<<
>>

12.4. Совершенствование механизма функционирования ЖКХ в современных условиях

Основные концептуальные положения жилищной политики в условиях перехода к рыночной экономике определены в Национальной жилищной программе В ней предусматриваются организация и развитие рынка жилья, изменение структуры жилищного фонда в сторону увеличения частного сектора, повышение качественного стандарта жилищ.

Разработана государственная программа модернизации и тепловой реабилитации жилых домов, а в регионах — проекты программы "Жилье", которые содержат также подпрограммы "Строительство социального жилья", "Государственная поддержка строительства индивидуального жилья", "Строительство жилья на селе".

Реформирование ЖКХ должно идти в направлении обеспечения его безубыточной деятельности на основе использования рыночных механизмов, которым присущи как общие, так и специфические черты. К общим следует отнести те, которые характерны для любой системы: это появление предпринимательства и коммерциализации, конкуренции и конкурент тной среды, проведение приватизации средств производства, наличие различных форм собственности, сочетание рыночных механизмов и государ* ственного регулирования.

Специфическими являются те, которые необходимо учитывать при формировании хозяйственного механизма конкретной системы в ЖКХ. Их можно подразделить на законодательно-правовые, организационно-управленческие, экономические и финансовые (рис. 12.2). Следует отметить, что особенности и условия рыночных отношений каждой группы, имеют между собой тесные связи, что необходимо учитывать при перестройке хозяйственного механизма в ЖКХ. Одним из важнейших условий является создание конкурентной среды.

Основы формирования нового хозяйственною механизма и системы управления жилищно-коммунальным хозяйском

Законодательно-правовые

Появление контракт-пых, хоздоговорных форм взаимоотношений с собственниками основных фондов

Правовое регулирование деятельности предприятий ЖКХ в зависимости от требований экологии,градостроительства

Возмещение морального и материального ущерба потребителям, получившим некачественные услуги

Op rat i изашюнно-управленческие

Изменение уровней управления и децентрализации функции

Изменение уровней управления и децентрализации функций

Преобладание территориальных принципов управления

Образование новых и ликвидация существующих подразделении

Появление коммерческих структур

Образование звеньев по изучению рынка

Экономические

Выбор экономических методов хозяйствования в зависимости от спроса

Изменение критериев определения размера средств, выделенных нз бюджета иа дотации

Изменение системы стимулирования н экономической ответственности в зависимости от требований рынка

Использование новых подходов в ценообразовании

Финансовые

Привлечение средств в виде банковских кредитов, ссуд или других источников

Свобода выбора механизма финансово-ресурсного обеспечения

Льготная система налогообложения

Возможность создания собственной финансово-кредитной системы

Рис.

12.2. Хозяйственный механизм и система управления ЖКХ в условиях рыночной экономики

Возможность конкуренции в ЖКХ обусловливается тем, что, например, спрос на ремонтно-эксплуатационные услуги (ремонт квартир, жилых зданий, дорог, улиц, благоустройство) может удовлетворяться на основе многовариантных предложений, выполняться не одним, а несколькими предприятиями различных форм собственности.

347

346

Однако в силу производственно-технических и технологических особенностей ЖКХ и специфики формирования современных систем жизнеобеспечения населения большинство предприятий отрасли занимают монопольное положение на обслуживаемой ими территории и в какой-то мере являются незаменимыми. При этом негативные последствия монопольного положения на региональных рынках услуг проявляются не столько в необоснованном завышении тарифов на услуги, получении максимально высокой прибыли, сколько в их неудовлетворительном качестве, невозможности для потребителей получить услуги более высокого уровня, обращаясь к другому производителю.

Монопольное положение предприятий приводит также к недостаточно эффективному использованию материальных и финансовых ресурсов, отсутствию действенного хозяйственного механизма, гарантирующего оперативное решение различных вопросов в соответствии с требованиями потребителей, к отсутствию экономической заинтересованности работников в обеспечении высоких потребительских свойств, надежности и экологической безопасности услуг. Важным направлением демонополизации ЖКХ является создание условий для формирования конкурентной среды, разработка и внедрение альтернативных форм обеспечения коммунальными услугами, использование приборов индивидуального учета и регулирования потребления продукции и услуг ЖКХ.

