<<
>>

Состояние и проблемы рынка жилья Волгоградской области

В качестве основной задачи автором поставлено проведение исследова­ния состояния регионального рынка жилья (на примере Волгоградской облас­ти), выявление его проблем и перспектив развития.

В этой связи автором пред­лагается провести многокритериальную оценку рынка жилья Волгоградской области с привлечением экспертов, не принижая значимости других подходов. Общая схема исследования регионального рынка жилья проводится по основ­ным направлениям с разбивкой на ряд критериев, характеризующих отдельно каждое направление (рис. 2.1.1). В прил. 3 нами представлены критерии оценки состояния и перспектив развития регионального рынка жилья.

Рис 2.1.1 Схема исследования регионального рынка жилья

Систему критериев, определяющих состояние рынка жилья, более удобно представить в форме матрицы многокритериальной оценки по исследуемым направлениям (табл. 2.1.1).

Таблица 2.1.1

Формирование матрицы многокритериальной оценки регионального рынка жилья

Представленные экспертами оценки (баллы) обрабатываются, сводные показатели заносятся в табл. 2.1.2 для определения уровня состояния и пер­спектив развития регионального рынка жилья.

Таблица 2.1.2 Сводные показатели проведения многокритериальной оценки

Исследование состояния и проблем рынка жилья в Волгоградской облас­ти основывается на качественном и количественном элементах экономического анализа статистических и эмпирических данных [37,38,39,40,41,42]. Такой под­

ход позволит объяснить причины недостаточного развития регионального рын­ка жилья, а также объекта настоящего исследования.

Эффективное функциони­рование жилищной сферы является одним из приоритетных направлений, имеющих важное значение как для развития Волгоградской области, так и национальной экономики в целом.

Исследование современного состояния и проблем рынка жилья Волго­градской области осуществляется по его важнейшим показателям [24].

Структура источников финансирования жилищного строительства. Жилищная проблема в Волгоградской области, как и в других регионах, явля­ется одной из наиболее сложных социальных проблем. В настоящее время ха­рактерной особенностью состояния рынка жилья в России, в частности Волго­градской области, является изменение структуры источников финансирования жилищного строительства (табл. 2.1.3 и рис. 2.1.2).

Таблица 2.1.3

Динамика объемов ввода жилья и объемов его финансирования на территории Волгоградской области в 1991-2002 гг.[25]

(в фактически действующих ценах)

Показа­тели Ед.

изм.

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Ввод жилья за счет всех источни- ков фи­нансиро­вания квартир 12313 8363 10516 9743 9863 6642 5320 4887 5724 4545 4101 4207
тыс. кв. M общ. пл. 746,7 531,1 660,3 612,6 637,9 463 418,2 399,1 465,4 400,5 407,3 450,1
средств, млрд, рублей 0,54 6,5 57,2 235,2 984,7 795,7 752,9 527,0 637,4 684,2 698,1 714,3
в том чис­ле за счет индивиду­альных застрой­щиков квартир 832 816 748 1112 1094 1383 1711 1528 2097 1694 1698 1727
тыс.кв.м общ.
пл.
79,9 79,2 87,5 114,2 118,2 153,6 193,4 191,5 251,5 216,9 230,9 234,6
средств, млрд, рублей 0,02 0,3 3,4 12,7 51,3 89,1 160,5 177,4 235,6 229,2 237,1 242,7

Начиная с 1999 г., в Волгоградской области остановлен спад жилищного строительства, и с 2000 г. объемы вводимого жилья стали увеличиваться [26]. C на­

чала проведения реформ в жилищной сфере в общем объеме вводимого жилья в

Волгоградской области ежегодно растет доля средств индивидуальных за­стройщиков. Такая тенденция отражает наличие достаточных сбережений насе­ления, направляемых на жилищное инвестирование.

Рис. 2.1.2. Динамика ввода жилья в Волгоградской области в 1991-2002 гг.

Темпы жилищного строительства в Волгоградской области снизились: предприятиями и организациями различных форм собственности за 2002 г. вве­дены жилые дома полезной площадью 450,1 тыс. кв. м, в том числе 234,6 тыс. кв. м - индивидуальными застройщиками. Активность населения Волгоград­ской области в индивидуальном домостроении ежегодно повышается: в 2002 г. индивидуальными застройщиками построено жилья почти в три раза больше, чем в 1991 г. Доля индивидуального домостроения в общем вводе по области постоянно растет: если в 1991 г. она составляла чуть более десятой части, в 1996 г. - третью часть, то в последние три года - более половины.

За 2002 г. предприятиями и организациями всех форм собственности по­строено и введено в эксплуатацию 4207 квартир общей площадью 450,1 тыс. кв. м или 102% к 2001 г. Значительную часть средств в строительство жилья вкладыва-

ют индивидуальные застройщики. В 2002 г. ими построено 62% вводимого жилья, что превысило уровень прошлого года на 17%. На сегодняшний момент явно проявилась устойчивая тенденция сокращения объемов бюджетных средств, направляемых на строительство жилья в Волгоградской области.

Вследствие экономических преобразований изменилось и основное направ­ление в жилищном строительстве. Если до начала реформ строились преимущест­венно многоквартирные дома (в 1990 г. - 92 % построенного жилья), то, начиная с 1999 г. более половины введенной жилой площади приходится на индивидуальные домостроения.

