<<
>>

Особенности лизинговых операций в жилищной сфере

Использование исторического метода исследования в рамках настоящей диссертации позволяет сделать вывод о том, что развитие общества в целом и отдельных хозяйствующих субъектов базируется на расширенном воспроиз­водстве материальных ценностей, обеспечивающем рост национального иму­щества и, соответственно, дохода.

Одним из основных средств обеспечения со­циально-экономического развития является инвестиционная деятельность, включающая процессы инвестирования, а также совокупность практических действий по реализации инвестиций.

Активность инвестиционного процесса определяет жизнеспособность экономики. Чем эффективнее протекают процессы расширенного воспроизвод­ства, тем успешнее развиваются производственная и социальная инфраструкту­ры страны [18].

Теоретическим аспектам активности инвестиционного процесса и их практической реализации, направленных на стимулирование экономического роста и увеличения благосостояния страны, посвящены исследования многих отечественных и зарубежных ученых-экономистов [31,55,67,78,179,125,126,133 и др.]. Так, Дж. М. Кейнс считает размер инвестиций главным фактором эффек­тивного спроса и, как следствие, национального дохода. Привлечение инвести­ций обусловливает возможность экономического роста, увеличение националь­ного дохода и повышение уровня занятости населения, что называется эффек­том мультипликатора. Суть такого явления состоит в следующем: «увеличение инвестиций приводит к увеличению национального дохода общества, причем на величину большую, чем первоначальный рост инвестиций» [78].

Мультипликационный эффект объясняется тем, что прирост дохода и за­нятости, обусловленный приростом инвестиций, повышает потребительский

спрос и способствует росту производства. В стабильной рыночной экономике «эффект мультипликатора» учитывается при государственной поддержке от­раслей и предприятий, обеспечивающих разветвление связей и стимулирующих новые инвестиции.

Однако для получения максимального эффекта инвестиций необходимы соответствующие условия в экономике и социальной сфере. Сни­жению этого эффекта способствуют снижение потребления, рост или сохране­ние высокой нормы процента, удовлетворение значительной части потреби­тельского спроса за счет импорта. Как отмечает Д.С. Львов, практически все факторы, которые парализуют действие мультипликатора, присутствуют в рос­сийской экономике. Несмотря на отдельные точечные инвестиции в 1992- 1997 гг., они не оказали мультипликационного воздействия на рост доходов и инвестиций в экономике в целом в связи с непрерывным снижением потребле­ния населения, высокой процентной ставкой банковских кредитов, которая от­влекла от инвестирования подавляющую часть потенциальных инвесторов в реальный сектор экономики, беспрецедентно высокой долей импорта на потре­бительском рынке - не менее 50% (по Кейнсу, 20% импорта является уровнем, резко ослабляющим действие мультипликатора) [87, с. 27].

Достижение мультипликационного эффекта во многих научных исследо­ваниях [38,29,30,65,141 и др.] обосновывается взаимодействием рынка жилья в системе национальной экономики со смежными рынками. Инвестиционную функцию рынка жилья, его приоритетность в национальной экономике опреде­ляют следующим образом:

Во-первых, инвестиции в жилье - это решение жилищной проблемы, в нем заинтересованы миллионы российских граждан. Следовательно, они имеют побудительные мотивы вкладывать в жилье свои средства. Во-вторых, именно при решении жилищной проблемы есть возможность тесно увязать интересы экономической политики в целом (они в том, что активизация в строительстве жилья потянет за собой многие производства) с желанием населения своими средствами участвовать в ее реализации. В-третьих, практически во всех стра­

нах, выходивших из глубокого экономического кризиса, строительный ком­плекс становился той сферой, в которой с опережением начиналось оживление хозяйственной деятельности [89].

Привлечение инвестиций в такую сферу деятельности обусловит дости- j жение значительного экономического эффекта как для конкретного инвестора, так и для развития различных отраслей экономики и народного хозяйства стра­ны в целом '.

Обосновываем это следующим образом: увеличение инвестиций в развитие рынка жилья способствует не только оживлению исследуемого рынка, но и влечет за собой достижение мультипликационного эффекта и эффекта ак­селерации в развитии смежных со строительством отраслей - металлургии, стройиндустрии, лесопереработки, транспорта и т.д. Расширение занятости в указанных отраслях, а также в сфере потребления, позволит увеличить доход населения. Возросший доход приведет к увеличению платежеспособного спро­са на потребительские товары, в том числе и на жилье. Увеличение платеже­способного спроса вновь воздействует на развитие жилищного строительства и смежных с ним отраслей и придаст новый импульс развитию рынка жилья [30].

Средством экономического развития и стимулом роста Валового нацио­нального продукта (ВНП) является обеспечение трансформации сбережений в инвестиции. По мнению Дж.М. Кейнса [78], обеспечение нормального размера инвестиций является проблемой перевода всех сбережений в реальные капита­ловложения.

По мнению Т.Г. Зайнуллиной [28], трансформация сбережений в инве­стиции является сильным стимулятором роста ВНП, развития экономики и на­учно-технического прогресса, поскольку приобретение жилья предполагает на­копление в различной степени сбережений населения. Сбережения населения является важнейшим стратегическим ресурсом инвестирования реального сек­тора российской экономики. Составными частями этого ресурса являются

1Удельный вес поступлений налогов во все уровни бюджетов от строительства и промышленности строитель­ных материалов в 2002 г. составляет в среднем 10 % от поступлений всего реального сектора экономики области [46]

вклады населения в российских банках — 150 млрд, руб., внутренние «матрас­ные» инвалютные вклады - 160 млрд, руб., а также инвалютные сбережения российских резидентов на счетах зарубежного банков в форме нелегального вывоза капитала, обусловленные исключительно или преимущественно сооб­ражениями сохранности и безопасности (20 млрд, дол.) [119].

