Особенности лизинговых операций в жилищной сфере
Использование исторического метода исследования в рамках настоящей диссертации позволяет сделать вывод о том, что развитие общества в целом и отдельных хозяйствующих субъектов базируется на расширенном воспроизводстве материальных ценностей, обеспечивающем рост национального имущества и, соответственно, дохода.
Одним из основных средств обеспечения социально-экономического развития является инвестиционная деятельность, включающая процессы инвестирования, а также совокупность практических действий по реализации инвестиций.Активность инвестиционного процесса определяет жизнеспособность экономики. Чем эффективнее протекают процессы расширенного воспроизводства, тем успешнее развиваются производственная и социальная инфраструктуры страны [18].
Теоретическим аспектам активности инвестиционного процесса и их практической реализации, направленных на стимулирование экономического роста и увеличения благосостояния страны, посвящены исследования многих отечественных и зарубежных ученых-экономистов [31,55,67,78,179,125,126,133 и др.]. Так, Дж. М. Кейнс считает размер инвестиций главным фактором эффективного спроса и, как следствие, национального дохода. Привлечение инвестиций обусловливает возможность экономического роста, увеличение национального дохода и повышение уровня занятости населения, что называется эффектом мультипликатора. Суть такого явления состоит в следующем: «увеличение инвестиций приводит к увеличению национального дохода общества, причем на величину большую, чем первоначальный рост инвестиций» [78].
Мультипликационный эффект объясняется тем, что прирост дохода и занятости, обусловленный приростом инвестиций, повышает потребительский
спрос и способствует росту производства. В стабильной рыночной экономике «эффект мультипликатора» учитывается при государственной поддержке отраслей и предприятий, обеспечивающих разветвление связей и стимулирующих новые инвестиции.
Однако для получения максимального эффекта инвестиций необходимы соответствующие условия в экономике и социальной сфере. Снижению этого эффекта способствуют снижение потребления, рост или сохранение высокой нормы процента, удовлетворение значительной части потребительского спроса за счет импорта. Как отмечает Д.С. Львов, практически все факторы, которые парализуют действие мультипликатора, присутствуют в российской экономике. Несмотря на отдельные точечные инвестиции в 1992- 1997 гг., они не оказали мультипликационного воздействия на рост доходов и инвестиций в экономике в целом в связи с непрерывным снижением потребления населения, высокой процентной ставкой банковских кредитов, которая отвлекла от инвестирования подавляющую часть потенциальных инвесторов в реальный сектор экономики, беспрецедентно высокой долей импорта на потребительском рынке - не менее 50% (по Кейнсу, 20% импорта является уровнем, резко ослабляющим действие мультипликатора) [87, с. 27].Достижение мультипликационного эффекта во многих научных исследованиях [38,29,30,65,141 и др.] обосновывается взаимодействием рынка жилья в системе национальной экономики со смежными рынками. Инвестиционную функцию рынка жилья, его приоритетность в национальной экономике определяют следующим образом:
Во-первых, инвестиции в жилье - это решение жилищной проблемы, в нем заинтересованы миллионы российских граждан. Следовательно, они имеют побудительные мотивы вкладывать в жилье свои средства. Во-вторых, именно при решении жилищной проблемы есть возможность тесно увязать интересы экономической политики в целом (они в том, что активизация в строительстве жилья потянет за собой многие производства) с желанием населения своими средствами участвовать в ее реализации. В-третьих, практически во всех стра
нах, выходивших из глубокого экономического кризиса, строительный комплекс становился той сферой, в которой с опережением начиналось оживление хозяйственной деятельности [89].
Привлечение инвестиций в такую сферу деятельности обусловит дости- j жение значительного экономического эффекта как для конкретного инвестора, так и для развития различных отраслей экономики и народного хозяйства страны в целом '.
Обосновываем это следующим образом: увеличение инвестиций в развитие рынка жилья способствует не только оживлению исследуемого рынка, но и влечет за собой достижение мультипликационного эффекта и эффекта акселерации в развитии смежных со строительством отраслей - металлургии, стройиндустрии, лесопереработки, транспорта и т.д. Расширение занятости в указанных отраслях, а также в сфере потребления, позволит увеличить доход населения. Возросший доход приведет к увеличению платежеспособного спроса на потребительские товары, в том числе и на жилье. Увеличение платежеспособного спроса вновь воздействует на развитие жилищного строительства и смежных с ним отраслей и придаст новый импульс развитию рынка жилья [30].Средством экономического развития и стимулом роста Валового национального продукта (ВНП) является обеспечение трансформации сбережений в инвестиции. По мнению Дж.М. Кейнса [78], обеспечение нормального размера инвестиций является проблемой перевода всех сбережений в реальные капиталовложения.
По мнению Т.Г. Зайнуллиной [28], трансформация сбережений в инвестиции является сильным стимулятором роста ВНП, развития экономики и научно-технического прогресса, поскольку приобретение жилья предполагает накопление в различной степени сбережений населения. Сбережения населения является важнейшим стратегическим ресурсом инвестирования реального сектора российской экономики. Составными частями этого ресурса являются
1Удельный вес поступлений налогов во все уровни бюджетов от строительства и промышленности строительных материалов в 2002 г. составляет в среднем 10 % от поступлений всего реального сектора экономики области [46]
вклады населения в российских банках — 150 млрд, руб., внутренние «матрасные» инвалютные вклады - 160 млрд, руб., а также инвалютные сбережения российских резидентов на счетах зарубежного банков в форме нелегального вывоза капитала, обусловленные исключительно или преимущественно соображениями сохранности и безопасности (20 млрд, дол.) [119].
