<<
>>

2.3 Мировые тенденции инвестирования в недвижимость

Американский кризис оказывает серьезное влияние на инвестиционные процессы на рынке недвижимости, меняется как количественные характеристики инвестиционных потоков, так и качественные их характеристики (географическое распределение, структура инвестиций и др.), что позволяет утверждать, что кризис повлек за собой возникновение структурного сдвига инвестиционных процессов на рынке недвижимости, который и определит развитие инвестиционных процессов в дальнейшем.

Таким образом, под мировыми тенденциями инвестирования в недвижимость мы понимаем важнейшие характеристики инвестиционных процессов, которые будут определяющими на следующем этапе их развития:

1. Сокращение секьюритизации инвестиций в недвижимость

На фоне общего сокращения инвестиций в недвижимость, спровоцированного американским ипотечным кризисом (по данным за первые два месяца 2008 года инвестиционная активность в США, Канаде и Австралии

снизилась более чем на 70% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года[65]) наиболее заметно сокращение рынка ценных бумаг, выпускаемых под залог недвижимости (за первые 2 месяца 2008 года объем выпуска составил 6,1 млрд, долл, против 81,6 млрд. долл, за аналогичный период 2007 года[66]).

В последние годы данный рынок финансовых инструментов переживал стадию бурного роста: появлялись новые инструменты инвестирования, охватывающие новые географические рынки, рекордными темпами росла капитализация рынка.

Данный рост был обусловлен снижением доходности других активов, котирующихся на фондовой бирже (акций, облигаций), спецификой самой недвижимости как актива. Как следствие цены на недвижимость начали расти рекордными темпами, что еще более усиливало интерес институциональных инвесторов к данному рынку. Активизация на рынке недвижимости заставила девелоперов искать альтернативные источники финансирования проектов.

Ими стали различного рода финансовые инструменты, составляющие две категории: долевые и долговые (ипотечные). Данные бумаги пользовались высоким спросом среди инвесторов, так как в своей основе в отличие от других ценных бумаг они содержали материальный актив — недвижимость. Рынок недвижимости в силу своей специфики (неоднородности продукта) не обладал достаточной прозрачностью, поэтому соответствие той или иной ценной бумаги определенным критериям доходность-риск подтверждалось кредитными рейтингами ведущих фирм. Многоуровневая система «структурирования долга» существенно затрудняла определение реальной степени риска конечной ценной бумаги. Поэтому когда на американском рынке величина невыплат по «сомнительным» кредитам достигла критической точки, и разразился кризис, он затронул в первую очередь иностранных инвесторов. Кризису подверглись не только хеджевые

фонды и другие организации, инвестирующие в рисковые высокодоходные финансовые инструменты, но также и крупнейшие банки, держатели ипотечных бумаг с высоким классом надежности, так как процент первичных ипотечных бумаг по «сомнительным кредитам» оказался выше, чем должен был быть согласно рейтингу.

Таким образом, кризис сократил доверие инвесторов не только к рискованным ценным бумагам, но также ко всем инструментам инвестирования в недвижимость. В будущем ожидается, что спад на рынке ценных бумаг под залог недвижимости замедлится и рынок стабилизируется, гак как секьюритизация недвижимости является хорошим инструментом по привлечению дополнительных инвестиций. Тем не менее, спекулятивное развитие данного рынка, которое можно было наблюдать в предшествующие годы не повторится.

2. Рост инвестиций в аяшшско-тихоокеанский регион и страны БРИК

Ипотечный кризис активизировал процессы перераспределения капитала на мировом рынке недвижимости. Наблюдается общее снижение инвестиционной активности со стороны глобальных фондов. Инвесторы избавляются от активов в виде недвижимости США, Канады и других западных стран, рынки которых серьезно пострадали от последствий кризиса.

Данная уязвимость этих рынков была обусловлена высокой долей операций с ипотечными кредитами (в США, Канаде и Австралии доля финансирования через секьюритизацию составляла до45% от всего объема инвестиций[67]).