Денежные средства населения в виде банковских депозитов позволяют банковским институтам предоставлять кредитные ресурсы, направляемые на развитие производства, что приводит к увеличению валовых инвестиций как одной из составных частей ВНП с последующим ростом размера ВНП. Кроме того, трансформация сбережений населения в инвестиции увеличивает их лич­ные потребительские расходы как одну из составных частей ВНП, следователь­но, осуществляется рост величины ВНП.

На данном этапе экономического развития необходима разработка новых финансово-кредитных механизмов, обеспечивающих привлечение инвестиций и активизирующих процесс трансформации сбережений в них. По мнению Г.А. Цылиной, «огромный инвестиционный эффект, особенно в последние го­ды, вызван рождением множества новых интересных финансовых инструмен­тов и привлечением за счет них в экономику больших объемов реальных фи­нансовых средств, финансовых инвестиций» [130, с. 7]. Инвестиционная дея­тельность является важнейшей составляющей хозяйствования страны, от сте­пени эффективности которой зависит развитие экономики в целом.

Рынок жилья определяем как инвестиционную систему, как один из структурных элементов системы воспроизводства в целом. Такая система обес­печивает вовлечение инвестиций в сферу жилищного воспроизводства. При­влечение жилищных (реальных и финансовых) инвестиций предполагает полу­чение прибыли (дохода). Инвестирование в недвижимость имеет следующие основные особенности:

• жилищные инвестиции по своей природе - это затраты, имеющие длитель­ный характер (долгосрочность вложений и длительный период оборота ка­питала);

• невысокая ликвидность - издержки (время и средства), связанные с прода­жей и покупкой объекта относительно велики;

• потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхо­ждения в рынок;

• жилье легко становится объектом государственного воздействия в самых различных проявлениях (в нашей стране долгое время существовала госу­дарственная система распределения жилья);

• относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обес­печиваемых самим объектом инвестирования;

• многообразие источников инвестирования.

Жилищные финансовые инвестиции являются в большинстве случаев взаимодополняющим технологическим процессом к реальным инвестициям, но в то же время и самостоятельным видом инвестирования, т.е. часть финансовых жилищных инвестиций становится реальными, пройдя необходимый техноло­гический круг (иногда достаточно большой по цепочке финансовых посредни­ков через страховые и пенсионные накопления, взаимно-паевые фонды, блоки различных общих счетов и т.д.). Финансовое инвестирование в жилищные цен­ные бумаги, обеспеченные недвижимостью или ипотечными кредитами (за­кладными), - акции, облигации - является опосредованным инвестированием в недвижимость; некоторые его называют косвенным инвестированием в недви­жимость посредством жилищных ценных бумаг. Жилищные инвестиции пред­ставляют собой эффективный способ страхования вложенного капитала от ин­фляции и привлекательными в связи с материализованной сущностью недви­жимости [130, с. 9].

Под жилищными инвестициями [19][20]понимаются вложения реальных и фи­нансовых ресурсов в объекты жилой недвижимости, осуществление которых приводит к приросту реального богатства в материально - вещественной фор­ме, сопровождаемому приростом финансового (денежного) богатства. Автор настоящего исследования предлагает следующую классификацию жилищных инвестиций по различным признакам (табл. 1.2.1).

. Таблица 1.2.1

Л

Классификация жилищных инвестиций по различным признакам

Классификационные признаки инвестиций Типы инвестиций
По отношению к финансовой системе Бюджетные инвестиции
Внебюджетные инвестиции
По длительности инвестиционного процесса Долгосрочные инвестиции
Среднесрочные инвестиции
Краткосрочные инвестиции
По формам инвестиций Реальные инвестиции (капвложения, направляемые в реаль­ные активы - недвижимое имущество)
Финансовые инвестиции (вложения в жилищные ценные бумаги, банковские депозиты и др., т.е.
выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги)
По формам собственно­сти на жилищные инве­стиционные ресурсы Частные инвестиции
Государственные инвестиции
Внутренние инвестиции
Иностранные инвестиции
Совместные инвестиции
По характеру участия в инвестировании Прямые инвестиции (инвестирование осуществляется непо­средственно в предполагаемый объект недвижимости при вложении средств)
Косвенные инвестиции (инвестирование осуществляется че­рез посредников)

Доходность жилищных инвестиций складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

• прироста рыночной стоимости объекта жилой недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

• текущего дохода при использовании объекта;

• дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет ме­сто).

Сам объект жилой недвижимости является стабильным активом, прино­сящий доход и прирост капитальной стоимости. Приобретение такового в соб­ственность рассматривается как инвестиционное вложение. В экономической литературе представлено множество разнообразных видов инструментов фи­нансирования, с помощью которых осуществляется привлечение инвестиций при реализации жилищной политики (табл. 1.2.2).

Таблица 1.2.2

Инвестиционные инструменты жилищной политики 1

Инвестиционные инструменты жилищной политики • Кредитный инструмент: ипотечный кредит; коммерческий кредит; потребительский кредит.
• Ценные бумаги:

векселя;

жилищные сертификаты; закладные;

облигации жилищного займа.

• Ссудный инструмент: бюджетные ссуды;

коммерческие ссуды

• Бюджетное финансирование

(прямое участие со стороны государства)

• Лизинг жилья

Одним из важных направлений жилищной политики является определе­ние структуры источников жилищного финансирования. Такие источники под­разделяются на бюджетные и внебюджетные средства по принадлежности жи­лищных инвестиционных ресурсов к определенной подсистеме финансовой системы государства (табл. 1.2.3).