Основным регулятором развития отрасли должна стать цена ее продукции, работ и услуг. В настоящее время в ЖКХ действует система перекрестного субсидирования, когда низкие тарифы на коммунальные услуги для населения покрываются за счет повышенных тарифов для промышленных предприятий, что не обоснованно.

В перспективе цена должна возмещать не только затраты на текущую эксплуатацию, но и отчисления на капитальный ремонт жилищного фонда и коммунальных объектов, а также отчисления на их полное восстановление. Но для этого необходимо обеспечить соответствующий уровень денежных доходов населения, повышение его покупательной способности. Увеличение тарифов целесообразно осуществлять поэтапно:

1) увеличение до уровня, обеспечивающего возмещение текущих эксплуатационных затрат;

2) повышение до уровня полного возмещения расходов на эксплуатацию и капитальный ремонт объектов ЖКХ;

3) тарифы должны обеспечивать полное воспроизводство в отрасли. Тарифы следует дифференцировать с учетом качества продукции и услуг.

Особенностью ЖКХ является то, что в этой отрасли выполняются как производственная деятельность, так и обслуживание. Поэтому важно учитывать как экономический, так и социальный эффект. Следует исходить из следующего методологического принципа: чем выше уровень качества обслуживания, тем выше при прочих равных условиях общественная эффективность.

348

В настоящее время, в условиях сокращения государственных расходов на содержание жилья и коммунального обслуживания, проблему эксплуатации, содержания жилья может помочь решить внедрение системы совместного домовладения. Понятие "кондоминиум" (от латинских con—вместе и dominium—владение) в большинстве развитых стран является привычным и обыденным. Совместное домовладение представляет собой такую форму собственности на недвижимость, при которой каждому собственнику квартиры, жилого или нежилого помещения (магазина, кафе и т.д.) наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также соответствующая доля в общих элементах здания, находящихся в совместном пользовании собственников, например, земельного участка и стоянки для автомашин. Таким образом, здесь имеет место сочетание полноправной собственности на квартиру с общей долевой и одновременно неделимой собственностью на общие элементы здания.

Каждый владелец квартиры, как член ассоциации домовладельцев, ведет себя согласно ее уставу. Ассоциация выбирает правление, которому поручает общее руководство делами кондоминиума и содержание дома. При этом устанавливается ежемесячный взнос на расходы по ведению дома — аналог нашей квартплаты. Правление дома свободно в своей хозяйственной деятельности и подотчетно только собранию жильцов. Кондоминиум, как форма управления домом, никак не ограничивает право распоряжаться собственной квартирой.

Кондоминиум получил широкое развитие во Франции и Великобритании, Испании и Польше. Каждый восьмой американец является участником общественных жилищных ассоциаций, 42 % которых — кондоминиумы.

По пути создания совместных домовладений идет реформирование жилищной сферы в России, Украине, Литве. Уже в 1995 г. товарищества домовладельцев существовали в Москве, Владимире, Волгограде, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Рязани, Ярославле и других городах.

Первым шагом по реализации права собственников жилья создавать совместные домовладения, предусмотренного в ст. 35 Закона "О приватизации жилищного фонда", было принятие Мингорисполкомом Временного положения о совместном домовладении. Особенность белорусских кондоминиумов в том, что часть квартир в доме может находиться в государственной собственности. Внедрение кондоминиумов позволит ликвидировать парадокс нашего законодательства, когда, приватизировав квартиру, человек оказывается хозяином только воздушного пространства, ограниченного стенами, полом, потолком. Последние же остаются в коммунальной собственности (и в коммунальном же обслуживании). В кондоминиуме, напротив, владелец квартиры имеет свою долю и в общих элементах дома. К общему имуществу (общим элементам) совместного домовладения относится все имущество, кроме жилых и других помещений, принадлежащих отдельным собственникам. Общее имущество — лестничные клетки и лестницы, коридоры и крыши, технические этажи и подвалы, электрическое и сантехническое оборудование общего

349

пользования, элементы озеленения и благоустройства двора.

Доля в общем имуществе определяется пропорционально доле площади помещения, принадлежащего конкретному собственнику в общей суммарной площади всех помещений.