Денежные средства населения в виде банковских депозитов позволяют банковским институтам предоставлять кредитные ресурсы, направляемые на развитие производства, что приводит к увеличению валовых инвестиций как одной из составных частей ВНП с последующим ростом размера ВНП. Кроме того, трансформация сбережений населения в инвестиции увеличивает их личные потребительские расходы как одну из составных частей ВНП, следовательно, осуществляется рост величины ВНП.
На данном этапе экономического развития необходима разработка новых финансово-кредитных механизмов, обеспечивающих привлечение инвестиций и активизирующих процесс трансформации сбережений в них. По мнению Г.А. Цылиной, «огромный инвестиционный эффект, особенно в последние годы, вызван рождением множества новых интересных финансовых инструментов и привлечением за счет них в экономику больших объемов реальных финансовых средств, финансовых инвестиций» [130, с. 7]. Инвестиционная деятельность является важнейшей составляющей хозяйствования страны, от степени эффективности которой зависит развитие экономики в целом.
Рынок жилья определяем как инвестиционную систему, как один из структурных элементов системы воспроизводства в целом. Такая система обеспечивает вовлечение инвестиций в сферу жилищного воспроизводства. Привлечение жилищных (реальных и финансовых) инвестиций предполагает получение прибыли (дохода). Инвестирование в недвижимость имеет следующие основные особенности:
• жилищные инвестиции по своей природе - это затраты, имеющие длительный характер (долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала);
• невысокая ликвидность - издержки (время и средства), связанные с продажей и покупкой объекта относительно велики;
• потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
• жилье легко становится объектом государственного воздействия в самых различных проявлениях (в нашей стране долгое время существовала государственная система распределения жилья);
• относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;
• многообразие источников инвестирования.
Жилищные финансовые инвестиции являются в большинстве случаев взаимодополняющим технологическим процессом к реальным инвестициям, но в то же время и самостоятельным видом инвестирования, т.е. часть финансовых жилищных инвестиций становится реальными, пройдя необходимый технологический круг (иногда достаточно большой по цепочке финансовых посредников через страховые и пенсионные накопления, взаимно-паевые фонды, блоки различных общих счетов и т.д.). Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью или ипотечными кредитами (закладными), - акции, облигации - является опосредованным инвестированием в недвижимость; некоторые его называют косвенным инвестированием в недвижимость посредством жилищных ценных бумаг. Жилищные инвестиции представляют собой эффективный способ страхования вложенного капитала от инфляции и привлекательными в связи с материализованной сущностью недвижимости [130, с. 9].
Под жилищными инвестициями [19][20]понимаются вложения реальных и финансовых ресурсов в объекты жилой недвижимости, осуществление которых приводит к приросту реального богатства в материально - вещественной форме, сопровождаемому приростом финансового (денежного) богатства. Автор настоящего исследования предлагает следующую классификацию жилищных инвестиций по различным признакам (табл. 1.2.1).
. Таблица 1.2.1
Л
Классификация жилищных инвестиций по различным признакам
Классификационные признаки инвестиций | Типы инвестиций |
По отношению к финансовой системе | Бюджетные инвестиции |
Внебюджетные инвестиции | |
По длительности инвестиционного процесса | Долгосрочные инвестиции |
Среднесрочные инвестиции | |
Краткосрочные инвестиции | |
По формам инвестиций | Реальные инвестиции (капвложения, направляемые в реальные активы - недвижимое имущество) |
Финансовые инвестиции (вложения в жилищные ценные бумаги, банковские депозиты и др., т.е. выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги) | |
По формам собственности на жилищные инвестиционные ресурсы | Частные инвестиции |
Государственные инвестиции | |
Внутренние инвестиции | |
Иностранные инвестиции | |
Совместные инвестиции | |
По характеру участия в инвестировании | Прямые инвестиции (инвестирование осуществляется непосредственно в предполагаемый объект недвижимости при вложении средств) |
Косвенные инвестиции (инвестирование осуществляется через посредников) |
Доходность жилищных инвестиций складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:
• прироста рыночной стоимости объекта жилой недвижимости во времени и реализации при перепродаже;
• текущего дохода при использовании объекта;
• дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).
Сам объект жилой недвижимости является стабильным активом, приносящий доход и прирост капитальной стоимости. Приобретение такового в собственность рассматривается как инвестиционное вложение. В экономической литературе представлено множество разнообразных видов инструментов финансирования, с помощью которых осуществляется привлечение инвестиций при реализации жилищной политики (табл. 1.2.2).
Таблица 1.2.2
Инвестиционные инструменты жилищной политики 1
Инвестиционные инструменты жилищной политики | • Кредитный инструмент: ипотечный кредит; коммерческий кредит; потребительский кредит. |
• Ценные бумаги: векселя; жилищные сертификаты; закладные; облигации жилищного займа. | |
• Ссудный инструмент: бюджетные ссуды; коммерческие ссуды | |
• Бюджетное финансирование (прямое участие со стороны государства) | |
• Лизинг жилья |
Одним из важных направлений жилищной политики является определение структуры источников жилищного финансирования. Такие источники подразделяются на бюджетные и внебюджетные средства по принадлежности жилищных инвестиционных ресурсов к определенной подсистеме финансовой системы государства (табл. 1.2.3).