Таблица 1.2.3

Источники жилищного финансирования

Источники жилищного финансирования
Бюджетные средства Внебюджетные средства
Средства федерального бюджета Средства регионального бюджета Средства муниципального бюджета Собственные средства Заемные средства Привлеченные средства

составлено автором

Инвестиционная система обладает важным структурным качеством - ие­рархичностью, согласно которому следует выделить подсистемы, создающие в соответствии с определенным уровнем группы инвестиционных ресурсов:

• на уровне государства - государственные инвестиционные ресурсы,

• на уровне отдельного инвестора - инвестиционные ресурсы инвестора.

При этом имеет место дальнейшее подразделение существующих подсис­тем, т.е. инвестиционный процесс осуществляется посредством привлечения собственных, привлеченных и заемных средств (рис. 1.2.1).

Автором предлагается матрица источников и организационных форм жи­лищного финансирования (табл. 1.2.4). Под формой финансирования понимаем организационную схему финансирования, в процессе реализации которой осу­ществляется определение конкретного или совокупности инвестиционных ин­

струментов жилищной политики и установление функций участников.

Таблица 1.2.4

Матрица организационных форм и источников жилищного финансирования

Организационные формы финансирования Источники жилищного финансирования
Бюджет- ные средства Внебюджетные средства
Собственные средства инвестора Заемные средства Привле­ченные средства
Банковское кредитование - + + +
Бюджетное финансирование + - -
Ипотечное кредитование + + + +
Лизинговая форма финансирования + + + +
Система жилищной потребитель­ской кооперации + + +

Примечание к табл. 1.2.4

«+» - означает использование указанного источника в данной организационной форме, «-» - означает неприменимость указанного источника в данной организационной форме.

В современных российских условиях внедрение рыночных механизмов обусловили сложность и противоречивость развития жилищной сферы, а также проблемы ее функционирования и управления. По нашему мнению, отсутствие до настоящего времени теоретически обоснованной концепции управления рынка жилья в системе национальной экономики не позволяет государству обеспечить эффективное управление этим сектором национальной экономики.

Рис. 1.2.1. Структура источников инвестиций в группе инвестиционных ресурсов 1

В настоящее время жилищная проблема в России остается одной из са­мых острых и трудноразрешимых социальных проблем. В.В. Бузырев, В.С. Че­калин считают, что «жилищная проблема имеет несколько важных аспектов: [XXI]

• количественный аспект — дефицит жилья;

• структурный аспект - несоответствие структуры жилищного фонда демо­графической структуре семей;

• качественный аспект - несоответствие имеющегося жилищного фонда тре­бованиям к потребительским качествам жилья;

• эксплуатационный аспект — несоответствие требований к техническому со­держанию жилищного фонда» [58].

В советский период при планово-распределительной системе хозяйство­вания жилищная проблема решалась в основном за счет бюджетных инвести­ций. В настоящее время в силу ограниченности бюджетных средств на первый план выдвигаются сбережения граждан, и разработка механизма активизации трансформационного процесса которых в инвестиции принадлежит в основном государственным структурам.

Инвестиции в жилищное строительство в СССР отличались значитель­ными объемами и динамикой (с 1980 по 1990 гг. было инвестировано 325,6 млрд рублей). Это способствовало быстрому увеличению жилищного фонда страны и объективно вызвало мультипликационный эффект в тех отраслях эко­номики, которые были связаны непосредственно со строительством жилья [ИЗ].

За период экономических реформ в современной России был достигнут значительный рост объемов инвестиций в основной капитал и подрядных работ (табл. 1.2.5 ирис. 1.2.2).

Таблица 1.2.5

Показатели инвестиционно-строительной деятельности в России 1

Показатель 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Инвестиции в основной капитал, млрд руб. 267 376 409 402 600 1171,5 1599,5 1660,5
Объем подрядных работ, млрд руб. 148 226 243 235 314 530,3 737,5 869,1
Ввод в действие жилых домов, МЛН КВ. M 41 34,3 32,7 30,7 32,0 30,3 31,1 33,8

Рис 1.2.2. Динамика показателей инвестиционной деятельности в России

После 1997 г. ежегодный ввод в эксплуатацию жилой площади в целом по России стабилизировался в диапазоне 30-33 млн кв. м. При этом общее сни­жение количества новых квартир обусловлено преимущественно уменьшением объемов ввода жилых домов, построенных за счет бюджетных средств, и уча­стия предприятий и организаций в улучшении жилищных условий своих ра­ботников.

В настоящее время динамика общего количества вновьпостроенных квар­тир в целом по Российской Федерации имеет тенденцию к снижению, что явля­ется признаком уменьшения инвестиционной активности администраций регио­нов в жилищной сфере. В то же время, начиная с 1996 г., за счет собственных и заемных средств населением стабильно вводится свыше 100 тыс. квартир в год (1990 г. - 79 тыс. квартир, 2001 г. -108 тыс.).

За анализируемый период заметны перемены в отношении частных инве-

і сторов к размеру квартир (в 1990 г. средний размер квартиры - 76,1 кв. м, в i 2001 г. - 120,4 кв. м). Они стараются получить от своих вложений максималь­ную отдачу и приобретают жилье с более комфортными условиями по сравне­нию с тем, что предоставляется со стороны государства и работодателей: средний размер квартиры, построенной за счет средств населения, за последние пять лет почти в 1,5 раза выше аналогичного показателя в целом по России.