С юридической точки зрения кондоминиум—некоммерческая организация, которая имеет право вести хозяйственную деятельность, но не может распределять полученную прибыль между своими участниками. Впрочем, речь идет не только о жилых домах. Постановление предусматривает также возможность создания кондоминиумов и в нежилых, а также многоцелевых зданиях. Это открывает дорогу и к созданию по западному образцу офисных кондоминиумов. Однако создание двух и более товариществ собственников в одном здании не допускается.

Члены товарищества имеют право контролировать, как расходуются субсидии и средства, поступающие от собственников и государства на содержание здания. Товарищество может на конкурентной основе выбирать подрядчиков, экономя при этом средства. Персонал, обслуживающий здание, может состоять из жильцов дома. В результате у участников совместного домовладения появляются возможности дополнительного заработка. Совместное домовладение дает собственникам квартир и ряд других преимуществ:

• правовое закрепление законных прав собственника на принадлежащее ему помещение вместе с долей собственности в общем имуществе домовладения. Это повышает возможности юридической защиты прав собственности недвижимости;

• установление взаимных обязанностей собственников совместного домовладения, что позволяет справедливо регулировать возможные споры по поводу пользования помещениями и общим имуществом.

В кондоминиуме недобросовестным жильцам не удастся избежать оплаты коммунальных услуг. Сейчас ЖКХ, не имея возможности взимать с неплательщиков квартплату, просто негласно "раскидывают" ее по остальным жильцам. В кондоминиуме предусмотрено, что в случае неуплаты собственником жилого или нежилого помещения своей доли участия в общих расходах товарищество собственников вправе обратиться с иском в суд о взыскании задолженности, в том числе с требованием об обращении взыскания на имущество. Самыми обременительными, скорее всего, будут затраты на ремонт и содержание дома. С этой позиции создавать кондоминиум целесообразно в новом доме, который будет эксплуатироваться долгое время до капитального ремонта. Предоставляемые государственными и другими предприятиями коммунальные услуги, дотируемые из республиканского или местного бюджета, будут оплачиваться собственниками совместного домовладения по тарифам, установленным в Республике Беларусь для государственного и общественного жилфонда.

В настоящее время в Беларуси создаются такие ассоциации собственников в Бресте, Лиде, Барановичах, Гомеле и других городах.

<< | >>
Источник: В.И. Борисевич, П.С. Гейзлер, B.C. Фатеев . Экономика региона: Учеб. пособие. — Мн.: БГЭУ. —432 с.. 2002

Еще по теме 12.4. Совершенствование механизма функционирования ЖКХ в современных условиях:

  1. 8.3. Механизм функционирования туристской организации в современных экономических условиях
  2. § 2• Совершенствование экономического механизма функционирования китайских СЭЗ
  3. § 2. Совершенствование экономического механизма функционирования китайских СЭЗ
  4. Сущность и направления совершенствования социальной политики РК в современных условиях.
  5. Раздел 2 Механизм функционирования современной рыночной экономики
  6. Концепция формирования и функционирования механизма регулиро­вания инвестиционно-строительной деятельности в условиях устойчивого развития, основанная на принципах логистики.
  7. Механизм регулирования экономических отношений в условиях бюджетного федерализмаи его реформирование на современном этапе.
  8. 10. Эффективное функционирование естественных локальных монополий и монополий федерального уровня в целях рационального проведения реформы ЖКХ
  9. Принципы и основные направления совершенствования хозяйственного механизма организации.
  10. Пути совершенствования элементов механизма банковского кредитования торговых организаций
  11. 3.3 Совершенствование механизма Особой экономической зоны: правовые и институциональные аспекты.
- Информатика для экономистов - Антимонопольное право - Бухгалтерский учет и контроль - Бюджетна система України - Бюджетная система России - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики в России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инновации - Институциональная экономика - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Кризисная экономика - Лизинг - Логистика - Математические методы в экономике - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоговое право - Организация производства - Основы экономики - Политическая экономия - Региональная и национальная экономика - Страховое дело - Теория управления экономическими системами - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятия - Экономика природопользования - Экономика труда - Экономическая безопасность - Экономическая география - Экономическая демография - Экономическая статистика - Экономическая теория и история - Экономический анализ -