В соответствии с «Программой социально-экономического развития Волго­градской области на 2004, 2005 годы и на период до 2010 года» предусматривает­ся увеличение к 2005 г. объемов вводимого жилья до 750 тыс. кв. м, доведение средней обеспеченности населения общей площадью жилья до 19,3 кв. м на чело­века. Достижение этих показателей позволит не только решить важнейшую соци­альную проблему, но и обеспечить устойчивую загрузку мощностей строительных организаций и предприятий стройиндустрии Волгоградской области, и, как след­ствие - увеличить число рабочих мест, налоговых поступлений во все уровни бюджетов. Увеличение объемов ввода жилья возможно только при наличии ста­бильных источников финансирования, с одной стороны, и при снижении себе­стоимости квадратного метра жилья, с другой. Оба вопроса требуют серьезного научного исследования.

Сопоставление объемов ввода жилья за последние 10 лет с динамикой изменения количества очередников (табл. 2.1.4) позволило выявить следующую тенденцию: ежегодно вводимое жилье в Волгоградской области удовлетворяет лишь незначительную часть (менее 10 %) потребности в нем состоящего на учете населения.

Таблица 2.1.4

Сопоставление динамики изменения количества очередников с объемами его ввода в Волгоградской области 1

Период 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Число семей, со­стоящих на учете для получения жи­лья, тысяч 143,2 142,4 138,6 114,1 74,0 72,2 72,0 67,8 64,9 59,9 53,8 51.7
Общая площадь

введенного жилья,

ТЫС.

КВ. M
746,7 531,1 660,3 612,6 637,9 463 418,2 399,1 465,4 400,5 407,3 450,1
Количество по­

строенных квар­тир, единиц

12313 8363 10516 9743 9863 6551 5320 4887 5724 4545 4101 4207

Выявленная тенденция сокращения численности очередников с 143,2 тыс. человек в 1991 г. до 51,7 тыс. человек в 2002 г. обусловлена объемами ввода жилья, составляющими менее 10%. Например, за 1999 г. получили жилую пло­щадь и улучшили жилищные условия - 1,8 тыс. волгоградских семей (2,7% от общего количества нуждающихся), 2000 г. - 1,4 (2,3%), 2001 г. - 1,2 (2,2%), 2002 г. - 1,0 тыс. семей (1,9%).

Из общего количества очередников выделены категории граждан, кото­рым продекларирована государством помощь в предоставлении дешевого соци­ального жилья или жилья, приобретаемого за счет средств бюджетов различных уровней. К таким категориям относятся участники и инвалиды Великой Отече­ственной войны, военнослужащие-ветераны войны в Афганистане, военнослу­жащие, уволенные в запас или отставку, многодетные и молодые семьи, участ­ники ликвидации последствий аварии в Чернобыле и др. (табл. 2.1.5).

Количество очередников на получение жилья из числа граждан, относя­щихся к категориям социально незащищенных и которым полагается государ­ственная поддержка, составляет 51,7 тыс. семей (с учетом инвалидов и участ­ников ВОВ, «афганцев», военнослужащих, уволенных в запас или отставку, многодетных семей и т.д.).

1Составлено автором на основании совокупности статистических данных [37,38,39,40,41,42]

Таблица 2.1.5

(на начало года)

Всего семей, состоящих на учете для получения жилой площади, в том числе: 1991 1996 2001 2002 2003
141,2 74,0 59,9 53,8 51,7
участников BOB 2,8 2,3 1,2 1,1 1,0
инвалидов BOB 0,9 1,3 1,1 1,0 0,9
военнослуж.-ветеранов Афганистана 1,0 0,9 0,7 0,7 0,7
военнослужащих, уволенных в запас 0,6 4,4 4,1 3,6 3,0
многодетных семей 8,1 4,5 3,5 3,0 3,1
молодые 17,6 5,3 3,0 1,9 2,1

Изменение структуры очередников на получение жилплощади в Волгоградской области в 1991-2003 гг., тыс. семей

Наряду с вышеперечисленными проблемами имеет место положительная тенденция - снижение незавершенного строительства в 2002 г. на 18% . На начало 2003 г. в Волгоградской области насчитывалось 466 жилых домов общей площа­дью 504 тыс. кв. м, находящихся в незавершенном строительстве (рис. 2.1.3). Поч­ти 70% этих домов, общей площадью 202,5 тыс. кв. м - законсервированы. Самая большая площадь начатых строительством жилых домов у муниципальных пред­приятий - 157 тыс. кв. м (29% всей площади по области) и государственных 93,9 тыс. кв. м (17%).

составлено автором на основании анализа совокупности статистических данных [41,43,44,45]

В соответствии с проектом «Программы социально-экономического разви­тия Волгоградской области на 2004, 2005 годы и на период до 2010 года» [21] предусматриваются основные направления:

В Волгоградской области продолжится реализация федеральной целевой программы «Жилище», утвержденной постановлением Правительства РФ от 17.09.01 г. № 675, целью которой является обеспечение жильем в наиболее эф­фективной форме за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации.

