1.2. Эволюции развитии арендных отношений и их современное состоиние в России
Аренда — универсальный экономический рычаг, затрагивающий базис-ные отношения общества и обеспечивающий гармоничное сочетание личных, коллективных и общественных интересов. Аренда (от латинского arrendare — отдавать в наем) — правоотношения экономических агентов, имущественный наем, по которому арендодатель предоставляет арендатору имущество во вре-менное пользование за арендную плату.
Преимущество аренды, как формы управления имуществом, — в возможности увеличения доходности недвижи-мости по сравнению с передачей объектов в хозяйственное ведение или опера-тивное управление. Аренда как система хозяйствования или как организационная форма предпринимательства предполагает наем имущества, а не наем ра-ботника, следовательно, она связана со способом реализации отношений соб-ственности. Одновременно меняется и социальное положение арендаторов, они используют средства производства в качестве их владельцев, что автоматиче-ски повышает их трудовую мотивацию.Арендные отношения как вариант отхода от монополии государственной собственности и как форма хозяйственной деятельности проявляются в пере-даче во владение и пользование земли, имущества, предприятий и их подразделений. Аренда как экономическая категория имеет свое содержание и формы проявления, отвлеченно характеризует сущность какого-либо явления. Аренда как экономическая категория выражает конкретные производственно- экономические отношения каждого данного исторического этапа и, по мере их совершенствования, меняется адекватно сложившимся новым производственным отношениям.
Арендные отношения между арендатором и арендодателем осуществля-ются с помошыо такой формы экономических отношений, как арендная плата, которая, при прочих равных условиях, позволяет, согласно договора, распреде-лить вновь созданную стоимость.
Арендная плата, как правило, включает:
Амортизацию арендованного имущества;
Часть прибыли, полученной от взятого в аренду имущества, размером не ниже банковского процента.
Ограничение размера арендной платы, в основном определяется ведомственными отношениями.Арендная плата может ограничиться суммой амортизационных начислений. Но, если арендуются помещения с целью производства товара, то аренд-ная плата устанавливается с прибыли. Если это непроизводственные помещения, и они не выступают в качестве средства производства, то это не источник прибыли, то есть это не классическая аренда. Скажем, арендует общественная организация (клуб, секция и т.п.) — это, по сути, имущественная аренда — про-кат вещей.
Имеются особенности в методическом подходе при установлении аренд-ной платы за землю. В земледелии арендная плата выплачивается в виде зе- мольной ренты (источник — прибыль). Амортизация, из-за ее отсутствия, в арендную плату за землю не включается.
Арендные отношения, особенно земельные, имеют в России значитель-ную историю. До 1917г. аренда широко использовалась крестьянами для полу-чения помещичьих, казенных и других свободных земель. Объем такой аренды составлял примерно 50 млн. десятин. Надельная аренда, т.е. аренда крестьяна-ми друг у друга надельной земли, была менее распространенной. Не размеры официальными органами того времени определялись в 1,63 млн. га из всей площади арендованной вненадсльчсской земли. По некоторым подсчетам, 76,5- 76,6% земли арендовалось за деньги, 3,4-7,5% —за отработки и 2,5-2,9% — смешанно. В конце XIX в. основным арендатором среди крестьян выступало зажиточное крестьянство, а арендодателями были главным образом бедняки.
В царской России аренда недвижимости выступала основной формой иму-щественно-земельных отношений. Так, сады, огороды, склады, застройки и др. в Москве сдавались в аренду на срок до 24 лет. Это приносило существенный доход в казну, и он устойчиво возрастал. В 1914г. Москва была разделена на 17 зон, и для каждой устанавливалась цена квадратной сажени (максимальная и мини-мальная). Так, в Тверсхой зоне цена 1 квадратной сажени колебалась от 60 до 600 рублей, а в Серпуховской - от 5 до 30 руб.
