<<
>>

Экономическая сущность и место лизинга в системе экономических отношений рынка жилья

Процесс познания свойств и сути объектов в любой науке осуществляется посредством применения философских категорий, отражающих наиболее су­щественные, закономерные связи и отношения действительности, они суть сту­пеньки выделения, т.е.

познания мира, узловые пункты в сети, помогающие по­знавать ее и овладеть ею. В связи с этим, на начальном этапе исследования счи­таем необходимым определить объект и предмет изучения.

Формированию понятия «лизинга жилья», по нашему мнению, должно предшествовать определение сущности и содержания лизинга в классическом понимании, а также выявлении его экономического механизма. От правильного понимания этих категорий зависит успех применения лизинга как любого тео­ретического знания в любой области, а также трансформации этого научного знания в практическую деятельность.

Понятие «лизинг» [1]трактуется достаточно широко в зарубежной и отече­ственной экономической литературе и практической предпринимательской дея­тельности. До настоящего времени экономисты [35,66,92,103,140 и др.] не мо­гут прийти к единому мнению относительно экономической сущности лизинга. Содержание и роль его в теории и на практике характеризуется по-разному. Коммерческие банки рассматривают лизинг как своеобразный способ кредито­вания предпринимательской деятельности. Поставщики (собственники) имуще­ства отождествляют его с долгосрочной арендой [2]. Лизингополучатели считают лизинг завуалированным способом купли-продажи средств производства. До-

верительные управляющие понимают под лизингом как управление чужим имуществом по поручению доверителя.

По мнению современных исследователей Б.М. Еремихина [71], Л.Н. При- луцкого [108], В.П. Серегина, Е.Д. Халевинской [116] и др., лизинг представля­ет собой комплекс имущественных отношений, складывающихся в связи с пе­редачей имущества во временное пользование.

Разделяя точку зрения пред­ставленных определений, полагаем, что его экономическую сущность состав­ляют отношения собственности ', упорядочение которых непосредственно свя­зано с концепцией лизинга.

Представляет интерес подход, предложенный Р.А. Суюмбаевой [35], ко­торый позволяет определить лизинг с позиции неоинституционального анализа, основанного на трудах зарубежных авторов А. Алчиана, Г. Демсеца [77], Р.Коуза [83], Д. Норта [100] и др., а также российских ученых Р.И. Капелюш- никова [77], В.Л. Тамбовцева [123], А.Е. Шаститко [136,137,138]. Такой подход определяет лизинг как особый механизм трансформации собственности, при котором происходит перераспределение прав собственности, обеспечивающее снижение трансакционных издержек и эффективное по Парето распределение ресурсов.

А.Н. Азрилиян [57] определяет лизинг как вид инвестиционной деятель­ности по приобретению имущества и передаче его на основании договора ли­зинга физическим и юридическим лицам за определенную плату, на определен­ный срок и на определенных условиях, обусловленных договором с правом вы­купа имущества лизингополучателем. Такое понятие отражает в большей сте­пени правовую природу лизинга, чем экономическую, а также соответствует определению, представленному в Постановлении Правительства Российской Федерации «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» (от 21.07.95 г. № 633).

1 Отношения собственности, возникающие при трансформации собственности, выражаются в виде экономиче­ских отношений между субъектами (продавцом, лизингодателем, лизингополучателем) по поводу объекта соб­ственности (предмета лизинга).

и

По определению российских ученых В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова, С.Д. Резника, В.А. Хитрова [60], под лизингом понимается «долгосрочная аренда (от 6 месяцев до нескольких лет) и оперативная аренда машин, средств транспорта, производственных строений с возможным последующим их выку­пом (при срочной аренде) арендатором». Немецко-русский словарь юридиче­ских и экономических терминов переводит «der Leasingvertrag» (договор лизин­га) как «договор аренды» [121].

Немецко-русский юридический словарь «der Leasingvertrag» переводит как «разновидность договора жилого найма, при ко­тором ответственность за повреждение и ремонт жилого помещения лежит на нанимателе» [120].

Существование различных толкований понятия «лизинг» свидетельствует о широком понимании сущности и содержания лизинга. Данная авторская по­зиция подтверждается мнением Е.В. Кабатовой, которая считает, что «...каждая из теорий ставит во главу угла какой-либо один аспект лизинга: либо необыч­ные взаимоотношения изготовителя и пользователя, либо объем прав и обязан­ностей пользователя, практически приближающийся к объему прав и обязанно­стей собственника, и др. Желание определить юридическую природу лизинга с помощью уже известных институтов приводит к тому, что какая-то часть от­ношений его участников остается за пределами этого института, будь то арен­да, продажа в рассрочку, заем или поручение. Положения этих договоров час­тично применимы к отношениям между участниками лизинга, но «не работа­ют», например, при возникновении разногласий между изготовителем и поль­зователем» [74, с. 32-33]. По мнению В.А Горемыкина, лизинг имеет «доста­точно широкую, сложную тройственную основу '» [66].

В рамках проводимого исследования, автор считает целесообразным оп­ределить содержание лизинга, учитывая правовые, финансовые и экономиче­ские аспекты.