Вместе с тем потребность в размещении капитала вынуждает их обращать внимание на другие рынки, которые ие пострадали от текущего кризиса. Такими рынкам являются некоторые страны Азии и государства БРИК,

106%

Северная

Лмсрамі

Европа +

Австралия

Южная

Америка

-37%

Лшя

•78%

Рисунок2.4. Динамика инвестиций в недвижимость по регионам (янв-фсв. 2008 против янв.-фев. 2007), %

Источник: http://www. rcanalitics. сот

Рисунок показывает, что на фоне значительного сокращения инвестиций в Северной Америке, Австралии и Европе, в 2008 году наблюдается рост в Азии и Латинской Америке, что свидетельствует о повышении притока инвестиций в данные регионы.

3. Рост влияния «зеленого строительства» на инвестиционные процессы

Вследствие понижения инвестиционной активности возросла конкуренция среди девелоперов за привлечение инвестиций. Среди методов повышения инвестиционной привлекательности можно выделить концепцию зеленого строительства.

Термин "green building" (или "green development” - "зеленое строительство”) подразумевает более эффективное использование ресурсов при строительстве — энергии, воды и качественных естественных материалов для строительства, с целью уменьшения воздействия на человеческое здоровье и окружающую среду.

Стандарты green development призваны улучшить качество воздуха внутри помещения и контроль над выбросом вредных веществ в атмосферу; сохранить и преумножить зеленые насаждения и естественные условия обитания животных и

птиц; обеспечить экономическое благополучие и здоровье населения. Все эти требования могут быть удовлетворены путем правильного выбора участка, продуманной архитектурной концепции, применения ресурсосберегающих технологий и инновационного дизайна, а также ответственного подхода к управлению и эксплуатации здания.

В Европе и США данное направление получает все большее развитие и поддержку не только со стороны девелоперов, но, в первую очередь, со стороны правительства.

Во-первых концепция зеленого строительства значительным образом улучшают экологическую обстановку в городах. Во-вторых, (данное преимущество является основополагающим) данная концепция позволяет существенно снизить затраты на электроэнергию, что при существующем росте цен на энергоресурсы, является чрезвычайно важным.

Согласно оценкам специалистов, на счету жилых, общественных и коммерческих зданий — 40% от всего энергопотребления.[68] Приблизительно треть производимой в мире энергии потребляется жилых домах и общественных зданиях - в офисах, больницах и школах — для отопления, кондиционирования воздуха, освещения и эксплуатации приборов. В Европейском союзе этот показатель составляет соответственно 33% и 40%[69] от общего энергопотребления.

Рост цен на энергоресурсы, сокращение их запасов, нестабильность поставок и изменение климата в связи с их потреблением вынуждают правительства во всем мире искать пути снижения энергопотребления в домах и учреждениях. Для снижения выбросов углерода могут использоваться и возобновляемые источники энергии вроде солнечных, ветряных и геотермических.

Однако наиболее целесообразным здесь выглядит сокращение энергопотребления с помощью архитектуры, технологий и материалов. Разразившийся в 1970-х годах энергетический кризис положил начало активным

исследованиям и развитию энергосберегающих строительных технологий: разработке солнечных батарей, технологий застекления, естественной вентиляции и эффективного использования дневного света* Несколько запущенных в конце 1970-х - начале 1980-х годов проектов продемонстрировали, что один только архитектурный дизайн здания может более чем вдвое снизить потребление энергии[70].

Сейчас сооружения, построенные с учетом концепций зеленого строительства, пользуются большим спросом среди потребителей, так как обеспечивают не только экономию на издержках по эксплуатации, но также обеспечивают более комфортную среду для обитания, улучшают самочувствие и повышают работоспособность.

Но как оценить построено ли здание по экологическим стандартам и насколько они им отвечает? Для решения данной задачи в ряде стран были разработаны экологические стандарты. Одни стандарты получили распространение только в пределах национальных границ, другие стали международными.

Наиболее популярным является английский стандарт «зелёных зданий» «BREEAM» (Метод оценки окружающей среды), разработанный в 1990 году, его создание положило начало развитию подобных стандартов во всем мире, В 2000 году он ,был пересмотрен и с тех пор подвергается ежегодной коррекции.