В 1913г. земельные платежи достигали до 12% доходной части бюджета Москвы. В целом, в отличие от сегодняшнего дня, с 1900 по 1914г. в Москве за счет сборов с недвижимости формировался без-дефицитный бюджет.Декрет ВЦИК «О земле» от 26 октября 1917г. отменил частную собст-венность на землю. В декабре 1917г. ВЦИК отменил частную собственность на недвижимость в городах. В городских поселениях с числом жителей свыше 10 тыс. с августа 1918г. отменялось право частной собственности на все строения, которые, вместе с находящимися под ними участками земли, имели стоимость или доходность свыше предела, установленного местными органами власти. Всё недвижимое имущество, изъятое из частной собственности, переходило в распоряжение местных органов власти. В последующем, это имущество пере-давалось в распоряжение центральных государственных ведомств и местных органов власти. В результате национализации и муниципализации собственно-сти формировались единые государственные земельные, жилищные и иные фонды недвижимого имущества.
Упразднение частной собственности и запрет на рыночные операции с земельной недвижимостью обусловили исключение из гражданского законода-тельства самих понятий движимого и недвижимого имущества. Земля, леса, недра и воды были выведены из оборота. Декрет «О земле» не только отменил частную собственность, но и сдачу земли в аренду. Так продолжалось вплоть до 1922г. И только в законе о трудовом землепользовании (май 1922г.), в связи с переходом к НЭПу, аренда вновь была разрешена. Более 75% предприятий частной собственности работали на аренде. В 1922г. по ходу работы аграрной секции XI съезда партии В.И. Ленин подготовил предложения для включения в проект резолюции «О работе в деревне». В ней говорилось: «По вопросу об ус-ловиях применения наемного труда в сельском хозяйстве и аренды земли парт- съезд рекомендует всем работникам данной области не стеснять излишними формальностями ни того, ни другого явления и ограничиться... изучением того, какими именно практическими мерами было бы целесообразно ограничи-вать крайности и вредные преувеличения в указанных отношениях».5 В 1925г.
было принято Положение, согласно которого допускалась аренда земель на срок от 6 до 12 лет. Во времена НЭПа широко использовалась аренда город-ской недвижимости. Причем разрешалась субаренда, соаренда (наем помещения несколькими арендаторами) и переуступка арендных прав (цессия). Вели- чина арендной платы не ограничивалась и определялась в зависимости от рода деятельности, местоположения, размера арендуемой площади, благоустройства и другими факторами. Для получения права аренды практиковались торги, а при отсутствии конкурса аренду разрешали торговые комиссии.Но аренды плохо совмещались с целями строительства нового общества, и в мае 1928г. аренда предприятий была запрещена. В феврале 1930г. в постановлении ЦИК и СНК СССР «О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством» была запрещена аренда земли и наемный труд. В примерном уставе сельхозартели (февраль 1935г.) указывалось, что земля за артелью закрепляется в бессрочное пользование и не подлежит ни купле- продаже, ни сдаче в аренду.
И только с введением хозрасчета и самофинансирования на рубеже 90-х годов Россия вернулась к арендным отношениям. В апреле 1989г. принимается указ Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР». Однако и при этом сохранились ограничительные моменты. Так, переход на аренду разрешался только вышестоящей организацией.6 С принятием «Основ законодательства СССР об аренде» (1989г.) было разрешено трудовому кол-лективу самостоятельно принимать решения о переходе на аренду, и преду-сматривался выкуп арендованного имущества, что по существу меняло эконо-мическое содержание арендных отношений. Появилась возможность передачи госсобственности в собственность трудового коллектива. Возникала собствен-ность трудового коллектива, появился вариант эволюционного превращения госсобственности через аренду в коллективную собственность. Но такой про-цесс не устраивал «шоковых» реформаторов.
И видимо не случайно Закон о приватизации запрещал аренду с выкупом. В соответствии с Указом Президента РФ от 14 октября 1992г. JVb 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», рекомендовалось осуществлять приватизацию имущества арендных предприятий (в порядке выкупа, или преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа, или продажи на аукционе).Вместо шоковой приватизации следовало бы использовать опыт аренд-ных отношений, накопленный в период НЭПа и современный период. И весь путь приватизации в условиях России целесообразно было бы пройти эволю-ционным путем — через развитие аренды к многообразию форм собственности и хозяйствования.
Аренда средств производства, нежилых помещений, земли и др. доступна трудовому коллективу, физическим и юридическим лицам. Такая форма наибо-лее перспективна в условиях, когда большая часть средств производства нахо-дится в государственной или муниципальной собственности, а либерализация цен делает почти невозможными приобретение, например, техники, горючего, запчастей. Развитие аренды позволяет перейти к формированию многообраз-ных форм собственности. Например, полученный опыт реформирования аграр-ной сферы в начале девяностых годов позволяет сделать вывод о том, что аренда могла стать наиболее эффективной переходной формой от тотального обобществления к формированию многообразия форм хозяйствования.