В рамках подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» - до 2010 г. предусматривается ввести 154 тыс. кв. м жилья для обеспечения оче­редников - 2566 семей, для этого необходимо ежегодно вводить по 22 тыс. кв. м с затратами за счет федеральных средств 178 млн руб.

Продолжится строительство, с поддержкой из федерального бюджета, жилья гражданам, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. Потребуется ввести 10,5 тыс. кв. м жилья, для чего необходи­мо 85 млн руб., или ежегодно выделять по 12 млн. руб.

Финансирование подпрограммы «Обеспечение жильем участников лик­видации последствий радиационных аварий и катастроф» продолжится в рав­ных долях федерального бюджета и бюджета субъекта Федерации.

Продолжится обеспечение жильем отдельных категорий граждан (инва­лидов ВОВ, погибших военнослужащих и приравненных к ним, участников ВОВ, ветеранов войны в Афганистане, многодетные и молодые семьи). В оче­реди нуждающихся в жилье состоят 60 тыс. семей. Для этого необходимо вво­дить ежегодно по 6 тыс. кв. м и осваивать по 53 млн руб., в т.ч. из федерального бюджета по 48 млн руб.

Объем и структура жилищного фонда. Темпы приватизации (табл. 2.1.6) существенно повлияли на объем и структуру жилищного фонда (табл. 2.1.7), что является положительным моментом на региональном рынке жилья. Табл. 2.1.6 и

2.1.7 составлены на основании анализа совокупности статистических данных [38,39,40].

Таблица 2.1.6

Динамика приватизации жилищного фонда Волгоградской области в 1991-2003 гг.

(на начало года)

Показатели Ед.

изм.

1991 1996 2001 2002 2003
Количество приватизиро­

ванных населением квартир

тыс. ед. 1,8 19,6 18,7 16,6 20,8
Общая площадь приватизи­рованных квартир тыс.

КВ. M

84 941 931 806 1006
Количество проданных жилых помещений ед. ... 778 1283 645 500
Общая площадь проданных жилых помещений тыс.

КВ. M

... 37,7 70,0 32,0 25,8

Высокие темпы приватизации жилищного фонда и жилищного строительст­ва обусловили положительную тенденцию увеличения доли частной формы собст­венности (рис. 2.1.4), которая возросла с 16 млн кв. м (35%) в 1991 г. до 39,6 млн кв. м (77%) в 2002 г. При этом необходимо осуществить пересмотр норм и правил приватизации жилья с целью предотвращения нарастающих процессов вымывания муниципального жилья из текущего оборота, предоставляемого населению на ус­ловиях социального найма.

Рис. 2.1.4. Динамика изменения объемов частного жилищного фонда

Таблица 2.1.7 Жилищный фонд области по формам собственности

(на начало года)

Жилищный фонд 1991 1996 2000 2001 2002 2003
млн. кв. м. % МЛН. кв. м. % млн. кв. м. % млн. кв. м. % МЛН. кв. м. % МЛН. кв. м. %
Всего, в т.ч. 45,6 100 48,9 100 49,9 100 50,6 100 51,0 100 51,5 100
частный 16,0 35 32,4 66 36,1 73 37,1 73 38,2 75 39,6 77
из него:

в собственности граждан

12,9 28 28,3 58 32,7 66 34,1 67 36,3 71 37,8 73
муниципальный 13,5 30 12,6 26 12,0 24 12,1 24 11,5 22 10,8 21
государственны й 15,8 35 2,4 5 1,2 2 1,0 2 1,0 2 0,9 2
коллективный, общественный 0,3 1,5 3 0,6 1 0,4 1 0,3 1 0,2 -

Одной из важных проблем жилищного фонда Волгоградской области и по России в целом является значительная доля аварийного и ветхого жилья (табл. 2.1.8). Жилищный фонд региона заметно ветшает: более 83 тыс. кв. м общей площади жилых помещений размещено в аварийных и ветхих строени­ях. В среднем за год выбывает 10-12 тыс. кв. м. Население области пытается улучшить свои жизненные условия, фактор коммертизации получаемого жилья резко уменьшил число семей, стоящих на учете получения жилья.

Таблица 2.1.8

Степень физического износа жилищного фонда Волгоградской области

по состоянию на 01.01.03

Период Общий объем жилищного фонда, МЛН KB. M Общая площадь ветхо­го и аварийного жи­лищного фонда, тыс. кв. M В Т.Ч., ветхого жилья, ТЫС. KB. M в т.ч. аварийного жилья, ТЫС. КВ. M Уд. ьес ветхого и аварийного жилья от общего объема жилфонда, %
2003 51,5 876,8 797,0 79,8 1,7

Для реализации областной целевой программы от 14.11.02 №15/519 «Пе­реселение граждан, проживающих на территории Волгоградской области, из ветхо­го и аварийного жилищного фонда на 2002-2010 гг.» [25] необходимо привлечение средств федерального бюджета и других источников. Привлечение внебюджетных источников с целью реконструкции жилых объектов или их ликвидации для строительства новых объектов на этой территории обусловит формирование фи­нансовых механизмов, направленных на развитие рыночных отношений и станов­ление частной собственности. Значительная доля физически изношенного жилищ-

ного фонда, оказывающего влияние на уровень обеспеченности населения жильем, будет дополняться новым строительством.