Динамика структуры жилищного фонда по формам собственности на на­чальном этапе определялась принятым порядком приватизации жилья муници­пального жилищного фонда, а затем структурой источников инвестирования в новое жилищное строительство. Доля частного жилищного фонда в целом уве­личилась с 32,6% в 1990 г. до 52,9% в 1995 г., на начало 2002 г. в собственности граждан находилось уже 67,7% всего жилищного фонда России [81]. В течение первого этапа экономических реформ в республиках РФ практически около миллиона семей оформили в свою собственность жилье, в т.ч. в благополучных республиках - 526 тыс. квартир, менее благополучных - 227 тыс. квартир, не­благополучных - 225 тыс. квартир. К 1999 г. в республиках РФ около двух миллионов семей получили в собственность недвижимость. В целом наблюда­ется невысокая активность населения республик РФ, чтобы получить в собст­венность недвижимость, и недостаточная эффективность государственного ре­гулирования данного процесса на общероссийском фоне. Так, если по России удельный вес приватизированных квартир в общей их численности за период с начала приватизации по 1 июня 1994 г. составляла 26,5%, то в целом по рес­публикам РФ - лишь 21,7%. К 1999 г. удельный вес приватизированных квар­тир по РФ составил 44,0%, в т.ч. в целом по республикам РФ - лишь 40,45% [54, с. 38].

Объемы жилищного строительства, исключая столицу Российской Феде­рации и ряд крупных городов, очень низки. Во-первых, из-за весьма ограничен-

ного платежеспособного спроса населения [22]: соотношение цены 1 кв. м жилой площади, определенной по федеральным стандартам [23], и среднемесячного до­хода граждан в 2002 г. составляло в большинстве регионов России не менее, чем 2:1. Во-вторых, вследствие целенаправленного снижения объемов инвести­рования из федерального бюджета и отсутствия требуемых объемов средств в регионах [104].

Жилищная реформа, начатая в конце 1992 г., нашла воплощение в госу­дарственной целевой программе «Жилище». Целью этого этапа реализации программы было усиление социальной направленности жилищной политики. Для этого предполагалась реализация следующих мероприятий:

• социальная защита малоимущих граждан при переводе жилищной сферы в безубыточный режим функционирования, и в первую очередь в части оплаты жилья и коммунальных услуг в домах всех форм собственности;

• коренное улучшение обеспечения жильем военнослужащих, лиц, уволен­ных с военной службы, северян, граждан, пострадавших от аварий, стихийных бедствий, и других групп населения, жилье для которых выделяет государство с привлечением средств федерального бюджета;

• целевая поддержка нуждающихся в улучшении жилищных условий (в том числе работников молодежи и других лиц с низкими и средними доходами) при строительстве и приобретении жилья;

• стимулирование развития доступных для населения систем долгосрочно­го кредитования строительства или приобретения жилья, других форм внебюд­жетного финансирования жилищной сферы [97].

Таким образом, эффективное государственное управление в настоящее время в этом секторе экономики в условиях реального снижения уровня жизни - это объективная необходимость (табл. 1.2.6) [95].

Таблица 1.2.6

Уровень жизни населения России за 1997-2001 гг.

Показатели 1997 1999 2000 2001
Реальные денежные доходы населения, % 100 72,2 79,0 83,3
Конечное потребление домашних хозяйств, % 100 93,3 102,0 110,9
Доходы населения ниже прожиточного минимума, % 39 52 38 35
Коэффициент дифференциации доходов, раз 17 23 18 18

Примечание: предкризисный 1997 г. принят за 100%

В 2001 г. реальные денежные доходы населения были почти на 17% ниже доходов населения в 1997 г., по сравнению с 1990 г. среднедушевые доходы со­ставляют всего 50%.

Жилищная проблема обостряется из-за отсутствия возможностей населе­ния для самостоятельного решения своих трудностей в данной области. В на­стоящее время государство не способно обеспечить бесплатным жильем нуж­дающееся население.

C 1998 г. усилился процесс децентрализации финансирования жилищного строительства. Государственная поддержка из федерального бюджета осущест­влялась в основном при реализации федеральных целевых программ по обеспе­чению жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, вынуж­денных переселенцев, граждан, пострадавших от аварий и стихийных бедствий. Основная нагрузка в инвестировании жилищной сферы возлагалась на пред­приятия, организации и население.

Жилищная проблема требует безотлагательного решения. В связи с этим в настоящее время одна из важных задач местных и федеральных властей за­ключается в разработке и реализации различных инвестиционных механизмов с целью обеспечения доступности жилья для большей части населения. Это по­зволит государству вернуть к себе доверие населения и, тем самым, привлечь сбережения населения в жилищную сферу. В свою очередь, сможет вывести из

кризисного состояния не только данный сектор экономики, но и смежные C ним отрасли, а также обеспечить развитие экономики в целом.

В современных условиях лизинг является механизмом доступа к инве­стиционным ресурсам при финансировании приобретения объектов недвижи- | мости. До настоящего времени лизинг в жилищной сфере не получил развития. В советский период подрядчик первенствовал над заказчиком. В условиях пе­рехода к рыночным отношениям приоритетным в России является заказчик. При этом подрядчики конкурируют между собой за право взаимодействия со­трудничества с платежеспособным заказчиком.