1Тройственная основа лизинга предполагает конвергентность существенных свойств кредитной, инвестицион­ной и арендной деятельности (тесно сочетаются между собой и взаимопроникают друг в друга, образуя новую форму экономической деятельности).

Наиболее простой трактовкой лизинга является его правовое определе­ние. Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими лизинговую деятельность, до принятия Закона Российской Федерации «О лизинге» от 29.10.98 г. №164-ФЗ были Указ Президента Российской Федерации от 17.09.94 г. №1929 «О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности» и Постановление Правительства Российской Федерации от 29.06.95 г.

№633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности».

По мнению А.С. Осипова [103], можно выделить два основных подхода относительно правового содержания лизинга: с помощью традиционных ин­ститутов гражданского права (договоров аренды, купли-продажи, займа, пору­чения и др.) и с точки зрения сложности и оригинальности лизинговых отно­шений, рассматриваемых как особые, или специфические. В некоторых случаях предметом исследования является весь комплекс отношений, в других - только договор о передаче имущества во временное пользование с правом последую­щей покупки.

Отличия договора найма вещей и лизинга - это по большей части отли­чия, характерные для понятий «аренда» и «лизинг». Сходство лизинга и иму­щественного найма в римском праве имеет глубинный характер, проистекает из единства юридической природы обязательств по передаче имущества в пользо­вание, т.е. из единства обязательственных начал в общем, и позволяет сделать вывод, что именно в договоре имущественного найма берет свое начало совре­менная конструкция лизинга [33,74].

Понятия «лизинг» и «аренда» не являются тождественными. Так, в Граж­данском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ) [2] и Законе Российской Федерации «О лизинге» от 29.10.98 г. №164-ФЗ (далее ФЗ «О лизинге») [5] введены такие термины, как «аренда», «финансовая аренда (лизинг)», «лизинг».

Согласно ст. 665 ГК РФ финансовая аренда (лизинг) определяется сле­дующим образом: «По договору финансовой аренды (договору лизинга) арен­додатель обязуется приобрести указанное арендатором имущество у опреде­

ленного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендода­тель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и про­давца» [2].

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июня 1995 г. №633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» (далее Постановление ««О развитии лизинга в инвестиционной деятельности») [10], лизинг - это «вид предпринимательской деятельности, направленный на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определен­ного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование».

Вышеперечисленные определения лизинга раскрывают отдельные аспек­ты этого понятия и не учитывают всех форм проявления исследуемого инве­стиционного инструмента. ФЗ «О лизинге» представил более широкое понятие лизинга - «...вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим ли­цам за определенную плату, на определенный срок и на определенных услови­ях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучате­лем» [5]. При этом некоторые статьи ФЗ «О лизинге» противоречат ГК РФ, что создало трудности его более широкого применения. Принятие ФЗ «О лизинге» обусловило признание лизинга видом инвестиционной деятельности.

Мы разделяем мнение большинства исследователей [26,35,63,66,74,92 и др.] относительно сложности правовой природы лизинга. Это обусловлено тем, что лизинг объективно находится как бы в пограничной области смежных, за­частую переплетающихся отношений: поручения, аренды, купли-продажи, то­варного кредитования и др. Отметим также, что ни одно из отдельно взятых

традиционных гражданско-правовых определений не отражает адекватно всего

I содержания лизинговых отношений.

В российской юридической практике на сегодняшний день существуют два нормативных определения лизинга: собственно лизинга как вида предпри­нимательской деятельности и договора лизинга как особого подвида договора долгосрочной аренды. Частично дополняя друг друга, оба они тем не менее от­носятся только к арендным сделкам, называемых «лизингом». Для оформления таких сделок используется форма договора лизинга. При этом существуют арендные сделки, которые, не попадая под несколько «узкое» российское опре­деление лизинга, считались бы лизинговыми во многих странах мира [3].

Следует отметить, что арендные отношения, являющиеся одним из обяза­тельных элементов лизинга, не могут с достаточной полнотой охарактеризовать сложное целое [4]. Приведем основные положения, характеризующие взаимо­связь и различия арендных и лизинговых отношений (прил.

1). Таким образом, с экономической точки зрения определены односторонность и относительная простота правового содержания лизинга.

Изучение работ различных исследователей [66,131,132 и др.] позволило выявить, что они придерживаются в большей степени финансового содержания лизинга. Это связано с тем, что лизинг содержит элементы как кредитования, так и инвестиционного финансирования. В подтверждение такого подхода при­ведем мнение Е.Н. Чекмаревой, которая отмечает: «...предоставляя на опреде­ленный период элементы основного капитала, собственник в установленное время получает их обратно, т.е. налицо существование принципов срочности и возвратности, за свою услугу он получает вознаграждение в виде комиссион­ных - тем самым обеспечивается реализация принципа платности ... поэтому в

экономическом смысле лизинг есть кредит, предоставляемый в форме переда­ваемого в пользование имущества» [131, с. 5].

