<<
>>

Рост цен и корреляция с ростом фондового рынка

4.

Данные Росстата свидетельствуют об умеренном росте цен на жилую недвижимость. Рост цен практически прямопропорционален росту доходов населения.

динамика цен, % рост доходов, %

Рисунок 3.7.

Рост цен на недвижимость и доходов населения, % (2002 год —100%). Источник: Росстат, http://www.gks.ru

Согласно данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», который проводит мониторинг московского и некоторых региональных рынков недвижимости, динамика цен на жилье в Москве и других городах России отличается от «общероссийского» тренда.

і

Рисунок 3.8. Индекс роста цен на недвижимость, Москва Источник: http://www.irn.ru

В интервалы с конца 2004 по 2006 и 2007 по настоящий момент наблюдаются периоды экспоненциального роста. Тем не менее, рост цен на

жилую недвижимость не сравним с ростом цен на американском рынке, который предшествовал кризису.

В большинстве азиатских стран в предкризисный период наблюдалась корреляция роста цен и роста показателей фондового рынка. Данная зависимость в некоторой степени наблюдается и в России.

------- Значение индекса, RTC1

РисунокЗ. 9. Динамика РТС

Источник: http://www.rtc.ru

В настоящий момент РТС начал свое падение под воздействием неблагоприятной политической конъюнктуры, сложившейся для России.

В ряде стран азиатского кризиса падение котировок фондового рынка предшествовало падению рынка недвижимости. Ждет ли российский рынок подобная тенденция?

Несмотря на наличие моментов, которые сигнализируют о возможности эндогенного кризиса на российском рынке недвижимости, пока ни один из факторов не достиг критического значения, сопоставимого с предкризисными значениями других рынков.

На дальнейшее развитие внутреннего кризиса существенное влияние оказали последствия американского ипотечного кризиса.

Экзогенные факторы. Последствия мирового кризиса для России

Ипотечный кризис в США привел к росту мировых процентных ставок (хотя ФРС делает все, чтобы они снижались и долларовый LIBOR, например, падает), кризису ликвидности и «кредитному сжатию», т.е. сократился как объем кредитования, так и произошло ужесточение требований к заемщикам.

Это нашло отражение в России, в сокращении строительной активности по новым проектам. Инвесторы, которые рассматривали российский рынок как перспективный для осуществления инвестиций, заняли выжидательную позицию. Данная ситуация благотворно повлияет на рынок недвижимости, так как приостановит рост пузыря, то есть избавит нас от возможного кризиса в дальнейшем.

Каковы же перспективы развития российского рынка недвижимости? Очевидно, что развитие рынка будет обусловлено взаимовлиянием двух тенденций: внутреннего развития и влияния внешнего фактора (мирового кризиса). Для ответа на поставленный вопрос сначала рассмотрим внутренний сценарий развития процессов на рынке недвижимости, а затем сценарий развития рынка недвижимости под воздействием мирового кризиса.

Необходимо отметить, что развитие процессов на рынках различных городов России, хотя и следует общим тенденциям, но не совпадает по времени, поэтому целесообразно проводить анализ на определенном региональном рынке. Итак, рассмотрим сценарий развития внутреннего цикла на рынке Санкт-Петербурга.

На графике показаны два сценария развития рынка Санкт-Петербурга: сценарий внутреннего развития рынка и влияние, которое оказал на данный рынок мировой финансовый кризис.

Рис. 3.10. Влияние мирового кризиеа. на развитие текущего цикла в Саикт- Петербурге

На данный момент рынок находится в точке А, если бы он развивался по своему внутреннему сценарию, то в ближайшие годы достиг бы точки насыщения (точка DO).

Мировой финансовый кризис привел к кредитному сжатию и повышению процентных ставок. Данное повышение с одной стороны заморозило девелоперскую активность;, с другой - платежеспособный спрос. Но, несмотря на снижение активности рынка, потенциальный спрос по-прежнему остается ненасыщенным и превышает предложение, т.е. происходит временной сдвиг точки насыщения.