Таблица 1.2.3
Источники жилищного финансирования
Источники жилищного финансирования | |||||
Бюджетные средства | Внебюджетные средства | ||||
Средства федерального бюджета | Средства регионального бюджета | Средства муниципального бюджета | Собственные средства | Заемные средства | Привлеченные средства |
составлено автором
Инвестиционная система обладает важным структурным качеством - иерархичностью, согласно которому следует выделить подсистемы, создающие в соответствии с определенным уровнем группы инвестиционных ресурсов:
• на уровне государства - государственные инвестиционные ресурсы,
• на уровне отдельного инвестора - инвестиционные ресурсы инвестора.
При этом имеет место дальнейшее подразделение существующих подсистем, т.е. инвестиционный процесс осуществляется посредством привлечения собственных, привлеченных и заемных средств (рис. 1.2.1).
Автором предлагается матрица источников и организационных форм жилищного финансирования (табл. 1.2.4). Под формой финансирования понимаем организационную схему финансирования, в процессе реализации которой осуществляется определение конкретного или совокупности инвестиционных ин
струментов жилищной политики и установление функций участников.
Таблица 1.2.4
Матрица организационных форм и источников жилищного финансирования
Организационные формы финансирования | Источники жилищного финансирования | |||
Бюджет- ные средства | Внебюджетные средства | |||
Собственные средства инвестора | Заемные средства | Привлеченные средства | ||
Банковское кредитование | - | + | + | + |
Бюджетное финансирование | + | — | - | - |
Ипотечное кредитование | + | + | + | + |
Лизинговая форма финансирования | + | + | + | + |
Система жилищной потребительской кооперации | — | + | + | + |
Примечание к табл. 1.2.4
«+» - означает использование указанного источника в данной организационной форме, «-» - означает неприменимость указанного источника в данной организационной форме.
В современных российских условиях внедрение рыночных механизмов обусловили сложность и противоречивость развития жилищной сферы, а также проблемы ее функционирования и управления. По нашему мнению, отсутствие до настоящего времени теоретически обоснованной концепции управления рынка жилья в системе национальной экономики не позволяет государству обеспечить эффективное управление этим сектором национальной экономики.
Рис. 1.2.1. Структура источников инвестиций в группе инвестиционных ресурсов 1
В настоящее время жилищная проблема в России остается одной из самых острых и трудноразрешимых социальных проблем. В.В. Бузырев, В.С. Чекалин считают, что «жилищная проблема имеет несколько важных аспектов: [XXI]
• количественный аспект — дефицит жилья;
• структурный аспект - несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей;
• качественный аспект - несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья;
• эксплуатационный аспект — несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда» [58].
В советский период при планово-распределительной системе хозяйствования жилищная проблема решалась в основном за счет бюджетных инвестиций. В настоящее время в силу ограниченности бюджетных средств на первый план выдвигаются сбережения граждан, и разработка механизма активизации трансформационного процесса которых в инвестиции принадлежит в основном государственным структурам.
Инвестиции в жилищное строительство в СССР отличались значительными объемами и динамикой (с 1980 по 1990 гг. было инвестировано 325,6 млрд рублей). Это способствовало быстрому увеличению жилищного фонда страны и объективно вызвало мультипликационный эффект в тех отраслях экономики, которые были связаны непосредственно со строительством жилья [ИЗ].
За период экономических реформ в современной России был достигнут значительный рост объемов инвестиций в основной капитал и подрядных работ (табл. 1.2.5 ирис. 1.2.2).
Таблица 1.2.5
Показатели инвестиционно-строительной деятельности в России 1
Показатель | 1995 | 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 |
Инвестиции в основной капитал, млрд руб. | 267 | 376 | 409 | 402 | 600 | 1171,5 | 1599,5 | 1660,5 |
Объем подрядных работ, млрд руб. | 148 | 226 | 243 | 235 | 314 | 530,3 | 737,5 | 869,1 |
Ввод в действие жилых домов, МЛН КВ. M | 41 | 34,3 | 32,7 | 30,7 | 32,0 | 30,3 | 31,1 | 33,8 |
Рис 1.2.2. Динамика показателей инвестиционной деятельности в России
После 1997 г. ежегодный ввод в эксплуатацию жилой площади в целом по России стабилизировался в диапазоне 30-33 млн кв. м. При этом общее снижение количества новых квартир обусловлено преимущественно уменьшением объемов ввода жилых домов, построенных за счет бюджетных средств, и участия предприятий и организаций в улучшении жилищных условий своих работников.
В настоящее время динамика общего количества вновьпостроенных квартир в целом по Российской Федерации имеет тенденцию к снижению, что является признаком уменьшения инвестиционной активности администраций регионов в жилищной сфере. В то же время, начиная с 1996 г., за счет собственных и заемных средств населением стабильно вводится свыше 100 тыс. квартир в год (1990 г. - 79 тыс. квартир, 2001 г. -108 тыс.).