Обеспеченность жильем. Норматив обеспеченности населения жильем на одного человека в Российской Федерации составляет 20 кв. м общей площа­ди. Средняя обеспеченность в Волгоградской области (прил. 4) возросла с 17,3 кв. м в 1991 г. до 19,7 кв. м в 2002 г. и уже в 2003 г. достигнет нормативного уровня (табл. 2.1.9).

Выявлена тенденция увеличения средней обеспеченности в городской местности по сравнению с таким показателем в сельской местности. Это обу­словлено активным строительством в городских населенных пунктах с разви­той инфраструктурой.

Таблица 2.1.9

Средняя обеспеченность жильем одного жителя в Волгоградской области

(на начало года)

Средняя обеспеченность одного жителя 1991 1996 2000 2001 2002 2003
области 17,3 17,9 18,6 19,0 19,3 19,7
городской местности 16,6 17,9 18,8 19,2 19,6 20,0
сельской местности 19,5 17,8 18,0 18,4 18,5 18,8

Существенное значение для исследования рынка жилья в Волгоградской

области имеет динамика изменения стоимости жилья (табл. 2.1.10) и формиро­

вание его рыночной цены на первичном и вторичном рынках.

Таблица 2.1.10

Динамика изменения стоимости 1 квадратного метра общей площади на рынке жилья в Волгоградской области (тыс, руб.)

Период 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Стоимость 1279,3 1365,1 1938,8 2,0 2,54 4,55 4,72 6,41

Средняя стоимость 1 кв. м полезной площади жилых домов, сданных в эксплуатацию в 2002 г. организациями различных форм собственности (без ин­дивидуальных домов) составила 6,41 тыс. руб., что на 36% выше, чем в 2001 г. В 2001 г. самое дорогое жилье построено муниципальными организациями

(5,5 тыс. руб. за кв. метр); самое дешевое - организациями смешанной формы собственности (3,5 тыс. руб.).

Уровень благосостояния населения. Повышение цен на жилье по сравне­нию с доходами населения обусловило снижение его инвестиционных возмож­ностей при строительстве и покупки жилья (рис. 2.1.5). Практически по всем регионам России наблюдается диспропорция между сложившимся уровнем до­ходов населения и стоимостью строительства, величиной необходимых экс­плуатационных затрат по обслуживанию жилищного фонда.

Рис. 2.1.5. Динамика роста стоимости жилья над среднедушевым доходом

Значительный «разрыв» между вышеобозначенными показателями отра­жает снижение инвестиционных возможностей населения и разработку адек­ватных в современных условиях со стороны государства финансовых механиз­

мов с целью стимулирования строительства и покупки жилья.

Анализ материального положения, структуры доходов и расходов насе­ления является одним из необходимых условий разработки программ социаль­ного развития. Основной целью проекта стратегического плана развития Волго­града, предложенного О.В. Кониной и В.В. Мойсовым, должен стать «рост до­ходов населения» (64% опрошенных) и «рост качества жизни» (62% респонден­тов). Проведение статистического и социологического исследования «Уровень доходов и структура потребления различных групп населения Волгограда» в 2000-2001 гг. [80] позволило сделать основные выводы:

1. Распределение доходов между волгоградскими семьями характеризует­ся высокой неравномерностью. На половину населения Волгограда приходится менее трети совокупного среднемесячного дохода, при этом 10% населения по­лучает также около трети всех доходов волгоградцев.

2. Около 60% обследованных домохозяйств располагают доходами на од­ного члена семьи, не превышающими прожиточный минимум. В группе семей с наименьшими доходами для обеспечения всем их членам прожиточного мини­мума валовой доход должен расти более чем в 3 раза.

3. Основной вклад в «усредненный» семейный бюджет волгоградцев вно­сит заработная плата по основному месту работы (61%). Вторым по размеру своего вклада в средний семейный бюджет является такой источник, как пенсия по старости (15%).

4. Продукты питания занимают первое место в структуре распределения бюджета средней волгоградской семьи. Доля данной статьи расхода составляет 42%, что позволяет говорить о промежуточном положении средней волгоград­ской семьи между уровнем бедности и уровнем средней обеспеченности.

5. C увеличением среднедушевого дохода в семьях снижается доля затрат на питание и коммунальные расходы.

Анализ соотношения доходов и расходов населения позволяет сделать вывод о невозможности накопления гражданами средств для строительства и покупки жилья. Вместе с тем, наше исследование показывает, что имеющиеся средства население может использовать для оплаты жилья по лизингу.

Проблема доступности жилья является макроэкономической, ее нельзя осознать и решить только в рамках жилищного сектора. Возможности населе­ния в полном объеме оплачивать расходы на строительство и эксплуатацию жилья будут увеличиваться по мере экономического роста, изменения структу­ры и размера заработной платы, организации различных форм финансовой под­держки. За время экономических реформ (с 1992 г.) жилье для россиян превра­тилось из «локомотива» экономики во вполне реальный социальный амортиза­

тор. При наблюдающемся росте цен, инфляции и резкой смене жизненных ори­ентиров граждане остались проживать в своих привычных квартирах, дотируе­мых преимущественно государством.