Основным источником инвестиций в советский период был государст­венный бюджет. «Активная жилищная политика, реализуемая Советским Сою­зом в данный период, позволила уже к 1975 г. довести среднюю обеспеченность жилой площади в расчете на одного жителя в целом по стране до 14,6 кв. м, увеличив ее против 1970 в два раза. В 1981-1985 гг. более половины домов, введенных в эксплуатацию за счет государственных капитальных вложений, были построены по новым типовым проектам, предусматривающим улучшен­ную планировку квартир и большую их комфортабельность. Во второй полови­не 80-х гг. более половины городского населения Советского Союза проживали в отдельных квартирах. Вообще в 1918-85 гг. ввод в действие общей (полезной) площади жилищ составил 4060 млн кв. м, в том числе государственными и коо­перативными организациями и жилищными кооперации - 24,89 млн кв. м, на­селением за свой счет и с помощью государственного кредита - 1479 млн кв. м., колхозами - 92 млн кв. м. Необходимо подчеркнуть, что государство домини­ровало в жилищном секторе не всегда: в 1955 г. за счет средств населения фи­нансировалось 50% общего ввода жилья, 1960 г. - 42%, 1980 г. - 6,7%» [36, с. 203-208]. В связи с огосударствлением жилищной сферы сложилась ситуация превышения предложения над спросом, сопровождающимся предлагаемыми объемами и качеством товаропроизводителя.

В современных условиях реформирования в реальном секторе экономики предложение жилья превышает платежеспособный спрос. Это обусловило у отечественного производителя возникновение серьезной проблемы реализации своей продукции (товаров, услуг), которая усиливается значительной конку­ренцией отечественного производителя с дешевым и качественным импортом.

Сложившаяся ситуация предопределена тем обстоятельством, что быв­шие монополисты-производители строительных материалов, конструкций и из­делий, изготавливали в советское время продукции меньше, чем ее требова­лось. Она была дефицитна. В настоящее время под давлением конкуренции по­ставщики предлагают потребителям — строительным компаниям свою продук­цию в условиях жесточайшей конкуренции, обусловленной превышением предложения над платежеспособным спросом потребителей. Развитие строи­тельного комплекса осуществляется при наличии рынка сбыта для его продук­ции. Представитель классиков политэкономии Д. Милль утверждал, что «круп­ное производство может оказаться пригодным в том случае, если обеспечен обширный рынок для сбыта его продукции» [98, с. 257].

Формирование объективной необходимости применения лизинга жилья в современных российских условиях осуществляется под влиянием следующих обстоятельств:

• ограниченности доступа к инвестиционным ресурсам для финансирования воспроизводства жилищного фонда;

• сложности и противоречивости развития рынка жилья, а также проблем его организации, функционирования и управления;

• неэффективности применения традиционных подходов к развитию рынка жилья и повышению его инвестиционной активности;

• проблемы сбыта продукции товаропроизводителями - продавцов первично­го рынка и реализации объектов жилой недвижимости с вторичного рынка;

• сокращения возможностей бюджетного финансирования воспроизводства жилищного фонда;

• отсутствия возможностей населения для самостоятельного решения своих трудностей в данной области и др.

Формирование жилищной политики на любом уровне осуществляется с учетом сложившихся в настоящее время социально-экономических условий, исходя из которых производится разработка механизма лизинга, воздействую­щего на социально-экономический потенциал рынка жилья (рис. 1.2.3).

1

Рис. 1.2.3. Воздействие внутренних факторов на организацию и функционирование лизинга

Реализация жилищной политики обусловливает влияние на функциони­рование и развитие рынка жилья в целом, а также на характер взаимоотноше­ний и взаимодействия между его субъектами. Социально-экономические по­следствия решений, принятых субъектами рынка жилья при реализации своих экономических интересов и ожиданий, являются внутренними факторами воз­действия на организацию и функционирование лизинговых операций.

Анализ внешних факторов, влияющих на применение механизма лизинга, необходим для выявления потенциальных возможностей и угроз его реализа­ции в жилищной сфере, а также его способности адаптироваться к условиям неопределенности внешней среды. Внешние факторы воздействия на примене­ние лизинга в жилищной сфере представляют собой совокупность результатов принятых решений и совершаемых действий субъектами на макроэкономиче­ском уровне (рис. 1.2.4).

Воздействие внешних факторов предполагает адаптацию механизма ли­зинга к изменившимся на макроэкономической уровне условиям. Негативное влияние данных факторов может привести к обоснованию нецелесообразности или затруднительности применения лизинга.

При ограниченности инвестиционных ресурсов особое значение приобре­тает эффективное их использование, достижение которого возможно в резуль­тате применения механизма лизинга. В настоящее время предпосылки для раз­вития лизинговых отношений имеются, среди которых определим следующие:

• лизинг рассматривается как альтернатива традиционным формам банков­ского кредитования, поскольку преимущество такой формы предполагает ис­ключение нецелевого использования выданной ссуды на строительство и при­обретение жилья, а также существование посредников - коммерческих кредит­ных учреждений - предполагает дополнительное удорожание жилья;

51

Рис. 1.2.4. Внешние факторы, воздействия на функционирование лизинга жилья

• исключение ненужных при таком финансировании потери времени и средств как застройщика, так и банковского учреждения на оформление залого­вых документов, что снижает общую стоимость строительства;

• существование нелегальной формы аренды обусловливает обстоятельство того, что лица, имеющие «излишки» жилья, сдают его в аренду, получая доход и уклоняясь от уплаты налогов, наносят тем самым ущерб экономике страны. Арендаторы жилья ежемесячно отдают владельцам арендную плату в течение многих лет, не имея шансов приобрести право собственности на объект, тем самым происходит «рассеивание» ресурсов. Механизм лизинга позволит обес­печить централизованное вложение этих ресурсов в объект, предполагая транс­формацию права пользования в право собственности на объект;

• имеющийся жилищный фонд как с первичного, так и с вторичного рынка жилья местные органы власти могли бы передать в лизинг, представляющий коммерческую краткосрочную аренду гражданам, которые не желают приобре­тать в собственность жилье, но при этом нуждаются в нем на определенное время.