За анализируемый период заметны перемены в отношении частных инве-
і сторов к размеру квартир (в 1990 г. средний размер квартиры - 76,1 кв. м, в i 2001 г. - 120,4 кв. м). Они стараются получить от своих вложений максимальную отдачу и приобретают жилье с более комфортными условиями по сравнению с тем, что предоставляется со стороны государства и работодателей: средний размер квартиры, построенной за счет средств населения, за последние пять лет почти в 1,5 раза выше аналогичного показателя в целом по России.
Динамика структуры жилищного фонда по формам собственности на начальном этапе определялась принятым порядком приватизации жилья муниципального жилищного фонда, а затем структурой источников инвестирования в новое жилищное строительство. Доля частного жилищного фонда в целом увеличилась с 32,6% в 1990 г. до 52,9% в 1995 г., на начало 2002 г. в собственности граждан находилось уже 67,7% всего жилищного фонда России [81]. В течение первого этапа экономических реформ в республиках РФ практически около миллиона семей оформили в свою собственность жилье, в т.ч. в благополучных республиках - 526 тыс. квартир, менее благополучных - 227 тыс. квартир, неблагополучных - 225 тыс. квартир. К 1999 г. в республиках РФ около двух миллионов семей получили в собственность недвижимость. В целом наблюдается невысокая активность населения республик РФ, чтобы получить в собственность недвижимость, и недостаточная эффективность государственного регулирования данного процесса на общероссийском фоне. Так, если по России удельный вес приватизированных квартир в общей их численности за период с начала приватизации по 1 июня 1994 г. составляла 26,5%, то в целом по республикам РФ - лишь 21,7%. К 1999 г. удельный вес приватизированных квартир по РФ составил 44,0%, в т.ч. в целом по республикам РФ - лишь 40,45% [54, с. 38].
Объемы жилищного строительства, исключая столицу Российской Федерации и ряд крупных городов, очень низки. Во-первых, из-за весьма ограничен-
ного платежеспособного спроса населения [22]: соотношение цены 1 кв. м жилой площади, определенной по федеральным стандартам [23], и среднемесячного дохода граждан в 2002 г. составляло в большинстве регионов России не менее, чем 2:1. Во-вторых, вследствие целенаправленного снижения объемов инвестирования из федерального бюджета и отсутствия требуемых объемов средств в регионах [104].
Жилищная реформа, начатая в конце 1992 г., нашла воплощение в государственной целевой программе «Жилище». Целью этого этапа реализации программы было усиление социальной направленности жилищной политики. Для этого предполагалась реализация следующих мероприятий:
• социальная защита малоимущих граждан при переводе жилищной сферы в безубыточный режим функционирования, и в первую очередь в части оплаты жилья и коммунальных услуг в домах всех форм собственности;
• коренное улучшение обеспечения жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, северян, граждан, пострадавших от аварий, стихийных бедствий, и других групп населения, жилье для которых выделяет государство с привлечением средств федерального бюджета;
• целевая поддержка нуждающихся в улучшении жилищных условий (в том числе работников молодежи и других лиц с низкими и средними доходами) при строительстве и приобретении жилья;
• стимулирование развития доступных для населения систем долгосрочного кредитования строительства или приобретения жилья, других форм внебюджетного финансирования жилищной сферы [97].
Таким образом, эффективное государственное управление в настоящее время в этом секторе экономики в условиях реального снижения уровня жизни - это объективная необходимость (табл. 1.2.6) [95].
Таблица 1.2.6
Уровень жизни населения России за 1997-2001 гг.
Показатели | 1997 | 1999 | 2000 | 2001 |
Реальные денежные доходы населения, % | 100 | 72,2 | 79,0 | 83,3 |
Конечное потребление домашних хозяйств, % | 100 | 93,3 | 102,0 | 110,9 |
Доходы населения ниже прожиточного минимума, % | 39 | 52 | 38 | 35 |
Коэффициент дифференциации доходов, раз | 17 | 23 | 18 | 18 |
Примечание: предкризисный 1997 г. принят за 100%
В 2001 г. реальные денежные доходы населения были почти на 17% ниже доходов населения в 1997 г., по сравнению с 1990 г. среднедушевые доходы составляют всего 50%.
Жилищная проблема обостряется из-за отсутствия возможностей населения для самостоятельного решения своих трудностей в данной области. В настоящее время государство не способно обеспечить бесплатным жильем нуждающееся население.
C 1998 г. усилился процесс децентрализации финансирования жилищного строительства. Государственная поддержка из федерального бюджета осуществлялась в основном при реализации федеральных целевых программ по обеспечению жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших от аварий и стихийных бедствий. Основная нагрузка в инвестировании жилищной сферы возлагалась на предприятия, организации и население.
Жилищная проблема требует безотлагательного решения. В связи с этим в настоящее время одна из важных задач местных и федеральных властей заключается в разработке и реализации различных инвестиционных механизмов с целью обеспечения доступности жилья для большей части населения. Это позволит государству вернуть к себе доверие населения и, тем самым, привлечь сбережения населения в жилищную сферу. В свою очередь, сможет вывести из
кризисного состояния не только данный сектор экономики, но и смежные C ним отрасли, а также обеспечить развитие экономики в целом.
В современных условиях лизинг является механизмом доступа к инвестиционным ресурсам при финансировании приобретения объектов недвижи- | мости. До настоящего времени лизинг в жилищной сфере не получил развития. В советский период подрядчик первенствовал над заказчиком. В условиях перехода к рыночным отношениям приоритетным в России является заказчик. При этом подрядчики конкурируют между собой за право взаимодействия сотрудничества с платежеспособным заказчиком.