Реальные жилищно-бытовые условия обычной российской семьи сегодня значительно скромнее западноевропейского стандарта в силу экономической нестабильности в российских условиях, низкой заработной платы, неуверенно­сти в завтрашнем дне. Они соответствуют сегодняшнему платежеспособному спросу и находятся на уровне 15 млн кв. м.

Одной из главных проблем региональных органов власти при финансиро­вании строительства и покупки жилья является недостаток бюджетных средств. Поэтому актуальным в настоящее время становится поиск методов их эффек­тивного использования, а также привлечение внебюджетных средств. Ипотеч­ное кредитование строительства и покупки жилых домов и квартир является новым и перспективным финансовым инструментом управления рынком жилья в современной России и в Волгоградской области.

Нерешенность на федеральном уровне многих экономических и правовых вопросов обеспечения условий нормального развития ипотечных отношений привела к региональной активизации такого процесса. Для формирования еди­ной политики жилищных займов, которая стала ипотечной после принятия фе­дерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в Волгоградской об­ласти был образован специальный фонд, учредителем которого выступила Ад­министрация области - Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки.

На развитие ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской об­ласти направлены действующие нормативно-правовые документы:

• Закон Волгоградской области от 02.02.01 «О развитии ипотечного кредито­вания в Волгоградской области»;

• Закон Волгоградской области от 14.09.00 «О поддержке органами государ­ственной власти и местного самоуправления молодых семей в улучшении жилищных условий на территории Волгоградской области»;

• Постановление Волгоградской областной Думы от 14.06.01 №11/165 «Об областной целевой программе по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья в Волгоградской области на 2001-2005 гг.»

Ресурсное обеспечение ОЦП по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья в Волгоградской области по годам и по источникам фи­нансирования представлено в табл. 2.1.11 [24].

Таблица 2.1.11 Ресурсное обеспечение областной целевой программы по ипотечному займу на приобретение и строительство жилья в Волгоградской области на 2001-2005 гг., млн руб.

№ п/п Источники финансирования Всего 2001 2002 2003 2004 2005
1. Областной бюджет 150,0 10,0 20,0 40,0 40,0 40,0
2. Бюджеты муниципаль­ных образований 140,0 20,0 40,0 40,0 40,0
3. Возвратные средства 20,5 2,5 3,0 4,0 5,0 6,0
4. Средства населения 310,5 12,5 43,0 84,0 85,0 86,0
ИТОГО: 621,0 25,0 86,0 168,0 170,0 172,0

Анализируя результаты деятельности Волгоградского областного фонда на региональном рынке жилья за 1997-2002 гг., следует отметить, что на строи­тельство и приобретение жилья по состоянию на 01.01.03 им выдано займов на сумму 21,7 млн руб. (в т. ч. жителям Волгограда - 2,6 млн руб.). Указанные кредиты получили 555 человек (в т. ч. 41 проживающий в Волгограде), что по­зволило построить 33,6 тыс. кв. м жилья и приобрести 127 квартир. Таким об­разом, сопоставляя эти фактические результаты с плановыми показателями (5530 жилых домов - 553 тыс. кв. м), степень выполнения Программы состав­ляет 6,1 % от плановых объемов.

Итоги работы Фонда в 2002 г. характеризуется следующими показателя­ми: поступило денежных средств - 18,6 млн руб., в т.ч. из областного бюджета 13,0 млн руб.; выдано займов населению - 16,6 млн руб., в т.ч. молодым семьям - 5,1 млн руб. В 2001 г. займы получили 245 семей [27], в т.ч. 66 - молодые семьи. При поддержке Фонда за год построено 17,2 млн кв. м жилья.

Низкий платежеспособный спрос на жилье обусловлен нестабильностью системы жилищно-коммунального хозяйства, переходом от государственной поддержки отрасли к ее самоокупаемости. Постепенный переход к возмещению затрат предприятий жилищно-коммунального хозяйства за счет потребителей приводит к увеличению доли расходов населения на эти услуги.

По данным Госкомстата Волгоградской области, в 1990 г. в потребитель­ских расходах семей оплата услуг жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) составляла 2,9%, то в 2002 г. в группе хозяйств с наименьшими доходами - 18,4%, с наибольшими - 7% (табл. 2.1.12, табл. 2.1.13).

Таблица 2.1.12

Изменение расходов населения на услуги ЖКХ по десятипроцентным группам

в среднем по области 1

Показатели 1998 1999 2000 2001 2002
1 группа семей (с наименьшими доходами) в % ко всем потребительским расходам 9,6 13,5 12,5 12,3 18,4
рублей на человека 10,1 18,7 26,2 40,2 68,3
10 группа семей (с наибольшими доходами) в % ко всем потребительским расходам 3,9 4,4 3,9 4,7 7,0
рублей на человека 19,9 60,3 78,6 120,2 204,3

В 2002 г. доля затрат на оплату жилья в семьях возросла по сравнению с дореформенным периодом в 6 раз, при этом уровень жизни снизился примерно на треть. При таком уровне доходов большинства семей дальнейшее увеличе­ние тарифов [28][29]может привести к снижению уровня жизни населения [30].