Особенности лизинга перед другими формами инвестирования реального сектора экономики в целом и рынка жилья заключаются в следующем:

• ускорении процесса жилищного воспроизводства за счет привлечения ка­питала в виде объекта жилой недвижимости и исключения потерь времени на оформление кредитов, займов и последующее приобретение ресурсов иссле­дуемого рынка;

• необходимости создания устойчивых тенденций интенсификации рынка жилья, что определяет приоритетность жилищного строительства в системе на­циональной экономики;

При этом мультипликационный эффект на рынке жилья не ограничивает­ся только взаимодействием со смежными отраслями и указанным выше воздей­ствием на систему региональной экономики. Применение механизма лизинга интенсифицирует систему региональной экономики значительно шире и глуб­

же посредством создания предпосылок для активности реализации социально- экономического потенциала рынка жилья.

• экономической эффективности лизинговых операций, которая характери­зуется с позиции качественного аспекта и предполагает получение большей вы­годы по сравнению с традиционными формами банковского кредитования.

Необходимым условием для интенсивного распространения лизинга, по нашему мнению, является наличие заинтересованности у экономических субъ­ектов применять такую форму финансирования. Уровень и глубина развития лизинга в стране определяются состоянием нормативно-правовой базы, степе­нью государственного регулирования, а также макроэкономическими условия­ми, состоянием инвестиционного рынка.

Проведенное экономическое исследование зарубежной практики воспро­изводства жилищного фонда отразило значительный опыт в решении жилищ­ной проблемы и использование такового в российских условиях.

В Европе основным, самым распространенным и желаемым является проживание в отдельно стоящем доме. Многолетние конфликты частных домо­владельцев и квартиросъемщиков во всем мире привели к восприятию частного домовладения как «свободы», дающей жителю самую большую независимость. Стремление к частному домовладению уже десятки лет поддерживается, поощ­ряется и развивается - как показатель более высокого социального статуса, бо­лее комфортного жилья и более рационального использования ресурсов на экс­плуатацию и содержание дома.

Однако развитие общества, промышленности и урбанизация требуют бо­лее компактного расселения по причине ограниченности земельных ресурсов для развития городов, пропускной способности дорог и прочей инфраструкту­ры. Несмотря на усилия государств разных стран поддерживать частное домо­владение, в самых разных странах мира остается еще очень много арендного жилья.

Сегодня в большинстве городов стран Западной Европы многоквартир­ные дома - это преимущественно арендные дома или кооперативы. Домовла­дельцами арендных домов выступают государство и муниципалитеты, частные компании и частные лица, профсоюзы и церкви, неприбыльные организации и промышленные гиганты. Например, в Швеции 40% всего жилищного фонда - арендное жилье, в Дании - 44%, Швейцарии - 17%, Германии - 60 %, Вене - 40%, Гааге - 65% [105].

В Финляндии 30% жилищного фонда - это социальные дома, которые сдаются в аренду людям с низким доходом. Большинство арендуемого жилья находится в домах жилищных компаний, численность которых доходит до 60 тысяч. В то время в Англии около 4500 жилищных ассоциаций, из них 3000 имеют статус «зарегистрированного социального домовладельца». Все вместе они владеют 680 тысячами домов, которые сдают в аренду.

В Финляндии подавляющая часть зданий находится в частном владении. Количество общественных зданий и зданий в собственности государства и му­ниципалитетов составляет 13% от общего фонда недвижимости. Доля зданий, находящихся в собственности государства, составляет 1/4, а муниципалитетов - 3/4. В прямом владении муниципалитетов имеется более 125 тыс. арендных квартир. Хельсинки - крупнейший собственник квартир среди муниципалите­тов - владеет более чем 30 тыс. квартир. В собственности частного сектора на­ходится 87% от общего числа зданий. Крупнейшими владельцами недвижимо­сти являются банки и страховые компании. Около миллиона акционерных квартир, находящихся в частном и арендном пользовании, входит в 60 тыс. ак­ционерных обществ.

В Швеции свыше 40% жилищного фонда представляют дома, обычно за­нимаемые частными владельцами, 40% жилья сдаются домовладельцами в наем и 15-18% принадлежат кооперативам. Формы обеспечения граждан жильем в Швеции представляют: 42% — проживают в собственных и кооперативных до­мах, 58% - проживают в арендованном жилищном фонде.

Жилищный фонд в Швеции, как объект недвижимости, облагается нало- і гом. Этот налог платят все собственники жилья, независимо от того, прожива-

I

ют они в нем или сдают его в аренду. Величина налога неодинакова и зависит от категории его владельца и цели использования. Так, например, владелец жи­лищного фонда, сдающий его в аренду, платит больший налог по сравнению с собственниками жилья, проживающими в нем. Полученная таким образом сумма налоговых выплат направляется государством на поддержание мало­имущих слоев населения путем выдачи жилищных пособий (для пенсионеров, семей с детьми с низкими доходами).

Размер квартирной платы в Швеции достаточно высок и колеблется от 15 до 50% дохода семьи. В связи с этим особое внимание уделяется установлению обоснованного уровня квартирной платы. В муниципальных домах квартплата устанавливается после переговоров с квартиросъемщиками и должна покры­вать издержки по управлению, ремонту, содержанию и обслуживанию жилищ­ного фонда.