Основным источником инвестиций в советский период был государственный бюджет. «Активная жилищная политика, реализуемая Советским Союзом в данный период, позволила уже к 1975 г. довести среднюю обеспеченность жилой площади в расчете на одного жителя в целом по стране до 14,6 кв. м, увеличив ее против 1970 в два раза. В 1981-1985 гг. более половины домов, введенных в эксплуатацию за счет государственных капитальных вложений, были построены по новым типовым проектам, предусматривающим улучшенную планировку квартир и большую их комфортабельность. Во второй половине 80-х гг. более половины городского населения Советского Союза проживали в отдельных квартирах. Вообще в 1918-85 гг. ввод в действие общей (полезной) площади жилищ составил 4060 млн кв. м, в том числе государственными и кооперативными организациями и жилищными кооперации - 24,89 млн кв. м, населением за свой счет и с помощью государственного кредита - 1479 млн кв. м., колхозами - 92 млн кв. м. Необходимо подчеркнуть, что государство доминировало в жилищном секторе не всегда: в 1955 г. за счет средств населения финансировалось 50% общего ввода жилья, 1960 г. - 42%, 1980 г. - 6,7%» [36, с. 203-208]. В связи с огосударствлением жилищной сферы сложилась ситуация превышения предложения над спросом, сопровождающимся предлагаемыми объемами и качеством товаропроизводителя.
В современных условиях реформирования в реальном секторе экономики предложение жилья превышает платежеспособный спрос. Это обусловило у отечественного производителя возникновение серьезной проблемы реализации своей продукции (товаров, услуг), которая усиливается значительной конкуренцией отечественного производителя с дешевым и качественным импортом.
Сложившаяся ситуация предопределена тем обстоятельством, что бывшие монополисты-производители строительных материалов, конструкций и изделий, изготавливали в советское время продукции меньше, чем ее требовалось. Она была дефицитна. В настоящее время под давлением конкуренции поставщики предлагают потребителям — строительным компаниям свою продукцию в условиях жесточайшей конкуренции, обусловленной превышением предложения над платежеспособным спросом потребителей. Развитие строительного комплекса осуществляется при наличии рынка сбыта для его продукции. Представитель классиков политэкономии Д. Милль утверждал, что «крупное производство может оказаться пригодным в том случае, если обеспечен обширный рынок для сбыта его продукции» [98, с. 257].
Формирование объективной необходимости применения лизинга жилья в современных российских условиях осуществляется под влиянием следующих обстоятельств:
• ограниченности доступа к инвестиционным ресурсам для финансирования воспроизводства жилищного фонда;
• сложности и противоречивости развития рынка жилья, а также проблем его организации, функционирования и управления;
• неэффективности применения традиционных подходов к развитию рынка жилья и повышению его инвестиционной активности;
• проблемы сбыта продукции товаропроизводителями - продавцов первичного рынка и реализации объектов жилой недвижимости с вторичного рынка;
• сокращения возможностей бюджетного финансирования воспроизводства жилищного фонда;
• отсутствия возможностей населения для самостоятельного решения своих трудностей в данной области и др.
Формирование жилищной политики на любом уровне осуществляется с учетом сложившихся в настоящее время социально-экономических условий, исходя из которых производится разработка механизма лизинга, воздействующего на социально-экономический потенциал рынка жилья (рис. 1.2.3).
1
Рис. 1.2.3. Воздействие внутренних факторов на организацию и функционирование лизинга
Реализация жилищной политики обусловливает влияние на функционирование и развитие рынка жилья в целом, а также на характер взаимоотношений и взаимодействия между его субъектами. Социально-экономические последствия решений, принятых субъектами рынка жилья при реализации своих экономических интересов и ожиданий, являются внутренними факторами воздействия на организацию и функционирование лизинговых операций.
Анализ внешних факторов, влияющих на применение механизма лизинга, необходим для выявления потенциальных возможностей и угроз его реализации в жилищной сфере, а также его способности адаптироваться к условиям неопределенности внешней среды. Внешние факторы воздействия на применение лизинга в жилищной сфере представляют собой совокупность результатов принятых решений и совершаемых действий субъектами на макроэкономическом уровне (рис. 1.2.4).
Воздействие внешних факторов предполагает адаптацию механизма лизинга к изменившимся на макроэкономической уровне условиям. Негативное влияние данных факторов может привести к обоснованию нецелесообразности или затруднительности применения лизинга.
При ограниченности инвестиционных ресурсов особое значение приобретает эффективное их использование, достижение которого возможно в результате применения механизма лизинга. В настоящее время предпосылки для развития лизинговых отношений имеются, среди которых определим следующие:
• лизинг рассматривается как альтернатива традиционным формам банковского кредитования, поскольку преимущество такой формы предполагает исключение нецелевого использования выданной ссуды на строительство и приобретение жилья, а также существование посредников - коммерческих кредитных учреждений - предполагает дополнительное удорожание жилья;
51
Рис. 1.2.4. Внешние факторы, воздействия на функционирование лизинга жилья
• исключение ненужных при таком финансировании потери времени и средств как застройщика, так и банковского учреждения на оформление залоговых документов, что снижает общую стоимость строительства;
• существование нелегальной формы аренды обусловливает обстоятельство того, что лица, имеющие «излишки» жилья, сдают его в аренду, получая доход и уклоняясь от уплаты налогов, наносят тем самым ущерб экономике страны. Арендаторы жилья ежемесячно отдают владельцам арендную плату в течение многих лет, не имея шансов приобрести право собственности на объект, тем самым происходит «рассеивание» ресурсов. Механизм лизинга позволит обеспечить централизованное вложение этих ресурсов в объект, предполагая трансформацию права пользования в право собственности на объект;
• имеющийся жилищный фонд как с первичного, так и с вторичного рынка жилья местные органы власти могли бы передать в лизинг, представляющий коммерческую краткосрочную аренду гражданам, которые не желают приобретать в собственность жилье, но при этом нуждаются в нем на определенное время.