Финансовое содержание лизинга обусловливает наличие в лизинговых операциях элементов кредитного финансирования под залог имущества, расче­ты по договорным обязательствам, инвестирование средств в основной капитал и др. Инвестиционный смысл лизинга предполагает процесс инвестирования средств в основной капитал на возвратной основе, но не в денежной, а в произ­водительной форме, т.е. форме передаваемого в пользование имущества. Соб­ственник имущества по сути оказывает финансовую услугу: он покупает иму­щество в собственность, передает его на определенное время пользователю и возмещает затраты за счет периодических платежей лизингополучателя [35,66]. Лизинговая сделка базируется на принципах, присущих кредиту (рис. 1.1.1).

Рис. 1.1.1. Принципы лизинговой сделки

Придерживаясь мнения В.Д. Газмана, который рассматривает финансо­вые аспекты отношений (не сводя сущность лизинга к финансовому содержа­нию) между поставщиком и лизинговой компанией, предусматривающие «...два варианта взаимодействия: авансовые платежи и предоставление товар­ных кредитов» [63].

Следовательно, с финансовой стороны лизинг - это как бы товарный кре­дит в основной капитал в форме передаваемого имущества. Он предоставляется

в товарной форме продавцом покупателю в виде отсрочки платежа за продан­ные товары [66,88,92 и др.]. Сводить лизинг к кредиту экономически неверно в результате присущих лизингу ряда специфических особенностей, отличающих его от кредита. Это обусловлено еще тем, что правовые особенности лизинга свидетельствуют о недопустимости отождествления близких понятий - «ли­зинг» и «кредит», между которыми существуют юридически значительные от­личия (прил. 2) [66].

Экономическое содержание лизинга, как характеризует его большинство исследователей [26,27,35,71,108,124 и др.], определяется комплексом имущест­венных отношений [5], связанных с передачей средств производства во времен­ное пользование путем купли-продажи и последующей сдачи в аренду. Лизинг является новой формой экономической деятельности, которая предполагает процесс реализации комплекса имущественных отношений между экономиче­скими субъектами. Возникновение таких отношений сопряжено с трансформа­цией прав собственности [6]на лизингуемое имущество [7]от одного экономиче­ского субъекта к другому, т.е. от продавца к лизингодателю по договору купли- продажи, затем от лизингодателя к лизингополучателю при совершении дого­вора лизинга. В этой связи, возможно определить лизинг как систему имущест­венных отношений, в которой осуществляется трансформация прав собствен­ности между субъектами.

Определение лизинга как новой формы экономической деятельности обу­словлено сложной системой «организационно-экономических отношений: арендные, кредитные и торговые, содержание каждого из которых в отдельно­сти полностью не исчерпывает сущности таких специфических имущественно - финансовых операций» [66, с. 12]. При этом лизинг представляет собой слож­

ное социально-экономическое явление, направленное на формирование много­укладной экономики путем трансформации собственности и активизации инве­стиционного процесса реального сектора.

Проводя исследование и сопоставление представленных выше определе­ний лизинга, считаем, что его экономическое содержание составляет комплекс элементов кредита, аренды и инвестиций. Мы разделяем точку зрения М.А. Асаула, который трактует лизинг как «имущественные отношения, выра­женные в основанной на кредите инвестиционной операции, состоящей в при­обретении строительной техники для последующей аренды» [26].

Осуществленное исследование содержания лизинга позволило раскрыть его с различных сторон: правовой, финансовой и экономической (рис. 1.1.2) и сформировать экономическую сущность объекта исследования 1.

Рис. 1.1.2. Различные содержания лизинга 2

Представленные выше различные аспекты исследования лизинга позво­лили автору настоящей диссертации обосновать его применение в целях обес­печения развития рынка жилья.

Наши исследования опираются на разработанные А.Н. Ларионовым по­ложения и принципы функционирования рынка жилья как системы экономиче-

' Целью данного параграфа является сформировать экономическую сущность лизинга в жилищной сфере.

2Составлено автором на основании анализа совокупности результатов исследований [5,26,35,66,92,103]

ских отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, инвестора­ми, поставщиками и кредитными учреждениями в области непосредственного производства жилища, его распределения, обмена и потребления с использова­нием факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности [30]. Рынок жилья включает в себя все многообразие участников рынка строительства жилья (рынка подрядных работ и рынка стройматериа­лов), рынка готового жилья (рынка жилищного фонда и рынка жилищных ус­луг) и взаимодействующих с ними рынков, а также отношений между ними и является не простой их суммой, а их взаимосвязью и взаимодействием, при­дающими системе качественную определенность социально-экономического развития. Лизинг, «проникая» на рынок жилья, прямо или косвенно взаимодей­ствует со смежными рынками (рис. 1.1.3).

Рис. 1.1.3. Лизинг в структуре рынка жилья

Рынок жилья, реализуя принцип когерентности [8]и выражая тем самым свою открытость с внешней средой, представляет сложную систему взаимодей­ствующих рынков (рынок капиталов, рынок ценных бумаг, рынок земельных

участков, рынок рабочей силы, рынок товаров и услуг), каждый из которых яв­ляется составной частью того или иного рынка.

