОНСТРУКЦІЯ ЗАЛУЧЕННЯ ІНВЕСТИЦІЙ В ЕКОНОМІКУ. Д И С Е Р Т А Ц І Я на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук. Донецьк –2006. 2006

Скачать оригинал источника

Еще по теме 1.3 Державна реєстрації нерухомого майна і іпотеки:

  1. 1.1. Правова природа іпотеки
  2. 2.2. Іпотека земельних ділянок
  3. 2.1. Іпотека цілісного майнового комплексу підприємства
  4. 3. Порядок реєстрації комерційного банку
  5. План рахунків як засіб реєстрації операцій в обліку
  6. 1.3.1. Провадження з податкової реєстрації.
  7. 2.4. Порядок створення, реєстрації і припинення діяльності комерційних банків
  8. 3.1. Аналіз судової практики вирішення спорів про іпотеку (заставу нерухомості)
  9. 10.2. Порядок оцінювання вартості майна
  10. Методика та техніка облікової реєстрації
  11. 10.10. Звіт про експертне оцінювання вартості майна
  12. 2.2. Правове положення розпорядника майна боржника
  13. 7.4. Процедура розпорядження майном боржника. Функції та повноваження розпорядника майна
  14. 10.1. Необхідність, завдання та принципи експертного оцінювання вартості майна підприємства
- Информатика для экономистов - Антимонопольное право - Бухгалтерский учет и контроль - Бюджетна система України - Бюджетная система России - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики в России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инновации - Институциональная экономика - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Кризисная экономика - Лизинг - Логистика - Математические методы в экономике - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоговое право - Организация производства - Основы экономики - Политическая экономия - Региональная и национальная экономика - Страховое дело - Теория управления экономическими системами - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятия - Экономика природопользования - Экономика труда - Экономическая безопасность - Экономическая география - Экономическая демография - Экономическая статистика - Экономическая теория и история - Экономический анализ -