<<
>>

3.2. Специфика арендных отношений в аграрной сфере

При сложившихся в России законодательной правовой базе и рыночных отношениях в сфере сделок с землей, следует констатировать, что предоставление участкоп государственных и муниципальных земель в аренду выступает в качестве основной формы рыночных отношений в целом по всем субъектам хозяйствования в России.

Развитие арендных отношений в сельском хозяйстве имеет свою историю, связанную с широким развитием внутрихозяйственной аренды.

Но с пере- холом на рыночные отношения возникли особенности, связанные с реформированием колхозов и совхозов и наделением работников земельными долями.

Процесс разгосударствления и приватизации в России проводился в большой спешке, без учета реальных условий и перспективы, с уравнительным принципом распределения земли. В результате по данным РАСХН почти половина площади приватизированных сельскохозяйственных угодий находится у лиц, которые непосредственно с сельскохозяйственной деятельностью не связаны, а 4 млн. собственников земельных долей, по состоянию на конец года, не решили, что с ними делать - передавать в уставный фонд хозяйства, сдавать в аренду и т.п. В настоящее время не используется 15 млн. га сельхозугодий, в том числе около 10 млн. га пашни. Такой подход к приватизации, в сочетании с ростом цен на средства производства и сокращением бюджетных дотаций селу, привел к выбытию земель из оборота, к падению почвенного плодородия.

Приватизация земель и реорганизация колхозов и совхозов произошла, в основном, достаточно формально, за счет деления земель на доли и «якобы» раздачи их крестьянами. Но основная масса крестьян до сих пор не знает, где его доля. В Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституциональных прав граждан на землю», собственникам земли рекомендовано заключать договоры с пользователями их земли (с правом раздумывания в течении шести лет). Однако на деле все это заканчивается сдачей прав собственности на земли в уставной капитал объединения (предприятия), и, согласно Гражданскому кодексу, право собственности переходит к предприятию.

Крестьяне теряют не только право на собственность, но и, как формальные акционеры, дивиденды, ибо большинство сельхозпредприятий России - убыточны.

Аренда удачно соединяет права пользования землей и собственника результатов производства. При этом аренда позволяет включать землю в систему рыночных отношений без передачи ее в частную собственность, поэтому аренда (особенно применительно к землям сельскохозяйственного назначения) выступает важнейшим рычагом преобразования земельных отношений. Такой подход позволяет использовать так называемую «социальную функцию земли», согласно которой земля, как естественный природный ресурс, должна удовлетворять потребности всего общества.

Анализ прошедшего этапа приватизации в России показывает, что в России была альтернатива частной собственности, которой не воспользовались в период реформирования. Это касается всех производственных ресурсов, включая землю. Мы уже отмечали, что во многих развитых странах с рыночной экономикой (Голландия, Израиль и др.) нет частной собственности на землю, но зато имеется высокоразвитое сельское хозяйство в условиях рыночных отношений. Так что частная собственность не выступает синонимом ни рыночных отношений, ни эффективности. И результаты падения производства и потребления продуктов питания в России надушу населения после 1991г. говорят о неоптимальном выборе пути развития сельского хозяйства. Мы разделяем вывод о том, что право на землю следует приобретать не через акт купли- продажи, как формы отчуждения земельной собственности, а в форме приобретения права на землю как на объект хозяйствования, по сути аренды для получения трудового дохода. То есть земля в большей степени должна рассматриваться как объект хозяйствования, что не исключает возможности земельного рынка, но рынка не собственности, а прав хозяйствования.

Таким образом, именно аренда позволяет наиболее последовательно разделить понятия собственности и хозяйствования. При сохранении собственности в руках государства, арендатор, при соответствующем правовом обеспечении, может остаться как хозяином средств производства, так и активным товаропроизводителем, участником рыночных отношений.

По сути, единственное ограничение состоит в том, что арендатор не в праве нарушать законных интересов арендодателя.

По состоянию на 1 января 2004г., в собственности граждан и юридических лиц было 129,2 млн. га, это 7,6% земельного фонда России. В государственной и муниципальной собственности - 1580,6 млн. га земли (92,4%). В собст-венности граждан - 124,2 млн. га, из них земельные доли составляют 113,3 млн. га, или 87,7% земель, находящихся в частной собственности. В структуре земель сельскохозяйственного назначения в собственности граждан сосредоточено 490 тыс. га (5,3%). Из всех земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, 94% приходится на земельные доли, большая часть которых сдается в аренду. При этом почти 22% земельных долей собственниками получены не были, и они не приняли решение по распоряжению этими долями.3'

В России с земельными участками осуществляются следующие виды сделок: представления в аренду, продажа прав аренды и продажа на конкурсах, аукционах. В 2003 г. земельный рынок России развивался в основном за счет передачи государственных и муниципальных участков в аренду. Так, в Южном федеральном округе в аренду передано 13,7% земель, в Уральском -18,3%, центральном - 6,1%, а в Сибирском -1,6%.