Одной из основных задач реформы ЖКХ является постепенная отмена государственной финансовой поддержки отрасли, переход ее к самоокупаемо­сти. Согласно концепции реформирования ЖКХ к концу 1998 г. уровень воз­мещения затрат ЖКХ за счет платежей потребителей должен был составлять 50% (50% - финансирование из бюджета), в 2002 г. - 80% (20%), в 2003 г. пол­

ностью осуществить оплату услуг за счет населения. В Волгоградской области это показатель составил в 2000 г. - 43%, в 2001 г. - 55%, в 2002 г. - 61%.

Постепенное уменьшение дотационности ЖКХ Волгоградской области могло быть достигнуто за счет опережающего роста тарифов на эти услуги по сравнению с общим уровнем инфляции [31].

Таблица 2.1.13

Изменение экономики ЖКХ Волгоградской области за 2000-2002 гг.

Показатели 2000 2001 2002
Расходы населения:
Затраты на предоставление ЖКУ в рас­чете на 1 кв. метр (руб.) 8,87 11,07 12,44
Фактическая доля населения в оплате, (%) 26 38,5 50
Расходы населения на 1 кв. м (руб.) 2,33 4,26 6,22
Рост ИПЦ и ЖКУ:
Индекс потребительских цен (%) 122,7 148 180,4
Темпы роста цен на ЖКУ (%) 127,6 150,9 173,6
Рост составляющих ЖКУ:
Цен на электроэнергию (%) 147,2 169,4 255,5
Цен на газ (%) 116,8 147,4 190,5
Собственных расходов ЖКХ (%) 129,2 149,2 150,4

Примечание: Показатели в процентах по отношению к 1999 г.

Проведенный автором анализ показывает, что рост платы за жилье и коммунальные услуги происходит одновременно с принятием мер по социаль­ной защите населения в виде предоставления адресной финансовой поддержки в пределах социальной нормы жилой площади и нормативов потребления ком­мунальных услуг.

В соответствии с Концепцией по реформированию ЖКХ в Российской Федерации [7] в целях перевода отрасли на работу в рыночных условиях и по­вышения эффективности ее деятельности, реформирование ЖКХ в Волгоград­ской области проводилось по основным направлениям:

1. совершенствование отношений собственности и развитие договорных отношений:

• приемка ведомственного жилищного фонда и объектов инженерной инфра­структуры в муниципальную собственность

• активная работа по внедрению альтернативных форм управления жилищ­ным фондом [32][33];

• формирование конкурентной среды [34];

• процесс формирования договорных отношений между Службами заказчика

и поставщиками коммунальных услуг. Площадь жилищного фонда, обслу­живаемого на договорной основе, составляет 100%.

2. формирование оптимальной структуры управления отраслью [35],

3. повышение качества предоставления услуг при одновременном сниже­

нии издержек производства;

4. финансовое оздоровление отрасли и формирование инвестиционной и тарифной политики;

• инвентаризация дебиторской и кредиторской задолженностей предприятий жилищно-коммунального комплекса с последующей реструктуризацией;

• инвентаризация и переоценка основных средств предприятий на основе их рыночной стоимости;

• повышение ответственности населения по оплате за потребленные жилищ­но-коммунальные услуги [36];

• установление Федерального стандарта на уровне 90% возмещения затрат на­селением за жилищно-коммунальные услуги 1;

• привлечение инвестиций на развитие отрасли посредством лизинговых по­ставок оборудования 2;

5. совершенствование системы социальной защиты населения [21,47].

В Волгоградской области действует система, при которой имеют право на жилищные субсидии семьи, платежи за жилищно-коммунальные услуги кото­рых в пределах социальной нормы и нормативов потребления коммунальных услуг превышают предельно допустимую долю расходов. В настоящее время она составляет 22 % от совокупного дохода семьи 3. Наряду с предоставлением субсидий население пользуется льготами по оплате жилья и коммунальных ус­луг, предоставляемых на основании действующего законодательства, и они за­нимают значительное место в системе финансирования ЖКХ 4. Такая ситуация усугубляет и без того тяжелое положение большинства предприятий ЖКХ 5. Имеется обоснованная объективная необходимость упорядочения системы пре­доставления льгот и сокращения субсидирования оплаты жилья [48].

Реформирование системы ЖКХ, в т.ч. оптимизация стоимости жилищно- коммунальных услуг, обеспечивает эффективное функционирование и развитие рынка жилья, а также обусловит формирование арендного сектора.

1 B регионе при увеличении доли платежей населения за потребленные услуги объем бюджетного финансиро­вания по Волгоградской области не сократился, а возрос на 12,4% по сравнению с 2001 г. и составил 136% от утвержденного планом финансирования.

2 Данное мероприятие предлагалось в рамках научно-исследовательской работы «Разработка методических ре­комендаций по технико-экономическому анализу хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ (факторному анализу себестоимости и рентабельности услуг предприятий ЖКХ)» (от 15.07.2002г.) с практической реализа­цией для предприятий ЖКХ Волгоградской области

3 C начала 2002 г. количество семей, получающих субсидии увеличилось на 16629 и составило 97656 семей (10,2%). Начислены субсидии в сумме 199,9 млн руб., из них возмещено из бюджета 167,4 млн руб. (83,7%).

