58. Оценка стоимости недвижимости методом прямой капитализации.
Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. В рамках этого метода стоимость объекта недвижимости определяется:
V=NOI/R
NOI – чистый операционный доход.
R – ставка капитализации.
Чистый операционный доход рассчитывается как устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений.
Последовательность определения NOI:
1) Определяется ПВД.
2) ДВД(ЭВД)
3) ЧОД=ДВД-расходы-резервы
Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости.
Операционные расходы – традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендатору, поддержку устойчивого потока доходов. Например: коммунальные услуги, налог на з/п и т.д.
Под резервом понимается ежегодное откладывание определенной денежной суммы под долгосрочные расходы. К резервам относятся такие элементы зданий и сооружений, оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. Например, крыша, сантехника, лифт, внутренняя проводка, система кондиционирования воздуха.
Еще по теме 58. Оценка стоимости недвижимости методом прямой капитализации.:
- 98) Технология оценки стоимости недвижимости затратным методом.
- 8.4. Оценка стоимости объекта недвижимости
- Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
- 78. Подходы (методы) оценки стоимости предприятия
- Анализ потоков денежных средств: цели, источники информации, оценка структуры по видам деятельности. Прямой и косвенный методы анализа.
- Методы оценки стоимости акций
- 11.3. Методы оценки стоимости фирмы по остаточным доходам
- Виды стоимости облигаций и методы их оценки
- Вцды стоимости акций н методы их оценки
- Оценочная стоимость недвижимости
- Тема 3. Методы оценки стоимости заемного капитала
- Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
- 4.3. Прямой и косвенный методы представления денежных потоков
- О порядке оценки стоимости чистых активов и стоимости одного инвестиционного пая паевых инвестиционных фондов
- 49. Оценка эффективности использования объектов недвижимости
- 57. Основные этапы оценки недвижимости МПСАП.
- Расчет стоимости активов, оценка и составление отчетности о стоимости активов и пассивов фонда