<<
>>

4.5 Методы определения стоимости (цены) компании

Важнейшие проблемы, решаемые профессиональными оценщиками, связаны с определением реальной стоимости имущества, которая имеет принципиальное значение для покупателя и продавца при:

♦ установлении обоснованной цены сделки;

♦ принятии решения о предоставлении ипотечного кредита;

♦ возмещении ущерба страховщиком страхователю имущества;

♦ налогообложении сделок с недвижимостью;

♦ поглощении одной компанией другой фирмы,

♦ лизинге имущества и выкупа его по остаточной стоимости лизингополуча­телем и др.

Таким образом, на практике часто возникает необходимость в оценке активов предприятий (корпораций), осуществляющих различные коммерческие сделки с движимым и недвижимым имуществом.

Оценка стоимости любой фирмы (объекта) — это определение ее стоимости в денежном выражении с учетом потенциального и реального дохода, приносимого ею в каждый данный момент времени

Объектом оценки является движимое и недвижимое имущество в сово­купности с правами, которыми наделен его владелец. Объектами оценки могут быть также отдельные предприятия (фирмы), банки, их активы и др. Субъектами оценки выступают профессиональные оценщики (компании), обладающие прак­тическими навыками и знаниями и располагающие лицензией на право осуще­ствления оценочной деятельности.

Процесс оценки стоимости имущества предприятия (корпорации) имеет мно­госторонний характер. Такая оценка не ограничивается учетом только одних затрат на создание или приобретение объекта. В процессе обязательно учитыва­ется совокупность рыночных факторов, таких как факторы времени и риска, ры­ночной конъюнктуры, уровня конкуренции, особенностей оцениваемого объе­кта и т д.

Оценка предприятия — производится в денежном выражении, которое явля­ется вероятной продажной ценой предприятия и должно отражать оба свойства предприятия как товара: полезность для покупателя и затраты, необходимые для получения этих полезных свойств.

Представление о полезности зависит от конкретных запросов покупателей. Поэтому оценщикам приходится определять различные виды стоимости предприятия (рыночную, инвестиционную и ликви­дационную)

Основные факторы, влияющие на оценку, — время и риск.

Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются исходя из осо­бенностей процесса оценки, экономических условий конкретного объекта, а так­же из целей и принципов оценки.

Принципы оценки имущества (активов) — взаимообусловленная система важ­нейших правил опенки, связанная с учетом остаточной продуктивности, измене­ния потока доходов от объектов недвижимости, соотношения спроса и предложе­ния и уровня конкуренции на товарном и финансовом рынках, представлений о полезности, замещении и ожидаемых доходах.

Принцип полезности — чем больше корпорация способна удовлетворить по­требность собственника, тем выше ее стоимость (цена). Полезность доходной недвижимости выражается в ее способности прино­сить инвестору относительно стабильный поток доходов в течение длительного срока. Например, в форме арендной платы.

Принцип ожидания (предвидения) заключается в определении текущей величины дохода, который можно получить в обозримом будущем от владения компанией (объектом не­движимости).

Принцип замещения — принцип, по которому максимальную стоимость кор­порации определяют наименьшей ценой, по которой может быть приобретен дру­гой объект с аналогичной полезностью.

Принцип вклада состоит в том, что доходность любой экономической деятель- кости определяют четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество корпорации экономиче­ски выгодно для нее, если прирост стоимости выше затрат на приобретение дан­ного актива

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность владельцу извлекать максималь­ный доход или до предела минимизировать издержки по обработке земельного участка, если остаточную продуктивность устанавливают на базе чистого дохода, после того как оплачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию основного и оборотного капитала.

С данной точки зрения устаревшая техника потребует пол­ной замены, демонтажа и оплаты новой техники, что следует учитывать при оценке стоимости компании.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) - максимальный доход компании можно получить при соблюдении минимальных величин факторов производства (рабочей силы, капитала и др.).

Принцип соответствия — компании, не соответствующие требованиям рынка по фондооснащенности производства, технологии, менеджменту, уровню доход­ности активов и собственного капитала, скорее всего, будут оценены ниже сред­него уровня.

Принцип спроса и предложения характеризует влияние на стоимость объекта изменений рыночной конъюнктуры, так как на рынке любые оцениваемые акти­ны практически не имеют равновесного спроса и предложения: образуется рынок продавцов или рынок покупателей. Принцип спроса и предложения тесно связан с принципом конкуренции.

Принцип конкуренции — усиление конкуренции среди изготовителей товара неизбежно приводи к падению средней ставки доходности на вложенный капи­тал.