Собственники земельных долей по-разному распорядились своей землей, большая часть передала земельную долю на условиях аренды, меньшая часть передала право пользования земельными долями в уставной капитал сельскохозяйственных предприятий.

Следует отмстить, что большая часть собственников земельных долей предпочитает сдавать их в аренду, а не передавать в уставной фонд соответствующих сельскохозяйственных организаций. Социологический опрос, прове-денный в Республике Бурятия (Каргапольцевой А.В.) в 2002г., показал, что срсди населения отчетливо выражена настороженность к разрешению купли- продажи земли. Это объясняется убежденностью крестьян в том, что операции купли-продажи земли приведут к ее концентрации в руках людей, не умеющих на ней работать.

Большинство респондентов убеждены, что земля должна находиться в аренде - 88,4% опрошенных респондентов. Таблица 13 Вилы сделок Годы 1999г. 2000г. 2001г. 2002г. 2003г. 2003 г. в % к 1999г. Аренда государственных и муниципальных земель: Количетсво сделок (млн.сд.) 4,7 4,7 5,5 5,3 3,7 78,7 Плошадь (млн. га) 72,0 60,2 69,9 43,9 67,4 93,6 Продажа прав аренды: Количссвто сделок (сд.) 8104 15615 6936 5734 10660 131,5 1 Ілошадь (га) 6844 4999 24553 2735 12093 176,6

Динамика арендных сделок с земельными долями в РФ

Судя по динамике арендных сделок с земельными долями, процесс этот стал замедляться как в количественном плане, так и по площади арендованных земель, в то же время, продажа прав аренды увеличилась, но ее удельный вес в общем объеме арендных земель незначителен. Главным, на наш взгляд, в торможении развития арендных отношений продолжает оставаться нормативно- правовая и институциональная база.

Как известно, большая часть сельскохозяйственных земель оформлена как земельная доля, а это имущественное право, которое по действующему за-конодательстпу не может быть передано п аренду. Срок приведення, в соответствие с законодательством, договоров аренды земельных долей - до 1 января 2007г. Для этого собственник земельной доли, который намерен заключить договор аренды, должен выделить свою долю в отдельный участок. Или все собственники земельных долей по общей договоренности могут целиком передать в аренду находящийся в их общей собственности участок. Но такой подход порождает теневой оборот земельных ресурсов, ибо неплатежеспособных собственников земельных долей вынуждают различные коммерческие структуры за мизерную плату передавать им земельные участки.

Следует так же учитывать, что согласно Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (от 24 июля 2002г. №101-ФЗ) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Но как показывает время, одного принятия закона не достаточно. В результате на кадастровый учет поставлено немногим более 10% всех землевладений и землепользователей. Приняв закон, государство должно было создать систему институтов для обеспечения реализации земельных законов. Проблемой земельного кадастра и землеустройства, юридическим оформлением нрав и сделок занимается множество ведомств, порождая теневой рынок, снижая уровень контроля и способствуя выведению земель из сельскохозяйственного оборота. Необходим единый орган, обеспечивающий реализацию земельных законов и прав владельцев, работающий по принципу одного окна, и тогда можно навести порядок в землевладении и повысить отдачу земельных ресурсов.

Арендная плата за сельскохозяйственные земли - важнейшее звено арендных отношений. От ее обоснованности зависит не только рост доходов различ- ных бюджетов, но и стимулирование эффективного использования земельных

ресурсов.

Таблица 14

Динамика постумения арендной платы за земъю (мін. руб.) Годы Всего платежи за землю В том числе арендная плата Доля арендной плати в земельных платежах в % Всего Федеральный бюджет В консолидиро-ванный бюджет В федеральный бюджет 1999 18113.2 7185,0 1582,4 39.7 41,9 2000 24765,0 10790,1 3127,9 44,0 48,0 2002 49462,1 24125,8 3588,0 49,0 51,0 2003 89284,5 47729,0* - - - в 2003г. средства от платежей за землю в федеральный бюджет не перечислялись (закон РФ № 110-ФЗ от 24.07.2002г.).

Как видно из данных Таблицы 14, величина арендной платы за землю стабильно увеличивается и, начиная с 2003 года, превысила по сумме налог на землю. Эта тенденция связана с более высокими темпами роста арендной платы по сравнению с земельным налогом. При этом подчеркнем, что ставки земельного налога и арендной платы постоянно индексируются. Так, в 2002г. к ним применяется коэффициент 2, а в 2003г. - 1,8.