Развитие теории рынка жилья [28,30,53,58,107,141 и др.], с нашей точки зрения, заключается в том, что лизинг жилья [9]рассматривается в рамках креа­тивно-содержательного подхода к решению жилищной проблемы, а также представляет собой диалектическое единство «старого» (отдельно арендные и кредитные отношения) [10]и «нового» (совокупность элементов арендных и кре­дитных отношений). Такая совокупность, представляющая категорию «нового», определяется как система имущественных отношений по поводу объекта жилой недвижимости.

На основании вышеизложенного считаем, что лизинг жилья - это система имущественных отношений, реализованная на основе кредита приобретения объекта жилой недвижимости для последующей аренды с возможным перехо­дом права собственности на него.

Механизм лизинга, по мнению автора, обладает признаками и выполняет важнейшие функции по формированию условий для развития рынка жилья и активизации инвестиционной деятельности последнего. Под признаками лизин­га жилья нами понимается присущие ему отличительные черты, среди которых необходимо выделить следующие элементы:

• приобретение объекта жилой недвижимости, передаваемого в лизинг, в соб­ственность лизингодателя (арендодателя);

• передача приобретенного объекта недвижимости во временное владение и пользование на определенный срок лизингополучателю (арендатору);

• возможность приобретения объекта недвижимости, переданного в лизинг, арендатором по окончании срока пользования. Право пользования объектом недвижимости отделяется от права собственности, при оформлении догово­

ра купли-продажи осуществляется трансформация права собственности от одного экономического субъекта к другому.

Лизинг жилья как один из перспективных инвестиционных инструментов выполняет, по мнению автора, ряд важнейших функций (инвестиционную, фи­нансовую, сбытовую, функцию использования налоговых льгот), раскрываю­щих его потенциал и назначение (рис. 1.1.4).

Рис. 1.1.4. Важнейшие функции лизинга жилья

Лизинг жилья оказывает влияние на характер и содержание взаимодейст­вия между его субъектами рынка жилья, способствуя его развитию и становясь составной частью последнего. Необходимо формирование нового хозяйствен­ного механизма, ориентированного на использование экономических рычагов и стимулов, а также на максимально полный учет интересов потребителей.

На данном этапе исследования является целесообразным определить субъектов рынка жилья и выявить их экономические интересы, конкретное ме­сто и роль каждого из них. Соглашаясь в основном с предложенной А.Н. Ла­рионовым субъектно-объектной структурой рынка жилья [30], автором настоя­щей диссертации предлагается расширить перечень субъектов исследуемого рынка - девелоперские компании, субинвесторы, дилеры, менеджеры проекта,

приобретающие в настоящее время на рынке жилья все большее значение

Характеристика субъектов рынка жилья и их интересы 1

Таблица 1.1.1

Субъекты рынка жилья Характеристика и деятельность субъектов рынка жилья Интересы субъектов рынка жилья
Основные Заказчик (застройщик) - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов и квартир, в т.ч. для соб­ственного проживания, предоставления внаем, аренду или для продажи; предприятие, осуще­ствляющее подрядным, хозяйственным или смешанным способом капитальное строитель­ство по собственной инициативе или по пору­чению местных органов власти Возможность широкого выбора качества и количества жилья Достижение оптимального со­отношения качества жилья и его стоимости

Высокий уровень сервиса

Дополнительные Девелоперские компании - физическое или юридическое лицо, которое приобретает права на строительство или ре­конструкцию объекта, организует финансовые потоки, привлекает субинвесторов, управляет реализацией проекта Выбор экономически эффек­тивного проекта и получение всех предусмотренных законо­дательством разрешений на его реализацию органов власти Определение условий привле­чения инвестиций и заемных средств и гарантированность их возврата

Выбор подрядчиков и контроль за их работой

Дилер - юридическое лицо, являющееся посредником и осуществляющее поиск покупателей по до­говору с владельцем Расширение круга покупателей Стабильность договорных от­ношений с владельцем Развитие фирмы
Менеджер проекта - юридическое лицо, в задачу которого входят реклама проекта и реализация объектов жилья, исходя из требуемого графика финансирова­ния строительства Право управления и организа­ции реализацией проекта Развитие фирмы
Основные Подрядчик - физическое или юридическое лицо (подряд­ная строительная организация), выполняющее работы по реализации проекта в соответствии с заключаемыми с заказчиками договорами, несет ответственность за выполнение строи­тельно-монтажных работ в пределах договора. Платежеспособный заказчик, взаимодействие с которым предполагает получение при­были

Развитие фирмы

Увеличение оборотных средств

Кредитное учреждение (кредитор) - денежно-кредитный институт, осуществ­ляющий регулирование платежного оборота в наличной и безналичной формах Высокие проценты за пользо­вание кредитом

Обеспечение гарантий возврата кредита

Поставщик - это физическое или юридическое лицо, осу­ществляющее работы по обеспечению подряд­чиков строительными материалами, изделия­ми и конструкциями Стабильность договорных от­ношений

Низкие расходы по выполне­нию работ

Высокие и постоянные доходы от реализации продукции

Продолжение табл. 1.1.1.