Таким образом, при переходе экономики к фазе оживления, когда капитал снова станет доступным и спрос снова станет платежеспособным; девелоперская активность возобновится, и рынок недвижимости опять продолжит свое стремление к точке насыщения. Таким образом, под воздействием мирового финансового кризиса произошло смещение точки насыщения петербургского рынка из точки DO в точку D.. То есть мировой кризис положительно повлиял на динамику петербургского рынка недвижимости, удлинив его фазу роста.

Анализ общей ситуации показывает, что при любом развитии ситуации, следует ожидать уменьшение притока иностранных инвестиций и инвестиционной активности на рынке. Сокращение инвестиций приведет к усилению конкуренции между девелоперами по их привлечению. Поэтому особое внимание следует уделить качеству объектов, и более детальному анализу ситуации на рынке отдельных сегментов коммерческой недвижимости.

Сравнение сегментов российского рынка коммерческой

недвижимоенги

Распределение инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости в 2007 показано на рисунке.

12%

5%

23%

60%

торговые объекты офисы «гостинифи склады

Рисунок 3.11. Распределение иностранных инвестиций, поступивших в 2007 году по сегментам рынка коммерческой недвижимости, %.

Источник: http://www.colliers.ru

Большинство инвестиций в 2007 было направлено в торговую недвижимость (60%); на втором месте по объему иностранных инвестиций находится сегмент офисной недвижимости (23%), на третьем - гостиничной (12%), на четвертом - складской (5%).

Несмотря на такое распределение иностранных инвестиций в 2007 году, в будущем следует ожидать роста притока инвестиций в гостиничную недвижимость. Причиной подобного прогноза служит насыщение, а, следовательно, и снижение доходности в других сегментах (в торговой недвижимости данный показатель на данный момент составляет 8,5%[86], в офисной - 8%[87], в складской - 1О%[88], а в гостиничной от 14%[89]). Таким, образом, гостиничный сегмент является наиболее привлекательным для инвесторов среди всех сегментов коммерческой недвижимости.

Национальный рынок недвижимости не является гомогенным и единым, он состоит из локальных рынков недвижимости, прежде всего это рынки основных городов, которые и определяют развитие рынка в целом. Наиболее динамично развивающимся рынком страны является, как правило,

столичный рынок. Но анализ текущих данных по заполняемости вновь введенных объектов показывает значительное повышение доли вакантных площадей, что говорит о возможном насыщении московского рынка. Поэтому наиболее перспективным для иностранных инвесторов является рынок Санкт-Петербурга, как второго экономического и промышленного центра, а также основного туристического центра.

<< | >>
Источник: Панова Анна Владимировна. СТРУКТУРНЫЕ СДВИГИ ИНОСТРАННОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ). Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Санкт-Петербург - 2009. 2009

Скачать оригинал источника

Еще по теме Рост цен и корреляция с ростом фондового рынка:

  1. Стремительный рост цен.
  2. Рост цен и повышение ставок заработной платы
  3. 1.4. Структура фондового рынка
  4. 5.6. Анализ фондового рынка
  5. Индексы российского фондового рынка
  6. 5.3.Участники фондового рынка
  7. Три формы эффективности фондового рынка
  8. Корреляция между индексами
  9. 23.5. Статистика цен потребительского рынка
  10. 5. Государственное регулирование рынка: фиксирование цен
- Информатика для экономистов - Антимонопольное право - Бухгалтерский учет и контроль - Бюджетна система України - Бюджетная система России - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики в России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инновации - Институциональная экономика - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Кризисная экономика - Лизинг - Логистика - Математические методы в экономике - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоговое право - Организация производства - Основы экономики - Политическая экономия - Региональная и национальная экономика - Страховое дело - Теория управления экономическими системами - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятия - Экономика природопользования - Экономика труда - Экономическая безопасность - Экономическая география - Экономическая демография - Экономическая статистика - Экономическая теория и история - Экономический анализ -