Особенности лизинга перед другими формами инвестирования реального сектора экономики в целом и рынка жилья заключаются в следующем:
• ускорении процесса жилищного воспроизводства за счет привлечения капитала в виде объекта жилой недвижимости и исключения потерь времени на оформление кредитов, займов и последующее приобретение ресурсов исследуемого рынка;
• необходимости создания устойчивых тенденций интенсификации рынка жилья, что определяет приоритетность жилищного строительства в системе национальной экономики;
При этом мультипликационный эффект на рынке жилья не ограничивается только взаимодействием со смежными отраслями и указанным выше воздействием на систему региональной экономики. Применение механизма лизинга интенсифицирует систему региональной экономики значительно шире и глуб
же посредством создания предпосылок для активности реализации социально- экономического потенциала рынка жилья.
• экономической эффективности лизинговых операций, которая характеризуется с позиции качественного аспекта и предполагает получение большей выгоды по сравнению с традиционными формами банковского кредитования.
Необходимым условием для интенсивного распространения лизинга, по нашему мнению, является наличие заинтересованности у экономических субъектов применять такую форму финансирования. Уровень и глубина развития лизинга в стране определяются состоянием нормативно-правовой базы, степенью государственного регулирования, а также макроэкономическими условиями, состоянием инвестиционного рынка.
Проведенное экономическое исследование зарубежной практики воспроизводства жилищного фонда отразило значительный опыт в решении жилищной проблемы и использование такового в российских условиях.
В Европе основным, самым распространенным и желаемым является проживание в отдельно стоящем доме. Многолетние конфликты частных домовладельцев и квартиросъемщиков во всем мире привели к восприятию частного домовладения как «свободы», дающей жителю самую большую независимость. Стремление к частному домовладению уже десятки лет поддерживается, поощряется и развивается - как показатель более высокого социального статуса, более комфортного жилья и более рационального использования ресурсов на эксплуатацию и содержание дома.
Однако развитие общества, промышленности и урбанизация требуют более компактного расселения по причине ограниченности земельных ресурсов для развития городов, пропускной способности дорог и прочей инфраструктуры. Несмотря на усилия государств разных стран поддерживать частное домовладение, в самых разных странах мира остается еще очень много арендного жилья.
Сегодня в большинстве городов стран Западной Европы многоквартирные дома - это преимущественно арендные дома или кооперативы. Домовладельцами арендных домов выступают государство и муниципалитеты, частные компании и частные лица, профсоюзы и церкви, неприбыльные организации и промышленные гиганты. Например, в Швеции 40% всего жилищного фонда - арендное жилье, в Дании - 44%, Швейцарии - 17%, Германии - 60 %, Вене - 40%, Гааге - 65% [105].
В Финляндии 30% жилищного фонда - это социальные дома, которые сдаются в аренду людям с низким доходом. Большинство арендуемого жилья находится в домах жилищных компаний, численность которых доходит до 60 тысяч. В то время в Англии около 4500 жилищных ассоциаций, из них 3000 имеют статус «зарегистрированного социального домовладельца». Все вместе они владеют 680 тысячами домов, которые сдают в аренду.
В Финляндии подавляющая часть зданий находится в частном владении. Количество общественных зданий и зданий в собственности государства и муниципалитетов составляет 13% от общего фонда недвижимости. Доля зданий, находящихся в собственности государства, составляет 1/4, а муниципалитетов - 3/4. В прямом владении муниципалитетов имеется более 125 тыс. арендных квартир. Хельсинки - крупнейший собственник квартир среди муниципалитетов - владеет более чем 30 тыс. квартир. В собственности частного сектора находится 87% от общего числа зданий. Крупнейшими владельцами недвижимости являются банки и страховые компании. Около миллиона акционерных квартир, находящихся в частном и арендном пользовании, входит в 60 тыс. акционерных обществ.
В Швеции свыше 40% жилищного фонда представляют дома, обычно занимаемые частными владельцами, 40% жилья сдаются домовладельцами в наем и 15-18% принадлежат кооперативам. Формы обеспечения граждан жильем в Швеции представляют: 42% — проживают в собственных и кооперативных домах, 58% - проживают в арендованном жилищном фонде.
Жилищный фонд в Швеции, как объект недвижимости, облагается нало- і гом. Этот налог платят все собственники жилья, независимо от того, прожива-
I
ют они в нем или сдают его в аренду. Величина налога неодинакова и зависит от категории его владельца и цели использования. Так, например, владелец жилищного фонда, сдающий его в аренду, платит больший налог по сравнению с собственниками жилья, проживающими в нем. Полученная таким образом сумма налоговых выплат направляется государством на поддержание малоимущих слоев населения путем выдачи жилищных пособий (для пенсионеров, семей с детьми с низкими доходами).