Основные Инвестор - это физическое или юридическое лицо, осу­ществляющее долговременные вложения в недвижимость, т.е. конечный покупатель, бу­дущий собственник объектов жилья Гарантированность получения постоянных и устойчивых до­ходов

Реализация права принятия окончательного решения

I Дополнительные | Субинвесторы - юридическое лицо, вкладывающее в проект средства пропорционально их доле будущей недвижимости, а также подрядные организа­ции и производители стройматериалов, полу­чившие часть оплаты за работу или продук­цию будущими объектами жилья Г арантированность

возврата вложенных средств Участие в инвестиционных проектах

Основные Государство - центральный институт, деятельность которо­го направлена на достижение эффективного функционирования и развития рынка жилья посредством формирования нормативно­правовой базы Защита интересов потребителя и окружающей среды Обеспечение стабильности цен Обеспечение налоговых дохо­дов

Переход на рыночные отношения в жилищной сфере обусловил возник­новение противоречий между субъектами рынка жилья, которые возникают в процессе реализации своих экономических интересов и ожиданий. Экономиче­ское противоречие - это объективно необходимое динамическое отношение взаимоисключающих и взаимополагающих противоположностей, имманентных каждому экономическому процессу, это одновременное проявление в одном и том же экономическом процессе взаимоисключающих тенденций и свойств [89]. Экономическое противоречие всегда социально и предметно в том смысле, что субъекты вступают в противоречие друг с другом и с самим с собой по по­воду производства, обмена, распределения и потребления материальных благ и услуг, а также является сущностью и источником самодвижения экономиче­ских процессов.

Индивиды, желающие удовлетворить свои разнонаправленные интересы, должны иметь механизмы их согласования. При этом необходимо учитывать, что спрос на строительство и покупку жилья обеспечивают группы населения, которые достаточно неоднородны и условно можно их разделить на три катего­рии (табл. 1.1.2).

Таблица 1.1.2

Группы населения, обеспечивающие спрос на жилье [11]

Группа населения I группа II группа III группа
Характеристика - небольшая группа на­селения, способная еди­новременно произвести затраты на покупку либо авансирование строи­тельства ЖИЛЬЯ - представители так называемого среднего класса, предъявляющие спрос на жилье и нуждающиеся в особых механизмах его приобре­тения - население, не имеющее возможность самостоя­тельно или с помощью кредитов прибрести жилье и нуждающееся в прямой финансовой поддержке.
Степень государственно­го воздействия - Такие механизмы отлаживаются рынком, но действительно работо­способная система формируется при непосредственном участии государства Только механизмы госу­дарственного воздействия

Механизм лизинга снижает противоречия между производителями (про­давцами объектов жилой недвижимости), главная цель которых является стремление реализовать свою продукцию, и непосредственными потребителями (как правило, представители второй группы населения), заинтересованных в приобретении объекта недвижимости, но не имеющих возможности единовре­менно произвести затраты на его покупку (рис. 1.1.5).

Считаем, что необходимо непосредственное участие государства [12][13], чтобы привести такую систему в работоспособное состояние. На данный аспект об­ращают внимание большинство ученых Л.И. Абалкин [50,51], Дж.М. Кейнс [78], Д. Норт [100], Ф. Хайек [128], А.Е. Шаститко [136,137,138] и др. Управ­ляющая роль принадлежит государству как гаранту обеспечения экономиче­ских правил свобод для всех субъектов рынка жилья. Устанавливаемые госу­дарством правила позволяют уменьшить неопределенность и тем самым сэко­номить на издержках согласования планов и интересов субъектов рынка жилья

3

- трансакционных издержках .

24

Рис. 1.1.5. Схема согласования интересов субъектов рынка жилья

Теория Дж.М. Кейнса основывалась на ведущей роли государства как своеобразного катализатора экономического прогресса. Рассматривая экономи­ку как единое целое на общегосударственном уровне, он исходил из того, что для обеспечения экономической стабильности государству необходимо под­держивать его национальный доход на определенном уровне [78].

Ф. Хайек определил роль государства: «государству следует ограничи­ваться установлением правил, применимых к широкому многообразию ситуа-

1970 г., что в итоге составило рост с 26,6% до 54,9%. Расширение трансакционного сектора экономики авторы назвали «структурным сдвигом первостепенной важности» [100]

ций, и предоставлять индивидууму свободу во всем, что зависит от локальных обстоятельств, ибо только те, кого каждый случай непосредственно касается, знают эти обстоятельства и могут согласовать с ними свои действия. Чтобы люди могли эффективно применять свое знание при разработке планов, у них должна быть возможность предсказывать шаги государства, которые могут как- то на эти планы повлиять» [128, с. 211].

Государство является основным субъектом, ответственным за «размыва­ние» прав собственности, поскольку оно устанавливает законные «правила иг­ры», которые упорядочивают и регулируют отношения между экономическими субъектами в системе рынка посредством формирования нормативно-правовой базы, в то время как рынок связан с рассредоточением прав собственности. Чем яснее определены и надежнее защищены права собственности, тем теснее связь между действиями экономических субъектов, их благосостоянием и общества в целом, тогда спецификация (или точное определение прав собственности) под­талкивает к принятию экономически эффективных решений [138].

