<<
>>

50. Доходный подход к оценке объектов НД, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.

Доходный подход связан с расчетом прибыли, которая может быть получена при инвестировании в оцениваемый объект. Этот метод предполагает:

1. учет использования в будущем ОН как хозяйственного и приносящего доход.

2. риск, связанный с неопределенностью осуществления хозяйственных операций и их эффективностью.

Этот метод предполагает оценку не только ОН, но и бизнеса, и применяется для оценки имущественных комплексов. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода. Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

Преимущества:

1. Единственный метод, учитывающий будущие ожидания

2. Учитывает рыночный аспект (дисконт рыночный)

3. Учитывает экономическое устаревание

Недостатки:

1. Трудоемкий прогноз

2. Частично носит вероятностный характер.

23. Оценка объектов НД в рыночной экономике, ее значение и этапы развития.

Оценка – методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Субъектами отношений при оценке НД выступают:

- с одной стороны – физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;

- с другой стороны – заказчики, т.е.

потребители услуг.

Оценка НД бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка НД – оценка большого числа объектов на конкретную дату.

Индивидуальная оценка НД – оценка конкретного объекта на опр. дату.

Этапы процесса оценки:

1. Определение проблемы (осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить)

2. Предварительный осмотр и план оценки (определяется, какие данные необходимы для анализа объекта, устанавливаются источники их получения, составляется план работ по оценке и заключается договор в письменной форме между оценщиком и заказчиком)

3. Сбор и проверка данных (оценщик осуществляет сбор и обработку необходимой информации и документации)

4. Применение подходов к оценке (определение стоимости объекта традиционными подходами к его оценке) *

Сравнит. подход – основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. *

Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа. *

Доходный подход – основан на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов и текущей стоимости оцениваемого объекта.

5. Согласование полученных результатов оценки (получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке)

6. Выполняется составление отчета об оценке – документа, содерж. обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества и передача его заказчику.

Принципы оценки недвижимости - принципы оценки недвижимости, применяемые оценщиками, которые рассматривают интересы в недвижимости как товар.

- принцип спроса и предложения (основан на том, что предложение и спрос во взаимодействии определяют рыночные цены на конкретные товары или объекты недвижимости);

- принцип изменения (в соответствии с которым в изменяющихся социальных, политических и экономических условиях каждая оценка стоимости должна быть привязана к определенной дате);

- принцип конкуренции (в соответствии с которым следует считать, что цены поддерживаются на одном уровне и рыночная стоимость устанавливается посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и других участников рынка);

- принцип замещения (в соответствии с которым рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости);

- принцип переменных пропорций (в соответствии с которым НД достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства сбалансированы друг с другом);

- принцип предельной производительности (согласно которому стоимость фактора производства или компонента НД можно измерить тем, насколько его отсутствие снижает общую стоимость);

- принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования (согласно которому НД необходимо оценивать при условии ее наилучшего и наиболее интенсивного использования);

- принцип ожидания (в соответствии с которым рыночная стоимость НД равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых НД, с точки зрения типовых покупателей и продавцов).

<< | >>
Источник: Неизвестно. Ответы на экзамен - Экономика недвижимости 2011-2012. 2011

Еще по теме 50. Доходный подход к оценке объектов НД, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.:

  1. Рыночный механизм, его преимущества и недостатки. Методы регулирования рынка.
  2. 5. Рынок: природа и функции, преимущества и недостатки. Структура рынка и его инфраструктура
  3. Преимущества и недостатки
  4. 1.1. Предметная область, соответствующая феномену интегрированных субъектов, и его содержание
  5. Преимущества и недостатки
  6. Преимущества и недостатки франчайзинга
  7. Преимущества и недостатки
  8. Преимущества и недостатки заемного капитала
  9. Преимущества и недостатки
  10. Организационные формы предпринимательства, их преимущества и недостатки
- Информатика для экономистов - Антимонопольное право - Бухгалтерский учет и контроль - Бюджетна система України - Бюджетная система России - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики в России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инновации - Институциональная экономика - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Кризисная экономика - Лизинг - Логистика - Математические методы в экономике - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоговое право - Организация производства - Основы экономики - Политическая экономия - Региональная и национальная экономика - Страховое дело - Теория управления экономическими системами - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятия - Экономика природопользования - Экономика труда - Экономическая безопасность - Экономическая география - Экономическая демография - Экономическая статистика - Экономическая теория и история - Экономический анализ -