Размер квартирной платы в Швеции достаточно высок и колеблется от 15 до 50% дохода семьи. В связи с этим особое внимание уделяется установлению обоснованного уровня квартирной платы. В муниципальных домах квартплата устанавливается после переговоров с квартиросъемщиками и должна покрывать издержки по управлению, ремонту, содержанию и обслуживанию жилищного фонда.
Особенностями воспроизводства жилищного фонда в Швеции являются:
• государственное регулирование удельных весов всех форм воспроизводства жилищного фонда в зависимости от ситуации, складывающейся на рынке жилья;
• полное возмещение затрат на ремонт, содержание и техническое обслуживание жилищного фонда за счет квартирной платы при аренде в муниципальном секторе;
• наличие системы перераспределения средств в жилищной сфере за счет взимания налогов на жилищную недвижимость с ее владельцев с последующим направлением сумм на жилищные пособия;
• незначительное вмешательство правительства в сферу воспроизводства жилищного фонда.
Фундамент современной жилищной системы Нидерландов был заложен в 1901 г. принятием Жилищного закона, ознаменовавшего поворот от «дикого»
рынка к регулированию частных инициатив с центральным правительством, провинциальными и муниципальными властями. Закон позволял центральному правительству выдавать субсидии для строительства социального арендуемого жилища, тем самым оно играло возрастающую роль в жилищной сфере. Ныне действующая редакция Жилищного закона, регулярно пересматриваемого с начала века, оставляет за государством достаточно рычагов для решения действующих вопросов:
• первоочередного удовлетворения потребностей в жилье групп населения C низкими доходами;
• поддержания на приемлемом уровне качества жилищного фонда и предоставляемых жилищных услуг;
• обеспечения требуемого законом соучастия арендаторов в определении уровня арендной платы и самоуправлении;
• сохранения финансовой стабильности и достаточного потенциала жилищного сектора к дальнейшему развитию;
• обеспечения высокого качества и привлекательности для населения среды жилых районов.
Жилищный закон официально закрепил статус жилищных корпораций как частных бесприбыльных организаций, действующих в сфере строительства дешевого арендуемого жилища при поддержке государства. Сегодня 763 жилищные корпорации владеют более чем 1/3 всего жилищного фонда в Нидерландах (2,3 млн жилищ), в то время как 60 жилищных организаций муниципалитетов - лишь 33 тыс.
Как в любой стране с рыночной экономикой, в Нидерландах существуют коммерческие домовладельцы, сдающие жилье в аренду для получения прибыли. Они играют достаточно скромную роль, поскольку владеют менее чем четвертью жилищ. Крупные частные домовладельцы (пенсионные фонды, страховые компании, банковские учреждения), являются хозяевами более качественного и дорогого жилья. Небольшие частные домовладельцы сосредоточены
преимущественно в крупнейших городах (Амстердаме, Роттердаме, Утрехте, Гааге) и имеют в собственности старый жилищный фонд в довоенных зданиях и зонах реконструкции, многие из которых продают свои владения муниципалитетам и жилищным корпорациям в ходе программ обновления городов.
В жилищной системе Нидерландов жителям отводится особая роль. Они являются не только конечными потребителями, но и активными субъектами разработки и реализации жилищной политики, поскольку основная часть жителей являются арендаторами. Общепринятая в большинстве европейских стран краткосрочная аренда редко встречается в Нидерландах. Жители социально арендуемого сектора организованы в основном объединены Союзом арендаторов, который отстаивает их права. Его главная задача - участие в ежегодных договорах с правительством и домовладельцами по установлению уровня арендной платы.
Владельцы жилищ для собственного проживания составляют значительную по размеру и активно растущую категорию жителей. Жилищная собственность поощряется государством. Например, арендаторам предоставляется субсидии для приобретения занимаемого ими жилья в собственность. Покупатели домов освобождаются от уплаты налогов на проценты по закладной.
Опыт Нидерландов свидетельствует, что по мере устранения острой нехватки жилья страна может действительно позволить некоторое снижение объемов жилищного строительства.
На новом этапе правительство продолжает стимулировать расширение слоя собственников жилья. Для этого оно по-прежнему дотирует покупку новых и выкуп арендуемых квартир в собственность. В 1997 г. с использованием этих субсидий жилищные корпорации продали своим арендаторам 28 тыс. жилищ. Программе придается большое значение, так как в результате ее осуществления создается более социально интегрированная жилая ткань и снижается неэффективная незанятость фонда. Однако правительство следит за тем, чтобы социальный арендуемый сектор неоправданно не сократился.
При преодолении количественного дефицита жилья и снижении потребности в прямой и широкомасштабной финансовой интервенции государства потребность в целенаправленном регулировании жилищной политики и стимулировании общественно значимых инициатив в сфере жилища не исчезла. Деятельность государства становится избирательной, но по-прежнему направлена, в первую очередь, на оказание помощи менее обеспеченным гражданам.