4 Количество льготников из года в год возрастает. Так в 1998 г. около 400 тыс. граждан области пользовались льготами по оплате за жилищно-коммунальные услуги. По отчету за 2000 г. - около 621,6 тыс. чел, за 2001 г. -

627.6 тыс. чел, а за 9 мес. 2002 г. - 641,9 человек. В 1998 г. из бюджета было возмещено 1,8 млн руб. из начис­ленных 89,6 млн. руб. или всего 2%. За 2000 г. сумма возмещения из бюджета увеличилась до 40% и составила

199.7 млн руб. В 2001 г. сумма предоставленных льгот составила около 243,0 млн руб. (41%). За 9 мес. 2002 г. сумма предоставленных льгот составила 411,2 млн руб., из них бюджетом возмещено 57,6 млн руб. или 14%.

5 Остается до конца нерешенной проблема задолженности за энергоресурсы со стороны предприятий- потребителей, особенно учреждений бюджетной сферы. В свою очередь остается высокой задолженность за электроэнергию и газ предприятий ЖКХ и коммунальной энергетики. Общая задолженность за энергоресурсы предприятий ЖКХ составила на 1.01.2003 г. 1521,9 млн руб., в т.ч. за газ - 629,8 млн руб., за электроэнергию - 164,5 млн руб., теплоэнергию - 720,6 млн руб., топливо - 7,0 млн руб. Такая ситуация затрудняет стабильное функционирование систем жизнеобеспечения из-за отключения подачи энергоносителей.

Мы считаем, что при формировании арендного сектора в современных российских условиях необходима государственная поддержка. Частная собст­венность на жилье приобрела гипертрофированный характер. Понятие «част­ное» ассоциируется с владением для собственного проживания, а аренда - с общественной собственностью. Принятый во всем мире способ жилищного по­требления — аренда в частном секторе - пока не получил развития в России.

C нашей точки зрения, лизинг жилья [37]является креативно­содержательным подходом к решению жилищной проблемы в России. Автором предлагается проведение многокритериальной экспертной оценки инновацион­ного проекта развития регионального рынка жилья «Оценка и перспектива раз­вития лизинга жилья» (прил. 5). Матрица многокритериальной оценки развития лизинга жилья представляется в виде табл. 2.1.14.

Таблица 2.1.14

Матрица многокритериальной оценки развития лизинга жилья

В соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище на 2001- 2010 гг.» [14] для обеспечения доступности жилья предлагается «развитие ча­стного арендного сектора, а также найма и аренды жилья в государственном и

81 муниципальном фондах». Это возможно посредством изменения роли и содер­жания социального найма и совершенствования механизмов защиты прав на­нимателей и арендаторов на рынке жилья.

Предпосылки [XXXVIII]для развития арендного сектора начали формироваться. Сегодня есть немало граждан, пока еще не имеющих возможности приобрести свою квартиру, но готовых платить городу за найм жилья. И в связи с этим все более актуальной становится идея создания на базе муниципального жилья «доходных домов», квартиры в которых можно было бы сдавать как в долго­срочную, так и в краткосрочную аренду. Это позволило бы городским властям использовать доходы от сдаваемых в аренду муниципальных метров на реали­зацию программ расселения коммуналок и переселения из «пятиэтажек». При­чем повышенный интерес нанимателей к доходным домам был бы гарантиро­ван, если стоимость аренды в них установили бы несколько ниже, чем в част­ном секторе. Нашу позицию разделяет М. Гороховский: «Ситуация в корне из­менится лишь тогда, когда банки почувствуют, что в это выгодно вкладывать средства» [73].

Появление «доходных домов» на рынке жилья окажет влияние на функ­ционирование частного сектора аренды, предоставляя населению возможность улучшить жилищные условия. Создание доходных домов со стороны по финан­совым «силам» и коммерчески выгодно. Рассматривая со стороны потенциаль­ных арендаторов, дешевые доходные дома, рассчитанные на среднеобеспечен­ные слои населения, будут им интересны.

Проведенный нами экономический анализ выявил характерные особен­ности регионального рынка жилья, возможности его расширения и прогнозиро­вания, а также создания рыночной среды, необходимой для удовлетворения жилищных потребностей населения. Развитой цивилизованный рынок жилья характеризуется:

• механизмом, включающим взаимодействие его составных элементов — спро­са, предложения и формирование цены;

• отлаженной и разветвленной системой рыночной инфраструктуры, вклю­чающей инвестиционные компании, ипотечные банки, страховые компании, общества независимой оценки недвижимости, риэлторские структуры и дру­гие элементы;

• устойчивым превышением на рынке предложения над спросом;

• наличием на рынке конкуренции, под которой подразумевается конкуренция между продавцами за покупателя;

• свободой взаимного выбора покупателей и продавцов.

Сопоставление выявленных особенностей рынка жилья в Волгоградской области с вышеуказанными характеристиками, свидетельствующих о достаточ­но значительном отклонении от «рыночных стандартов». В настоящий момент существенной проблемой рынка является трудность реализации жилья. Причи­ны такой ситуации носят объективный характер и связано со следующими об­стоятельствами:

• высокие цены на недвижимость;

• увеличение соотношения предложения над спросом в несколько раз;

• возможность приобретения жилья в настоящее время только для высокодо­ходных слоев населения.