Стандарт «BREEAM» оценивает экологическую эффективность зданий, он применим и к новым, и к уже существующим зданиям, в его основе лежат нормативы использования земельных участков, энергии, воды и строительных материалов. Здания, сертифицированные по стандарту «BREEAM», обеспечивают минимальное загрязнение окружающей среды, высокий уровень экологической безопасности для проживающих в них людей, эксплуатацию таких построек сопровождает профессиональный экологический менеджмент.

«BREEAM» актуален для самых разных типов зданий: офисных, жилых, промышленных, торговых и общественных. Он служит основой для многих других «зелёных» стандартов, распространившихся по всему миру. Недавно разработанный стандарт «BREEAM International» служит для адаптации «зелёного строительства» за пределами Великобритании.

К сегодняшнему дню более 65 тысяч зданий получили сертификат соответствия стандарту «BREEAM» и ещё 270 тысяч ожидает сертификации[71]. Эти показатели намного превышают количество построек, сертифицированных по другим «зелёным» стандартам.

Также популярным стандартом является американский «LEED» (разработан в 2002 году, 824 здания получили сертификат соответствия стандарту «LEED» и 6415[72] новых проектов прошли регистрацию и ждут сертификацию). Десятки зданий, соответствующих критериям стандарта «LEED», были построены и в других странах: в Бразилии, Китае, Гватемале, Индии, Италии, Японии, Мексике, Испании.

К другим стандартами молено отнести «PromiseE», «Passivhaus» и «EU Green Building Program», распространенные на территории Евросоюза, «Green Star» (Австралия), «CASBEE» (Япония) и ряд других. Отсутствие единого стандарта и конкуренция существующих накладывает определенные трудности на дальнейшее распространение экологических принципов в мире.

Каким же образом концепция зеленого строительства влияет на инвестиционный процесс в сфере недвижимости? Во-первых наличие экологических технологий, существенно снижает затраты на эксплуатацию здания, тем самым увеличивает денежный поток и повышает доходность. Во- вторых на фоне насыщения рынка коммерческими объектами и повышения конкуренции, определяющими являются предпочтения потребителя, который

ориентирован на более комфортную обстановку в здании. Таким образом, здание, построенное на основе зеленых технологий, является более конкурентоспособным, что также положительно влияет на доходность инвестиций. В-третьих, правительства ряда стран (в первую очередь, европейского союза) на законодательном уровне разрабатывают директивы о соответствии строящихся зданий, а также возможности финансирования проектов, соответствующих стандартам «зеленого строительства». Так как в России большинство инвесторов являются европейскими фондами, то строительство зданий, отвечающих экологическим стандартам повысить его привлекательность для иностранных инвесторов.

<< | >>
Источник: Панова Анна Владимировна. СТРУКТУРНЫЕ СДВИГИ ИНОСТРАННОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ). Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Санкт-Петербург - 2009. 2009

Скачать оригинал источника

Еще по теме 2.3 Мировые тенденции инвестирования в недвижимость:

  1. Глава 1. Современные тенденции прямого иностранного инвестирования в мировой экономике
  2. 1.4. Особенности инвестирования в недвижимость
  3. 2.2 Инвестиции в мировой рынок гостиничной недвижимости
  4. 2.1 Структурные изменения инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости
  5. Оценочная стоимость недвижимости и имущественных прав на недвижимость
  6. 1.1. Сущность недвижимости и иерархия понятий рынка недвижимости
  7. 3. Современные тенденции развития мировой экономики
  8. 33. Современные тенденции в развитии мировой торговли.
  9. 2.2. Основные тенденции развития современной мировой экономики
  10. 2. Современные тенденции и критерии развития мирового хозяйства
  11. 4. Современные тенденции развития мирового хозяйства
- Информатика для экономистов - Антимонопольное право - Бухгалтерский учет и контроль - Бюджетна система України - Бюджетная система России - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики в России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инновации - Институциональная экономика - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Кризисная экономика - Лизинг - Логистика - Математические методы в экономике - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоговое право - Организация производства - Основы экономики - Политическая экономия - Региональная и национальная экономика - Страховое дело - Теория управления экономическими системами - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятия - Экономика природопользования - Экономика труда - Экономическая безопасность - Экономическая география - Экономическая демография - Экономическая статистика - Экономическая теория и история - Экономический анализ -