Высокая стоимость жилья в США ведет к тому, что из-за необходимости крупных вложений в домовладение многие семьи арендуют жилье, вместо того чтобы приобретать его в собственность. В США около 1/3 семей являются арендаторами. Необходимо отметить, что американцы достаточно мобильная нация. Они в гораздо меньшей степени привязываются к своему жилью, легко меняя место жительства при необходимости. Поэтому в США высоко развит рынок коммерческой аренды жилья - квартир и домов. Несмотря на это, большинство американцев стремятся приобрести свое собственное жилье. Идеальным считается проживание в собственном отдельном доме или собственной квартире, при условии, что она отвечает высоким требованиям качества. Большинство семей со средним доходом используют домовладение как средство накопления, значительная часть их сбережений вложена в жилье.
Снимать квартиру в муниципальном доме имеют право только семьи с ограниченными доходами. Особую роль в сфере воспроизводства жилищного фонда в США играют фирмы-бильдеры, которые ведут жилищное строительство по собственным проектам, на собственных земельных участках для сдачи готового дома в аренду. Как правило, эти фирмы принадлежат крупным промышленным, банковским или торговым корпорациям. Сдача в аренду жилых помещений в США является довольно выгодным бизнесом. Так, например, средняя цена арендуемой квартиры в 1992 г. составляла 612 долл, в месяц. Таким образом, 4-6-квартирные дома стоимостью 150-200 тыс. долл, окупаются за 5-5,5 лет, после чего приносят домовладельцам доход 20-25 тыс. долл, в год с учетом затрат на техническое обслуживание и текущий ремонт.
Федеральные программы в США, направленные на решение жилищной проблемы, ставят своей целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышения спроса на него со стороны семей с низкими доходами. Выделяют три типа таких программ. Первый тип определен как жилищная помощь (различные меры для улучшения жилищных условий и снижения себестоимости жилья для семей с низкими доходами). Второй тип - это программы поддержки усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов. Третий тип - это государственная политика ограничения максимальной квартплаты.
На основании таких программ, местные органы власти могут строить и обслуживать социальное жилье для семей с низкими доходами. В качестве альтернативы строительству государственного жилья выступает субсидирование частного жилья, для таких целей реализуются две возможные программы: субсидирование сдаваемого внаем нового жилья лицам с низкими доходами и субсидирование уплаты процентов при покупке домов лицами этой категории.
Альтернативой этим программам может служить непосредственное субсидирование семей и лиц с низкими доходами с предоставлением им права выбора жилища. Для реализации такой программы применяются квартирные сертификаты и жилищные ваучеры. Семьям с низкими доходами выдаются квартирные сертификаты, которые могут быть использованы для найма ненового жилья. Выбор жилья согласно программе имеет два ограничения: 1) жилье должно удовлетворять минимальным стандартам размера и качества; 2) семья не должна платить за него больше справедливой арендной платы, определенной как разумная квартплата за стандартное жилье для семьи с низким доходом. Семья, попадающая под действие данной программы, платит 30% своего дохода и получает квартирный сертификат, покрывающий разницу между этой величиной и фактической квартплатой. Критерии выбора получателей жилищных ваучеров близки рассмотренным выше. Основная часть субсидий попадает наиболее бедным семьям. Для получения ваучера семья должна занимать жилище,
удовлетворяющее минимальным стандартам качества. Ваучер отличается от квартирного сертификата одним важным качеством - получатель может его использовать при найме любого жилища, удовлетворяющего минимальным стандартам качества [58,107,122,141].
Определяющим фактором в развитии форм предоставления жилья является их эффективность. Под эффективностью понимается обеспечение доступности жилья тому, кто в нем нуждается. Учитывая, что потребности населения являются ориентирами его благосостояния, возможность экономической системы удовлетворить эти запросы говорит о его экономическом росте через повышение благосостояния всего населения, а не за счет простого производства жилищных площадей.
На подходы к решению жилищных вопросов оказывает влияние и специфика системы. Так, социальная система на основе равенства прав гарантирует каждому право на жилье, вне зависимости от уровня дохода. Реализация права в основном обеспечивается социальным наймом - «бесплатные квартиры». Демократическая система гарантирует равные возможности в приобретении жилья на уровне доходов каждого, как с правом полной собственности на жилье и на землю, так и без нее. При этом рассматриваются самые разнообразные формы улучшения жилищных условий: требующие накоплений, с возможностью рассрочки платежа, на основе разовых платежей.
Стратегия решения жилищной проблемы в нашей стране требует глубокой комплексной перестройки всей жилищной системы, от социальных основ определения стандарта качества современного жилья до финансового механизма, квартирной платы и части населения нуждающегося в социальной защите.
2.
Еще по теме Особенности лизинговых операций в жилищной сфере:
- § 2.3. Правовые особенности финансирования лизинговых операций, включая банковские лизинговые операции
- § 4.2. Правовые особенности управления рисками, возникающими в процессе осуществления лизинговых операций
- Глава 4. Роль и значение отдельных лизинговых операций в процессе осуществления лизинговой деятельности
- 12.2. Энергосбережение в жилищной сфере
- Арендное жилье как инструмент решения современных проблем в жилищной сфере
- 56. Международные лизинговые операции
- Лизинговые операции банка
- Виды лизинговых операций
- Международная практика лизинговых операций
- 14.1 Лизинговые операции
- Организация лизинговых операций
- Лекция. Лизинговые и факторинговые операции
- Налогообложение лизинговых операций
- Лизинговые операции в коммерческом банке
- Международные лизинговые операции
- Классификация видов лизинга и лизинговых операций