Процесс оценки стоимости имущества корпорации включает восемь главных этапов:

1. Определение цели и задач оценки.

2. Составление плана оценки.

3. Сбор, проверку и анализ информации.

4. Выбор обоснованных подходов и методов оценки.

5. Расчет стоимости оцениваемого объекта на базе выбранного подхода

6. Согласование результатов с заказчиком и подготовку итогового заключения.

7. Составление окончательного отчета о результатах оценки.

8. Представление и защита отчета перед заказчиком (государственным орга­ном, предприятием, банком, страховщиком и пр.).

Оценку стоимости имущества корпорации осуществляют на основе трех под­ходов: доходного, затратного и рыночного (сравнительного). Каждому подходу соответствуют присущие ему методы.

При оценке с позиции доходного подхода определяющим фактором является доход, влияющий на величину стоимости объекта. Чем больше доход, приноси­мый объектом оценки, тем выше величина его рыночной стоимости (при прочих равных условиях).

При этом значение имеют продолжительность получения до­хода и уровень риска, сопровождающего данный процесс.

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут е результате использования имущества и возможностей даль­нейшей его продажи. При этом исходят из оценочного принципа ожидания. До­ходный подход является наиболее предпочтительным с точки зрения достиже­ния главной цели предпринимательской деятельности.

Метод капитализации – стоимость объекта оценки равна:

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного предприятия (объекта недвижимости). Будущие денеж­ные потоки пересчитывают по дисконтной ставке в настоящую стоимость. Дис­контная ставка должна соответствовать норме доходности, которая требуется инвестору.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального на­значения, нового строительства, для определения наилучшего варианта исполь­зования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на земельные участки, данные об уровне оплаты труда в строительстве, стоимости машин и оборудования, и др. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исто­рической ценностью, и объектов с большим процентом физического износа. Затрат­ный подход основан на принципах замещения, наиболее эффективного использо­вания, сбалансированности и экономического разделения.

Рыночная стоимость объекта методом чистых активов рассчитывают по формуле: ЧА=А-О, где ЧА – чистые активы, А – рыноч.стоимость активов, О – обязательства п/п (текущие и долгосрочные)

Ликвидационная стоимость компании представляет собой разницу между сум­марной стоимостью всех активов и затратами на ее ликвидацию.

Рыночный (сравнительный) подход предпочтительнее в случаях существо­вания рынка сопоставимых объектов. Точность оценки зависит от качества собранных данных о недавних продажах аналогичных объектов.

Эти данные вклю­чают:

♦ физические характеристики;

♦ время и условия продажи;

♦ месторасположение;

♦ условия финансирования сделки.

Эффективность такого подхода снижается при незначительном количестве сделок, а также если моменты их совершения и оценки разделяет продол­жительный период или если рынок недвижимости находится в нестабильном состоянии. Быстрые изменения на рынке приводят к искажению рыночной сто­имости объектов.

Рыночный подход основан на применении принципа замещения.

Для сравнения выбирают объекты-аналоги. Между оцениваемым объектом и аналогом существуют различия. Поэтому необходимо проводить соответствую­щую корректировку основных параметров объектов оценки. Поправки вносятся по принципу вклада.

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных ком­паний. Инвестор действует по принципу замещения (альтернативных инвести­ций). Поэтому может вложить денежные средства в эти компании либо в оценивае­мую компанию. В результате данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок должны служить ориентиром для определения стоимости оцениваемой компании.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов ак­ций идентичных компаний. Его применение требует обширной открытой инфор­мации, формируемой на фондовом рынке.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет установить примерную стоимость компании по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики. (1,с212-219)

<< | >>
Источник: КОРПОРАТИВНЫЕ ФИНАНСЫ. Конспект лекций. 2020

Еще по теме 4.5 Методы определения стоимости (цены) компании:

  1. 4. Проверка правильности формирования цены и определения таможенной стоимости при экспорте
  2. Методы определения таможенной стоимости
  3. Определение начальной розничной цены по рыночному методу
  4. 4. Отечественные методы определения цены капитала
  5. Методы определения таможенной стоимости товаров
  6. Механизмы изменения стоимости компании посредством международной диверсификации компаний на развивающихся рынках капитала
  7. Стратегии международной диверсификации компаний как класс стратегий создания стоимости компании
  8. 52. Основные методы установления цены. Затратные методы, рыночные и нормативно-параметрические методы.
  9. 6.6. Определение рейтинга страховой компании
  10. Стоимость акционерного капитала компании с ненулевым финансовым рычагом
  11. 6.3 Стоимость элементов капитала для компании, использующей финансовый рычаг
  12. Глава 12. Оценка стоимости компании