Интересным, на наш взгляд, является предложенный Р.А. Суюмбаевой подход исследования сущности лизинга с позиции неоинституционального анализа, основанного на трудах как зарубежных ученых (А. Алчиана, Г. Демсе- ца, Р. Коуза, Д. Норта и др.), так и российских (Р.И. Капелюшникова, В.Л. Там- бовцева, А.Е. Шаститко и др.). Такой подход состоит в том, что лизинг опреде­ляется как «... особый механизм трансформации собственности, при котором происходит перераспределение прав собственности, обеспечивающее снижение трансакционных издержек и эффективное по Парето распределение ресурсов» [35].

Лизинг рассматривается как система имущественных отношений, которая подчинена правилам распределения пучков прав собственности [14]между субъ­ектами с целью повышения своего благосостояния и общества в целом.

Схема лизинговой сделки с участием трех сторон представлена на рис. 1.1.6.

Рис. 1.1.6. Организация лизинговой сделки с участием основных субъектов

Примечание к рис. 1.1.6.:

1 - договор купли-продажи; 2 - передача права собственности; 3 - оплата стоимости предмета лизинга;

4 - выбор продавца предмета лизинга; 5 - лизинговый контракт; 6 - передача права владения и пользования; 7 - лизинговые платежи: 8 - передача права собственности

Предметом лизинга выступает объект жилой недвижимости (жилое по­мещение), предназначенный для проживания граждан, признанный в установ­ленном порядке пригодным для проживания, благоустроенный применительно условиям региона страны, отвечающий санитарным и техническим нормам и учтенный органами инвентаризационного учета в качестве жилого дома. В со­ответствии с ФЗ «О лизинге» предметом лизинга не могут быть земельные уча­стки и другие природные объекты (организуется как договор обычной аренды). Под лизингом жилья подразумеваем подвид лизинга недвижимости (недвижи­мого имущества).

От результата взаимодействия субъектов зависит исход сделки. Интер­претируя ФЗ «О лизинге», определим основных субъектов лизинго-жилищных отношений [15](табл. 1.1.3).

Таблица 1.1.3

Основные субъекты лизинго-жилищных отношений 1

№ п/п Субъект Характеристика субъекта
1. Лизингополучатель [16][17] физическое или юридическое лицо, которое в соответст­вии с договором лизинга принимает предмет лизинга во владение и пользование с переходом права собственности на него
2. Лизингодатель физическое или юридическое лицо, которое за счет при­влеченных средств приобретает в собственность имуще­ство и предоставляет его в качестве предмета лизинга ли­зингополучателю во владение и пользование с переходом права собственности на него
3. Производитель (продавец) физическое или юридическое лицо, которое с договором купли-продажи с лизингодателем продает ему в обуслов­ленный срок объект жилой недвижимости

Участниками лизинго-жилищных отношений могут быть также банков­ские учреждения, кредитующие лизингодателя, страховые компании, посред­ники, агентства недвижимости и др.

В основе лизинговых отношений лежат акты обмена, под которыми под­разумеваются обмен «пучками прав собственности». Каналом, по которому они передаются, служит лизинговый контракт, устанавливающий, какие именно правомочия и на каких условиях подлежат передаче. Контракт купли-продажи служит отображением передачи права собственности (право владения, пользо­вания и распоряжения) от производителя к лизингодателя, и лизинговый кон­тракт - распределение пучков правомочий (права владения и пользования) от лизингодателя к лизингополучателю (арендатору) (рис. 1.1.7) [35,77].

Полный «пучок» правомочий предлагается распределить их между ли­зингодателем и лизингополучателем, и тогда каждый из субъектов будет обла­дать частичными правомочиями (табл. 1.1.4) [35,77].

С»

Рис. 1.1.7. Распределение пучков правомочий между субъектами лизинговой сделки

Таблица 1.1.4

Правомочия между лизингодателем и лизингополучателем на предмет лизинга

«Пучки» правомочий Реализация «пучков» правомочий лизингодателя Реализация «пучков» правомочий лизингополучателем
Право владения ограничение обязательством перед лизингопо­лучателем согласно лизинговому контракту право исключительного физического контроля над предметом лизинга
Право пользования передача лизингополучателю согласно дого­вору извлечение полезных свойств предмета лизинга в течение определенного срока
Право управления право контроля со стороны лизингодателя за выполнением всех условий лизингового кон­тракта со стороны лизингополучателя -
Право на доход право на покрытие расходов в результате ор­ганизации лизингового процесса, и прибыль
Право на «капитальную стоимость» право на отчуждение (продажа, использование в качестве залога третьему лицу и др.) лизингополучатель не обладает до мо­мента заключения договора купли- продажи между ним и лизингодателем
Право на безопасность ограничение обязательством предоставления гарантии лизингополучателю права пользова­ния имуществом возлагается на лизингополучателя и им обеспечивается в течение определенно­го договором лизинга срока
Право на бессроч­ность обладания имущества право собственности на предмет лизинга ограничение установленным сроком в договоре владения и пользования пред­метом лизинга
Запрет на вредное пользование это право лизингодатель передает лизингопо­лучателю на определенный договором лизинга срок, при этом оставляя за собой право кон­троля за пользованием предмета лизинга право, которое переходит лизингополу­чателю совместно с правом владения и пользования
Право на ответст­венность в виде взыскания возможность взыскания имущества в уплату долга, в случае невыполнения собственником обязательств перед третьими лицами -
Право на остаточный характер право собственника на возврат предмета ли­зинга в случае истечения срока владения и пользования имуществом со стороны лизинго­получателя. Выкуп лизингополучателем иму­щества предполагает передачу ему конечных прав.