Особенностями воспроизводства жилищного фонда в Швеции являются:

• государственное регулирование удельных весов всех форм воспроизводства жилищного фонда в зависимости от ситуации, складывающейся на рынке жилья;

• полное возмещение затрат на ремонт, содержание и техническое обслужива­ние жилищного фонда за счет квартирной платы при аренде в муниципаль­ном секторе;

• наличие системы перераспределения средств в жилищной сфере за счет взи­мания налогов на жилищную недвижимость с ее владельцев с последующим направлением сумм на жилищные пособия;

• незначительное вмешательство правительства в сферу воспроизводства жи­лищного фонда.

Фундамент современной жилищной системы Нидерландов был заложен в 1901 г. принятием Жилищного закона, ознаменовавшего поворот от «дикого»

рынка к регулированию частных инициатив с центральным правительством, провинциальными и муниципальными властями. Закон позволял центральному правительству выдавать субсидии для строительства социального арендуемого жилища, тем самым оно играло возрастающую роль в жилищной сфере. Ныне действующая редакция Жилищного закона, регулярно пересматриваемого с на­чала века, оставляет за государством достаточно рычагов для решения дейст­вующих вопросов:

• первоочередного удовлетворения потребностей в жилье групп населения C низкими доходами;

• поддержания на приемлемом уровне качества жилищного фонда и предос­тавляемых жилищных услуг;

• обеспечения требуемого законом соучастия арендаторов в определении уровня арендной платы и самоуправлении;

• сохранения финансовой стабильности и достаточного потенциала жилищно­го сектора к дальнейшему развитию;

• обеспечения высокого качества и привлекательности для населения среды жилых районов.

Жилищный закон официально закрепил статус жилищных корпораций как частных бесприбыльных организаций, действующих в сфере строительства дешевого арендуемого жилища при поддержке государства. Сегодня 763 жи­лищные корпорации владеют более чем 1/3 всего жилищного фонда в Нидер­ландах (2,3 млн жилищ), в то время как 60 жилищных организаций муниципа­литетов - лишь 33 тыс.

Как в любой стране с рыночной экономикой, в Нидерландах существуют коммерческие домовладельцы, сдающие жилье в аренду для получения прибы­ли. Они играют достаточно скромную роль, поскольку владеют менее чем чет­вертью жилищ. Крупные частные домовладельцы (пенсионные фонды, страхо­вые компании, банковские учреждения), являются хозяевами более качествен­ного и дорогого жилья. Небольшие частные домовладельцы сосредоточены

преимущественно в крупнейших городах (Амстердаме, Роттердаме, Утрехте, Гааге) и имеют в собственности старый жилищный фонд в довоенных зданиях и зонах реконструкции, многие из которых продают свои владения муниципа­литетам и жилищным корпорациям в ходе программ обновления городов.

В жилищной системе Нидерландов жителям отводится особая роль. Они являются не только конечными потребителями, но и активными субъектами разработки и реализации жилищной политики, поскольку основная часть жите­лей являются арендаторами. Общепринятая в большинстве европейских стран краткосрочная аренда редко встречается в Нидерландах. Жители социально арендуемого сектора организованы в основном объединены Союзом арендато­ров, который отстаивает их права. Его главная задача - участие в ежегодных договорах с правительством и домовладельцами по установлению уровня арендной платы.

Владельцы жилищ для собственного проживания составляют значитель­ную по размеру и активно растущую категорию жителей. Жилищная собствен­ность поощряется государством. Например, арендаторам предоставляется суб­сидии для приобретения занимаемого ими жилья в собственность. Покупатели домов освобождаются от уплаты налогов на проценты по закладной.

Опыт Нидерландов свидетельствует, что по мере устранения острой не­хватки жилья страна может действительно позволить некоторое снижение объ­емов жилищного строительства.

На новом этапе правительство продолжает стимулировать расширение слоя собственников жилья. Для этого оно по-прежнему дотирует покупку но­вых и выкуп арендуемых квартир в собственность. В 1997 г. с использованием этих субсидий жилищные корпорации продали своим арендаторам 28 тыс. жи­лищ. Программе придается большое значение, так как в результате ее осущест­вления создается более социально интегрированная жилая ткань и снижается неэффективная незанятость фонда. Однако правительство следит за тем, чтобы социальный арендуемый сектор неоправданно не сократился.

При преодолении количественного дефицита жилья и снижении потреб­ности в прямой и широкомасштабной финансовой интервенции государства по­требность в целенаправленном регулировании жилищной политики и стимули­ровании общественно значимых инициатив в сфере жилища не исчезла. Дея­тельность государства становится избирательной, но по-прежнему направлена, в первую очередь, на оказание помощи менее обеспеченным гражданам.

Высокая стоимость жилья в США ведет к тому, что из-за необходимости крупных вложений в домовладение многие семьи арендуют жилье, вместо того чтобы приобретать его в собственность. В США около 1/3 семей являются арендаторами. Необходимо отметить, что американцы достаточно мобильная нация. Они в гораздо меньшей степени привязываются к своему жилью, легко меняя место жительства при необходимости. Поэтому в США высоко развит рынок коммерческой аренды жилья - квартир и домов. Несмотря на это, боль­шинство американцев стремятся приобрести свое собственное жилье. Идеаль­ным считается проживание в собственном отдельном доме или собственной квартире, при условии, что она отвечает высоким требованиям качества. Боль­шинство семей со средним доходом используют домовладение как средство на­копления, значительная часть их сбережений вложена в жилье.