В дореформенный период в сфере АПК различают две формы арендных отношений, связанных с уровнем самостоятельности: аренда и арендный под-ряд. В условиях аренды арендатор самостоятельно решал организационные во-просы, распоряжался произведенной продукцией, выплачивал арендную плату. Теоретически, в организационно-экономическом плане арендный коллектив представлял обособленных сельскохозяйственных производителей, имеющих права юридического лица, берущих в аренду землю и другие средства произ- водства и выплачивающих за них арендную плату; самостоятельно выбирающих структуру производства; реализующих произведенную продукцию по своему усмотрению на основе договорных или закупочных цен; самостоятельно формирующих и распределяющих свои доходы.
В условиях арендного подряда арендодатель осуществляет функции ма-териального обеспечения и сбыта продукции, оставаясь собственником почти всей произведенной продукции.
Арендный подряд, как форма производственных отношений, проявляется в передаче на длительное время по договору ос-новных средств производства за определенную плату. Работая в условиях пол-ной хозяйственной самостоятельности и самофинансирования, арендатор мог бы стать реальным хозяином средств производства, заинтересованным в увели-чении производства продукции за счет более интенсивного использования тру-довых и производственных ресурсов, если бы правовые и экономические осно-вы арендных отношений были закреплены в соответствующих документах.Изучение экономического механизма сложившихся взаимоотношений в арендных коллективах различных регионов страны показало, что они практически не имели необходимой самостоятельности в организации производства и, особенно, в распределении производственного продукта. Материалы прове-денной учеными ВНИЭСХ паспортизации показывают, что в начале реформи-рования только 2,7% первичных коллективов (числящихся арендными и под-рядными, кооперативами и крестьянскими хозяйствами) самостоятельно фор-мировали производственную программу: 82,1% коллективов реализовывали произведенную продукцию своему предприятию, и только 2,5% - на рынке.
Еще скромнее показатели, характеризующие сложившуюся самостоятель-ность новых форм хозяйствования в области взаиморасчетов с банком, бюджегом и формирования самостоятельных фондов. Гак, менее 1% коллективов самостоя-тельно осуществляли взаиморасчеты с банком и бюджетом; только 7,2% подразделений формировали из своих доходов фонды развития. Таково реапьное поло-жение дел, таков реальный экономический механизм формирования арендных и подрядных коллективов, не позволивший этой прогрессивной форме занять дос-тойное место в реформировании собственности.
С запуском процесса приватизации, произошла резкая смена форм собст-венности с возникновением в массовом масштабе частной собственности, при-ведшей к поляризации общества и падению уровня жизни значительной части населения. От аренды остались ее традиционные классические формы: аренда нежилых помещений, земли, техники (лизинг). Но потенциал аренды до конца еще не использован, и судя по тому, как успешно развивается лизинг в России, какие возможности отрываются перед муниципалитетами по пополнению до-ходной части бюджета за счет аренды нежилых помещений и земли — будущее у аренды обнадеживающее.
В условиях рыночной трансформации собственности формируются спе-цифические институты воспроизводства, касающиеся прав владения, пользования, управления и другие, развиваемые в свете институциональной теории. В систему прав владения включены и арендные отношения. При взаимоотноше-ниях по поводу пакета акций между арендодателями (в лице государства) и арендатором, речь идет о доверительном управлении (трасте). По форме эти отношения близки к арендным, поскольку передача акций сопровождается до-говором, четко фиксирующим денежные отношения.
Пройдя ряд последовательных превращений от административных до рыночных форм хозяйствования, аренда на сегодняшнем этапе становится важнейшим фактором повышения эффективности использования государст-венной собственности.
Арендой государственной (федеральной) собственности занимается Фе-деральное агентство по управлению федеральным имуществом. Субъекты РФ и муниципалитеты занимаются арендой, принадлежащей им собственности, ко-торая нашла широкое применение во многих городах, особенно в Москве. В 2005г. Москва планирует от сдачи имущества в аренду и от имущества в опера-тивном управлении и хозяйственном ведении получить в доходную часть бюд-жета примерно 15 млрд. рублей.