Правовой основой для установления налога на землю выступает Налоговый кодекс РФ, Закон РФ от 01 октября 1991г.

№1738-1 «О плате за землю» и нормативно-правовые акты субъектов РФ. Как правило, исполнительные органы соответствующих субъектов хозяйствования своими решениями устанавливают базовые размеры арендной платы по типовым видам земель и категориям арендаторов. Учитываются так же спрос и предложение, величина участка, качество земель, наличие инфраструктуры и другие факторы.

Теоретически, арендная плата равна земельной ренте. В реальности она выше, во-первых, потому что в аренду сдается участок, имеющий определенную инфраструктуру (как минимум дорогу), следовательно, в арендную плату можно включать процент за пользование примененного к земле капитала, а, во- вторых, необходимо учитывать все особенности рыночной конъюнктуры.

В субъектах федерации имеются свои методические подходы к установлению арендной платы за землю. В Санкт-Петербурге действует методика определения арендной платы за земельные участки, которая устанавливает порядок расчета арендной платы за сдаваемые в аренду земельные участки, находя-щиеся в государственной собственности, расположенные на территории Санкт- Петербурга. Данной методикой предусмотрена ставка арендной платы в размере 0,014 долл. США за 1 кв. м в год, применяемая для земельных участков, занимаемых арендаторами, освобожденными по закону РФ «О плате за землю» от уплаты земельного налога.

В большинстве же территорий, базовые нормативы арендной платы за землю рассчитываются на основе действующего земельного налога с применением различных поправочных коэффициентов, учитывающих целевое использование земли, территориальные особенности, специализацию арендаторов, и закрепляются договором между арендодателем и арендатором.

Следует подчеркнуть, что как ставки земельного налога , так и арендной платы, не отражают реальную ценность сельскохозяйственных угодий, включая качество земли, а устанавливают на основе несопоставимой кадастровой информации, не отражающей реальные условия, сложившиеся в данной конкретной местности, и такой подход не может служить базой при расчете ставки единого сельскохозяйственного налога.

По данным Федеральной службы земельного кадастра России, реальная оценочная стоимость земель на единицу площади сельских населенных пунктов в России различается более чем в 100 раз, а в то же время ставки земельно- го налога различаются только в несколько раз. Это приводит к различиям реального налогового бремени в несколько десятков раз . Аналогичная ситуация складывается и в сельской местности. В результате налоговая нагрузка, а, следовательно, и арендная плата, определяется формальным отнесением земель к равным категориям, а не реальной ценностью земельных участков и получаемой земельной рентой. Необходим дифференцированный подход при формировании налоговой базы с учетом природно-экономических условий каждого объекта налогообложения.

В основу цены земли должна быть положена се рентная оценка. Земель-ный налог, устанавливающийся в процентном отношении от рентной оценки, частично изымается в бюджет. Оставшаяся часть ренты формирует предпринимательский доход на восстановление почвенного плодородия. Цена земли определяется по схеме расчета капитализированной земельной ренты, учитывающей величину ренты, которую принесет земельный участок, и норм ссудного процента. Цена земли определяется той суммой денег, которая будучи по-ложенной в банк, приносила бы доход равный ренте, полученной с этой земли.

Таким образом, экономической основой реализации права собственника на произведенный на его земле прибавочный продукт выступает рентный платеж, в основе которого лежит дифференциальная рента, учитывающая реальные различия в условиях производства. Рента определяется на единицу площади, как дифференциальная разность между стоимостью продукции в ценах реализации и индивидуальной ценой производства.

В связи с принятием Земельного кодекса России, разрешившего свободную куплю - продажу земли (кроме земель сельскохозяйственного назначения), резко усиливается функция государственного контроля над ценой реализации. Дело в том, что новый Кодекс не конкретизирует механизм определения цен земли с учетом ее качества и местоположения, а устанавливает диапазон от 5 до 30 кратной ставки земельного налога в год . Так что для теневого бизнеса между местными чиновниками и предпринимателями открываются широкие возможности.

Сложившаяся рыночная цена земли реально дифференцирована по крупным городам от центра к периферии (за редким курортным исключением), а в сельской местности - от дорожных трасс (где источником доходов выступает дорожная инфраструктура) в глубину территориальных образований с индиви-дуальным сезонным интересом (грибы, ягоды, рыбалка). Недоучет перечисленной специфики не только обострит процесс криминализации земельного бизнеса, но и лишит бюджеты дополнительных налоговых поступлений. В настоящее время ставки земельного налога никак не связаны с эффективностью использования земли. На наш взгляд, при определении величины земельного налога налоговая ставка должна быть тесно увязана с изменением показателей, характеризующих как динамику качественного состояния земельных ресурсов, так и использование земельных ресурсов. В зависимости от предназначения земель эти показатели могут быть разными. Для земель сельскохозяйственного назначения большое значение имеют показатели, отражающие повышение (или снижение) уровня продуктивности земли и повышение (или снижение) плодородия земли. В целях стимулирования высокопродуктивного использования земли и повышения сс плодородия могут использоваться и налоговые льготы.

Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения, согласно федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», составляет сорок девять лет. При сдаче земли в аренду арендодатель обязан передать земельный участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением и свободным от прав третьих лиц. Несколько позже принят федеральный закон от 07 марта 2005г. ЛЧ4-ФЗ «О внесении изменений в статью 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях». Согласно этому закону, собственники земли, арендаторы, землевладельцы и землепользователи несут административную ответственность за «не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства», если земельный участок не используется в указанных целях в течение трехлетнего срока, установленного федеральным законом .

Вводится также система штрафов и возможность обращения в суд с заявлением о прекращении права на землю. Одновременно, если земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, в течение трех лет не используется арендатором, аренда может быть прекращена по тре-бованию арендодателя. В то же время, если собственник не использует такой участок в течение того же периода, государственные или муниципальные органы вправе предъявить в суд требование о принудительной продаже участка с соответствующей компенсацией. Учитывая низкий уровень жизни большинства сельских владельцев земельных долей и невозможность обработки земельных участков, это положение открывает широкие возможности для их скупки крупным капиталом.

В заключение параграфа отметим, что:

Арендная форма земельных отношений в России с се многовековым общинным менталитетом - один из важнейших способов расширения рынка земли. Однако для того, чтобы экономический рычаг эффективно заработал, необходимо предоставить арендатору возможность получения кредита, ипо-течного залога, различные льготы, обеспеченные за счет бюджетных средств.

С целью формирования рыночного оборота земли целесообразно создание земельных ипотечных банков, что позволит легализовать залоговые функции земли, повысит капитализацию и их инвестиционную привлекательность.

Следует учесть, что не всякая арендная плата соответствует земельной ренте. Если в аренду сдается только земельный участок без инфраструктуры, то арендная плата совпадает с рентой. Однако при наличии набора инфраструк-турных сооружений, во временное пользование передается и вложенный капитал, процент за пользование которым должен быть возмещен землевладельцу. Следовательно, рента представляет в этом случае лишь часть арендной платы.

Актуальным остается совершенствование правовой базы - как основы формирования рыночных отношений в земельной сфере. Это касается ряда уже принятых законов. Должна быть изменена та часть статьи 66 пункта 3 земельного кодекса РФ, где записано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка, его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной. Это положение хорошо может работать на пополнение бюджета, но одновременно отсекает от земельного рынка массового по- требиеля, ибо, как известно, рыночная стоимость земли растет, будет расти и кадастровая стоимость, следовательно, и налоги.

Следует также уточнить сферу действия статьи 82 ЗК РФ, где отмечается, что земли сельхозназначения могут быть предоставлены в собственность государственным и муниципальным унитарным предприятиям. Но это не соответствует положениям статьи 113 ГК РФ, согласно которой унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество, в том числе земельные участки. В этой связи в ст. 113 ГК РФ необходимо внести соответствующую поправку, разрешающую передачу земель в собственность унитарным предприятиям.

<< | >>
Источник: Мальцев Владимир Павлович. Арендные отношения в системе управления имуществом субъекта Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва —2005. 2005

Еще по теме 3.2. Специфика арендных отношений в аграрной сфере:

  1. 1. Аграрные отношения и их специфика.
  2. Глава III. Основные направлення совершенствовании арендного механизма в сфере земельных отношений и лизинга
  3. Глава II. Анализ состояния арендных отношений и методические подходы к определению арендной платы
  4. Арендное жилье как инструмент решения современных проблем в жилищной сфере
  5. Специфика маркетинга в банковской сфере
  6. Рыночная революция в аграрной сфере
  7. 1. Лизинг как особая форма арендных отношений
  8. 1.3. Правовые аспекты арендных отношений
  9. Экономический механизм хозяйствования пред­принимательских структур в аграрной сфере
  10. 1.2. Эволюции развитии арендных отношений и их современное состоиние в России
- Информатика для экономистов - Антимонопольное право - Бухгалтерский учет и контроль - Бюджетна система України - Бюджетная система России - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики в России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инновации - Институциональная экономика - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Кризисная экономика - Лизинг - Логистика - Математические методы в экономике - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоговое право - Организация производства - Основы экономики - Политическая экономия - Региональная и национальная экономика - Страховое дело - Теория управления экономическими системами - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятия - Экономика природопользования - Экономика труда - Экономическая безопасность - Экономическая география - Экономическая демография - Экономическая статистика - Экономическая теория и история - Экономический анализ -