Рынок жилья как локальная подсистема национальной экономики на­правлен на формирование социально-экономического потенциала, от степени реализации которого зависит уровень эффективного функционирования и раз­вития исследуемого рынка. Позитивное воздействие на формирование и реали­зацию социально-экономического потенциала осуществляется государством.

Полагаем правомочным постановку вопроса о необходимости лизингода­теля как профессионального посредника между производителем и лизингопо­лучателем (арендатором). Необходимость существования такой структуры обосновывается характером и направлением ее деятельности, представленной в качестве некоммерческого учреждения, осуществляющего организацию и ко­ординацию усилий по предоставлению готового жилья в лизинг.

Формирование рынка недвижимости при взаимоотношениях покупателей в приобретении недвижимого имущества с привлечением заемных средств и наличие у кредитных организаций необходимых денежных ресурсов обуслови­ли появление возможностей кредитования под залог недвижимости. При этом закономерная осторожность кредиторов, предпочитавших не использовать та­кую форму залога, исходила как из юридической неустроенности вопроса, так и из экономических причин.

При фактическом отсутствии регулирующей роли государства в области ипотечного законодательства ответом рынка явилось формирование схем фи­нансирования, в которых роль залога выполнял переход права собственности на объект жилой недвижимости, и получивших название квазиипотечных (квази- лизинговых). Взаимоотношения сторон похожи на ипотечные, разница только в воплощении принципа обеспеченности кредита. Цель и объект сделки одинако­вы, а переход права собственности на недвижимость является залогом послед­него. Квазиипотечная схема похожа на схему лизингового жилищного финан­сирования: главное сходство заключается в том, что право собственности при­надлежит кредитору, а владеет объектом сделки заемщик, обозначая такое со­циально-экономическое явление категорией «лизинг жилья».

При квазиипотечных сделках с недвижимым имуществом право собст­венности на объект принадлежит кредитору до исполнения заемщиком своих обязательств, должник приобретает право владения и пользования объектом та­кой сделки, в большинстве случаев через договор аренды (найма) с правом вы­купа. Изначальной чертой таких операций явилась декларируемая в подписы­ваемых сторонами договорах возможность безусловного, внесудебного обра­щения взыскания на недвижимость (в виде прекращения действия договора аренды (найма) и немедленного выселения заемщика) при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своих обязательств. По сравнению с ипотекой, в квазиипотечной сделке заемщик временно уступает кредитору пра­во собственности на недвижимость на время погашения долга.

По характеру взаимодействия участников квазиипотечные сделки под­разделим их на три группы (табл. 1.1.5).

Таблица 1.1.5

Группы квазиипотечных сделок

Квазиипотечные сделки
Первая Вторая Третья
Владелец жилой недвижимости нуждается в средствах и как бы продает объект кредитору. Получая необходимую денежную сумму, заемщик передает, переоформляет право собственности на кредитора, продолжая пользоваться недвижи­мостью. После возвращения

средств право собственности воз­вращается к заемщику (лизбэк).

Владелец продает объект жилой недвижимости на условии перехо­да права собственности покупате­лю по окончанию расчетов, т.е. фактически предоставляется кре­дит в товарной форме. Эта схема нашла широкое использование при продаже организациями квар­тир в домах-новостройках. Покупатель обращается к кредитору за ссудой для приобретения опреде­ленного объекта недвижимости. После внесения части стоимости объекта заемщиком на счет креди­тора последний покупает объект недвижимости и оформляет ее на свое имя. Покупатель, пользуясь объектом, получает право собствен­ности по погашению долга.

Задействование схем финансирования с уступкой в праве собственности -

это убедительное подтверждение взаимосвязи спроса и предложения. Кредит­ные организации имели возможность выдавать обеспеченные кредиты, заем­щики были готовы предоставить недвижимость в качестве гарантии возвратно­сти. В то же время банковские учреждения обоснованно оценивали кредитный риск в случае применения ипотеки как достаточно высокий из-за сложностей юридического характера, связанных в основном с особенностями отечествен­ной практики регистрации (прописки).

Менее рисковой для банковских учреждений и более рисковой для их клиентов стала схема финансирования, при которой право собственности на жилье переходило к дочерней организации выдающей ссуду банковской струк­туре. Рискованность сделки для заемщиков характеризовалась проблемой га- ∣рантий возврата этого права собственности на недвижимость.

Гарантировать пресечение попыток злоупотреблений и неправомерных действий со стороны кредиторов могла бы государственная регистрация дого­вора о праве выкупа жилого помещения, которая заблокировала бы возмож­ность невыполнения договора со стороны кредитора. После введения в дейст­вие ГК РФ требование государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество отразилось в ст. 131 ГК РФ.