Снимать квартиру в муниципальном доме имеют право только семьи с ограниченными доходами. Особую роль в сфере воспроизводства жилищного фонда в США играют фирмы-бильдеры, которые ведут жилищное строительст­во по собственным проектам, на собственных земельных участках для сдачи го­тового дома в аренду. Как правило, эти фирмы принадлежат крупным промыш­ленным, банковским или торговым корпорациям. Сдача в аренду жилых поме­щений в США является довольно выгодным бизнесом. Так, например, средняя цена арендуемой квартиры в 1992 г. составляла 612 долл, в месяц. Таким обра­зом, 4-6-квартирные дома стоимостью 150-200 тыс. долл, окупаются за 5-5,5 лет, после чего приносят домовладельцам доход 20-25 тыс. долл, в год с учетом затрат на техническое обслуживание и текущий ремонт.

Федеральные программы в США, направленные на решение жилищной проблемы, ставят своей целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышения спроса на него со стороны семей с низкими доходами. Выде­ляют три типа таких программ. Первый тип определен как жилищная помощь (различные меры для улучшения жилищных условий и снижения себестоимо­сти жилья для семей с низкими доходами). Второй тип - это программы под­держки усилий местной администрации по улучшению качества жилья и ожив­лению заброшенных микрорайонов. Третий тип - это государственная полити­ка ограничения максимальной квартплаты.

На основании таких программ, местные органы власти могут строить и обслуживать социальное жилье для семей с низкими доходами. В качестве аль­тернативы строительству государственного жилья выступает субсидирование частного жилья, для таких целей реализуются две возможные программы: суб­сидирование сдаваемого внаем нового жилья лицам с низкими доходами и суб­сидирование уплаты процентов при покупке домов лицами этой категории.

Альтернативой этим программам может служить непосредственное суб­сидирование семей и лиц с низкими доходами с предоставлением им права вы­бора жилища. Для реализации такой программы применяются квартирные сер­тификаты и жилищные ваучеры. Семьям с низкими доходами выдаются квар­тирные сертификаты, которые могут быть использованы для найма ненового жилья. Выбор жилья согласно программе имеет два ограничения: 1) жилье должно удовлетворять минимальным стандартам размера и качества; 2) семья не должна платить за него больше справедливой арендной платы, определенной как разумная квартплата за стандартное жилье для семьи с низким доходом. Семья, попадающая под действие данной программы, платит 30% своего дохо­да и получает квартирный сертификат, покрывающий разницу между этой ве­личиной и фактической квартплатой. Критерии выбора получателей жилищных ваучеров близки рассмотренным выше. Основная часть субсидий попадает наи­более бедным семьям. Для получения ваучера семья должна занимать жилище,

удовлетворяющее минимальным стандартам качества. Ваучер отличается от квартирного сертификата одним важным качеством - получатель может его ис­пользовать при найме любого жилища, удовлетворяющего минимальным стан­дартам качества [58,107,122,141].

Определяющим фактором в развитии форм предоставления жилья явля­ется их эффективность. Под эффективностью понимается обеспечение доступ­ности жилья тому, кто в нем нуждается. Учитывая, что потребности населения являются ориентирами его благосостояния, возможность экономической систе­мы удовлетворить эти запросы говорит о его экономическом росте через повы­шение благосостояния всего населения, а не за счет простого производства жи­лищных площадей.

На подходы к решению жилищных вопросов оказывает влияние и специ­фика системы. Так, социальная система на основе равенства прав гарантирует каждому право на жилье, вне зависимости от уровня дохода. Реализация права в основном обеспечивается социальным наймом - «бесплатные квартиры». Де­мократическая система гарантирует равные возможности в приобретении жи­лья на уровне доходов каждого, как с правом полной собственности на жилье и на землю, так и без нее. При этом рассматриваются самые разнообразные фор­мы улучшения жилищных условий: требующие накоплений, с возможностью рассрочки платежа, на основе разовых платежей.

Стратегия решения жилищной проблемы в нашей стране требует глубо­кой комплексной перестройки всей жилищной системы, от социальных основ определения стандарта качества современного жилья до финансового механиз­ма, квартирной платы и части населения нуждающегося в социальной защите.

2.

<< | >>
Источник: Ульянова Ольга Юрьевна. ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ЛИЗИНГОВЫХ ОПЕРАЦИЙ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ (на примере Волгоградской области). Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Волгоград - 2003. 2003

Еще по теме Особенности лизинговых операций в жилищной сфере:

  1. § 2.3. Правовые особенности финансирования лизинговых операций, включая банковские лизинговые операции
  2. § 4.2. Правовые особенности управления рисками, возникающими в процессе осуществления лизинговых операций
  3. Глава 4. Роль и значение отдельных лизинговых операций в процессе осуществления лизинговой деятельности
  4. 12.2. Энергосбережение в жилищной сфере
  5. Арендное жилье как инструмент решения современных проблем в жилищной сфере
  6. 56. Международные лизинговые операции
  7. Лизинговые операции банка
  8. Виды лизинговых операций
  9. Международная практика лизинговых операций
  10. 14.1 Лизинговые операции
  11. Организация лизинговых операций
  12. Лекция. Лизинговые и факторинговые операции
  13. Налогообложение лизинговых операций
  14. Лизинговые операции в коммерческом банке
  15. Международные лизинговые операции
  16. Классификация видов лизинга и лизинговых операций
- Информатика для экономистов - Антимонопольное право - Бухгалтерский учет и контроль - Бюджетна система України - Бюджетная система России - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики в России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инновации - Институциональная экономика - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Кризисная экономика - Лизинг - Логистика - Математические методы в экономике - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоговое право - Организация производства - Основы экономики - Политическая экономия - Региональная и национальная экономика - Страховое дело - Теория управления экономическими системами - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятия - Экономика природопользования - Экономика труда - Экономическая безопасность - Экономическая география - Экономическая демография - Экономическая статистика - Экономическая теория и история - Экономический анализ -