Необходимо разрабатывать и совершенствовать способы жилищного фи­нансирования с целью привлечения в процесс приобретения жилья слои насе­ления со средним уровнем дохода. При этом дальнейшее развитие рынка жилья сдерживается в силу высокой себестоимости строительства жилья, недостаточ­ным привлечением инвестиций, низкими доходами населения и др.

Для внедрения системы ипотечного кредитования необходимы как мини­мум два условия: увеличить платежеспособный спрос и определить стоимость жилья, адекватную реальным доходам населения. В целях развития ипотечного

кредитования строительства и покупки жилья на территории Волгоградской области предлагается:

• вовлечение объектов незавершенного жилищного строительства в хозяйст­венный оборот регионального рынка жилья с уже вложенными федеральны­ми средствами, степень готовности которых составляет 50%, что может ор­ганизовываться в следующих схемах:

1. выкуп Фондом жилья и ипотеки незавершенного жилищного строительст­ва и его дальнейшее оформление под ипотечное кредитование;

2. передача по договору Фонду жилья и ипотеки незавершенного строитель­ства и его завершение за счет средств Фонда и потенциального владельца. 1

• вовлечение в инвестиционный процесс кредитно-банковских учреждений.

Более целесообразным считается направление средств бюджетов (федераль­ный, областной, муниципальный) всех уровней не на непосредственно строительство и приобретение жилья, а на погашение части процентной ставки кредита, взятого на строительство или покупку жилья. Такой подход позволит сократить реальный размер процентной ставки за кредит для насе­ления до 10-12%, что в среднем соответствует уровню платежеспособности домохозяйств.

• вовлечение в инвестиционный процесс кредитно-потребительских коопера­тивов, занимающихся аккумулированием привлекаемых внебюджетных средств.

• в рамках проводимой политики ипотечных займов необходимо проработать улучшения демографической ситуации в регионе, например, списанием час­ти заемных средств при рождении одного-двух детей в размере 25% от ипо­течного долга.

’ Предложение Администрации области к Генеральному директору Волгоградского областного фонда жилья и ипотеки

В рамках «Программы социально-экономического развития Волгоград­ской области на 2004, 2005 годы и на период до 2010 года» [21] продолжится развитие ипотечного кредитования по следующим направлениям:

• совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма ипотечного кредитования в Волгоградской области;

• создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

• обеспечение бюджетного финансирования незавершенного жилищного строительства в рамках ипотечного кредитования в объеме не менее 30 млн. рублей в год;

• использование в качестве оборотных средств средства, выделяемые из феде­рального бюджета для военнослужащих, уволенных в запас, ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС, вынужденных переселенцев;

• налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кре­диторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

• совершенствование законодательной базы в сфере, обеспечивающей стиму­лирование привлечения на строительство жилья средств кредитных потре­бительских кооперативов.

Таким образом, жилищная политика, представляющая собой взаимосвя­занную совокупность основных направлений и реализующих их законодатель­ных, социальных, организационных, градостроительных, экономических меро­приятий, предназначенных для реализации потребностей граждан в жилье, формируется как двухуровневая система. Охватывая перспективные направле­ния и первоочередные мероприятия, она должна предусматривать приоритеты рыночных методов решения жилищной проблемы за счет изменения структуры нового строительства и включения в рыночный оборот потребностей социаль­ных групп со средними доходами.

2.2.

<< | >>
Источник: Ульянова Ольга Юрьевна. ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ЛИЗИНГОВЫХ ОПЕРАЦИЙ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ (на примере Волгоградской области). Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Волгоград - 2003. 2003

Еще по теме Состояние и проблемы рынка жилья Волгоградской области:

  1. 14. Состояние, проблемы и реформирование строительства, жилья и коммунального хозяйства в России.
  2. 7.1. Влияние рынка жилья на социально-экономическое состояние города
  3. 3.2. Разработка региональных программ развития рынка арендного жилья (на примере Воронежской области)
  4. 7.1. Сделки с администрацией Волгоградской области
  5. Современное состояние рынка хлебопекарной промышленности Самарской области
  6. 3 Опыт применения методики структуризации финансовых потоков на предприятиях Волгоградской области
  7. 3.1 Состояние и перспективы развития регионального рынка высшего образования Курской области
  8. 3.3 Анализ возможности реструктуризации задолженности предприятий Волгоградской области
  9. Характеристика нормативно-правового обеспечения лизинговой деятельности в России и Волгоградской области
  10. 2.2 Мониторинг современного состояния и оценка потенциала развития локального рынка мяса и мясной продукции (на примере Воронежской области)[60]
- Информатика для экономистов - Антимонопольное право - Бухгалтерский учет и контроль - Бюджетна система України - Бюджетная система России - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики в России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инновации - Институциональная экономика - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Кризисная экономика - Лизинг - Логистика - Математические методы в экономике - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоговое право - Организация производства - Основы экономики - Политическая экономия - Региональная и национальная экономика - Страховое дело - Теория управления экономическими системами - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятия - Экономика природопользования - Экономика труда - Экономическая безопасность - Экономическая география - Экономическая демография - Экономическая статистика - Экономическая теория и история - Экономический анализ -