Логичное стремление кредиторов обезопасить себя в условиях несовер­шенства правовой базы и своеобразной экономической политики обусловило возникновение негативных последствий для покупателя:

• право собственности на объект недвижимости не принадлежит покупателю, что не позволяет ему контролировать в виду отсутствия государственной ре­гистрации сделки с данной недвижимостью;

• покупатель оплачивает стоимость объекта, не являясь его собственником и не имея надлежащих гарантий по переходу права собственности;

• несмотря на договорную базу между сторонами, для покупателя сделка яв­ляется рискованной и первейшим критерием отбора становится надежность организации-продавца к ее совершению;

• регистрация (прописка) заемщика в покупаемой квартире не допускается.

C развитием ипотечного законодательства стала проявляться определен­ная тенденция сдвига «классической» квазиипотеки, т.е. квазиипотеки без госу­дарственной регистрации обязательств кредитора, в нишу рынка, характери­зующуюся лояльным подходом к официальности доходов покупателя.

В то же самое время практика кредитования с уступкой в праве собствен­ности не стояла на месте: появление формы арендного жилищного финансиро-

вания, в которой устранены неприятные для заемщика и описанные выше чер­ты классической квазиипотеки, закономерно. Эту схему лизинга жилья можно охарактеризовать как застрахованную рассрочку с применением аренды.

В сфере выдачи ссуд под залог недвижимости известное распространение получила практика выпуска ценных бумаг, получивших обобщающее название ипотечных облигаций. Право собственности принадлежит эмитенту таких ква­зиипотечных облигаций и их обеспечение не вызывает сомнений. При проведе­нии соответствующей государственной регистрации договоров «о предвари­тельной купле-продаже» подвижность этой собственности ограничена. Плате­жи в счет погашения основной суммы кредита и процентов идентичны ипотеч­ному варианту. При несостоятельности заемщика-арендатора облигации будут погашены путем непосредственного обращения взыскания на имущество. Ли­зинговые компании за рубежом в целях рефинансирования своей деятельности иногда прибегают к эмиссии таких бумаг. Арендное кредитование играет роль путеводной нити в движении ипотечных преобразований в России в 90-х гг. Квазиипотечные, квазилизинговые облигации способствовали бы в построении системы ипотечного рефинансирования, расширить возможности покупателей на рынке ценных бумаг, предоставить новые средства для инвесторов [67,85].

Существует разновидность аренды жилого помещения - таймшер, кото­рый недостаточно распространен в России, но имеющий перспективу развития. Это правовой институт собственности на недвижимость в жилищной сфере в разделенные промежутки времени. Таймшер означает «собственность на кани­кулы», приобретаемая на срок от 10 лет или в бессрочное пользование.

Таким образом, проектирование социально-экономических систем долж­но быть направлено на применение экономических методов. Государственное регулирование экономическими процессами в реальной практике должно осу­ществляться преимущественно ими, поскольку они основаны на использовании экономических интересов с применением системы материальных стимулов, в Том числе налоговых и иных льгот.

1.2.

<< | >>
Источник: Ульянова Ольга Юрьевна. ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ЛИЗИНГОВЫХ ОПЕРАЦИЙ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ (на примере Волгоградской области). Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Волгоград - 2003. 2003

Еще по теме Экономическая сущность и место лизинга в системе экономических отношений рынка жилья:

  1. Лизинг как экономическая основа развития регионального рынка жилья
  2. 8.1. Место и роль международных экономических организаций в системе международных экономических отношений (МЭО).
  3. Место отношении собственности в экономической системе. Экономическое и правовое содержание собственности
  4. Экономическая сущность информации и знаний, их место в процессах развития производственных систем
  5. 1.1. Место рынка ценных бумаг в системе рыночных отношений
  6. 1. Сущность страхования как системы экономических отношений
  7. 7.1. Влияние рынка жилья на социально-экономическое состояние города
  8. Роль лизинга в повышении инвестиционной активности регионального рынка жилья
  9. 3. Способы реализации собственности. Экономические интересы. Место и роль собственности в системе общественных отношений
  10. 46.1. Социально-экономическое значение статистического изучения проблем рынка жилья
  11. Социально-экономическая сущность и содержание категории «теневые экономические отношения»
  12. 46. Лизинг и его экономическая сущность
  13. 1.2. Место экономического анализа в системе экономических наук
  14. Сущность мирового хозяйства и международных экономических отношений, формы международных экономических отношений
  15. Вопрос 10. Сущность рынка: функции и роль в экономической системе, структура и инфраструктура
- Информатика для экономистов - Антимонопольное право - Бухгалтерский учет и контроль - Бюджетна система України - Бюджетная система России - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики в России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инновации - Институциональная экономика - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Кризисная экономика - Лизинг - Логистика - Математические методы в экономике - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоговое право - Организация производства - Основы экономики - Политическая экономия - Региональная и национальная экономика - Страховое дело - Теория управления экономическими системами - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятия - Экономика природопользования - Экономика труда - Экономическая безопасность - Экономическая география - Экономическая демография - Экономическая статистика - Экономическая теория и история - Экономический анализ -