Различают: полную аренду (в основе которой аренда основных фондов, включая землю и оборотных фондов) и специализированную — частичную аренду, включающую часть производственного потенциала (землю, технику или нежилое помещение). Арендные отношения, определяющие производст-венные отношения внутри предприятия, близки к горизонтальным формам ин-теграции, а между предприятиями — к вертикальным. Формой реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий диф-ференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восста-новление арендованных средств производства.8
При рассмотрении арендных отношений следует иметь ввиду, что они имеют свою специфику в зависимости от разновидности имущества, сдаваемого в аренду, и земельных угодий (аренда земли для строительства, аренда земельных паев, аренда техники).
Своя специфика имеется и при аренде недвижимости разного назначения. Как известно, в соответствии с пунктом первым статьи 130 ГК РФ, недви-жимыми признаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение кото-рых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Объекты нежилого назначения с целью дифференцированного подхода к расчету величин арендной платы, в зависимости от целевого назначения и вида деятельности, подробно классифицированы на торговые, складские, офисные, образовательные, медицинские, театральные, спортивные и другие, всего более двадцати видов деятельности.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным ус-ловиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, ус-ловия, которые названы в законе или иных правовых аістах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все тс условия, относи-тельно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согла-шение (п.1 ст.432 ГК РФ). Размер арендной платы является существенным ус-ловием договора, причем размер арендной платы может изменяться по согла-шению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п.З ст.614 ГК РФ). Пересмотр арендной платы, как правило в сторону уве-личения, производится с учетом общего изменения размера платежей за арен-дованное имущество.
Различают одноканальную и двухканальную систему изъятия доходов у арендаторов. В основе двухканальной системы лежит арендная плата за землю с учетом се размера и земельный налог. При одноканальной системе речь идет о форме земельного налога в зависимости от прибыли. По мнению И. Н. Бузда- лова, определяя свои отношения, арендодатель и арендатор не могут не учитывать того обстоятельства, что при одноканальной системе земельного налога в механизме изъятия земельной ренты в конкретных сс формах через налог на землю они учитывают ряд факторов и условий, например: куплен или получен бесплатно данный земельный участок, каково соотношение разных форм зе-мельной ренты в обшей ее массе и т.д. Такой учет и для арендатора и для арен-додателя важен с точки зрения установления предельных (максимальной и ми-нимальной) границ величины арендной платы . Видимо, подход к арендной плате не может быть унифицирован, а должен определиться конкретным видом арендных отношений.
Подводя итоги эволюции развития арендных отношении за период с конца двадцатого по начало двадцать первого века, следует отметить, что именно после завершения массовой приватизации арендные отношения отошли на вто-рой план. Но после того, когда выяснилось, что главная цель, отраженная в го-сударственной программе приватизации — создание эффективного собствен-ника и социально ориентированной рыночной экономики, не была достигнута — у аренды появился шанс на новом качественном уровне стать реальным ин-струментом нормализации процесса воспроизводства государственной и муни-ципальной собственности. На данном этапе арендная плата формируется на рыночных принципах и, при соответствующих правовых и налоговых условиях, аренда может обеспечить более эффективное использование имущества.
Еще по теме 1.2. Эволюции развитии арендных отношений и их современное состоиние в России:
- 2.2. Рентные отношения и особенности экономического развития современной России
- Современные тенденции развития локальных рынков арендного жилья
- Лизинг как специфическая форма развития арендных отношений.
- Глава II. Анализ состояния арендных отношений и методические подходы к определению арендной платы
- 1.1. Эволюция и современное состояние экономики России
- 1.1. Эволюция финансов в процессе развития товарно-денежных отношений
- §5 Эволюция России на фоне мирового развития двух последних столетий
- Деньги — развитая форма товарных отношений. Функции денег. Эволюция денежных систем
- 1.1. Состояние и проблемы развития логистических систем в России на современном этапе развития.
- Состояние и проблемы развития логистических систем в России на современном этапе развития.
- Современные тенденции развития корпоративных отношений в развитых странах и связанная с этим трансформация внешней корпоративной среды банков
- Генезис и современное состояние корпоративных отношений в банковском секторе экономики России
- Тема 18 Современные тенденции и взгляды на развитие экономических отношений в мире.