УЧАСТНИКИ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА И ОСОБЕННОСТИ ЕГО ОРГАНИЗАЦИИ

Субъектами процесса инвестирования в основные средства, вклю­чая затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и тех­ническое перевооружение действующих предприятий, а также приобре­тение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыска­тельские работы и капитальные вложения в строительство, расширение и реконструкцию объектов недвижимости, являются:

- застройщики - физические или юридические лица, обеспечива­ющие на принадлежащем им участке строительство (реконструкцию), а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной доку­ментации для строительства (реконструкции);

- инвесторы - физические или юридические лица, осуществляю­щие вложение инвестиций в создание и воспроизводство основных фон­дов в форме собственных или привлеченных средств;

- заказчики - уполномоченные инвесторами юридические лица любой организационно-правовой формы или структурное подразделение инвестора, осуществляющие реализацию инвестиционного проекта;

- подрядчики - юридические или физические лица, выполняющие работы по строительству на основе договоров подряда;

- собственники - юридические или физические лица, обладающие правом собственности, т.е.

- пользователи объектов законченных капитальных вложений - юридические и физические лица, которым собственники передают по­строенные объекты в пользование на определенных условиях.

Все перечисленные выше функции, как относящиеся, так и не отно­сящиеся к инвестиционной деятельности, могут исполняться одним ли­цом или несколькими лицами в любой комбинации отношений между ними. В последнем случае отношения между участниками строительства определяются договорами различной формы, в значительной мере опре­деляющими порядок ведения бухгалтерского учета.

Процесс управления строительством включает постановку цели, разработку и принятие определенных решений для ее реализации, орга­низацию учета, контроля и анализа с последующим внесением корректив по ходу строительства.

достаточных возможностей для организации финансирования строитель­ства, но и необходимой квалификации и навыков для организации про­цесса осуществления строительства. В тех случаях, когда инвестор не имеет необходимой квалификации и навыков, а главное, не имеет воз­можностей выполнять функции заказчика собственными силами, необхо­димые функции полностью или частично поручаются организации, явля­ющейся членом СРО, за исключением случаев, предусмотренных Градо­строительным кодексом. В отдельных случаях заказчик, инициирующий строительство, может привлекать инвесторов на договорных условиях.

В общем виде для достижения поставленных инвестиционным про­ектом целей заказчик должен выполнить следующие функции:

- составить технико-экономический расчет и задание на проектиро­вание объекта;

- выбрать место для застройки или объект для реконструкции, орга­низовать их экспертизу на соответствие назначению объекта и определе­ния возможностей осуществления строительства или реконструкции;

- оформить права собственности или пользования на землю и суще­ствующие объекты;

- организовать финансирование строительства за счет собственных, привлеченных или заемных средств;

- заказать или составить проектно-сметную документацию;

- организовать строительство собственными силами или с помощью подрядчиков;

- осуществить контроль за процессом строительства и использова­нием источников финансирования;

- организовать государственную приемку объекта;

- представить собственнику документы, необходимые для регистра­ции объекта;

- осуществить передачу объекта собственнику или пользователю для ввода его в эксплуатацию.

Для осуществления всей совокупности функций организационно и технологически предполагается несколько этапов.

На начальном этапе осуществления проекта капитальных вложений для проведения технико-экономических расчетов, экспертиз и составле­ния проектно-сметной документации заказчик обычно привлекает специ­ализированные изыскательские и проектные организации, отношения с которыми оформляются, как правило, договорами подряда или возмезд­ного оказания услуг.

Проектирование строительных объектов и строек осуществляется в один или в два этапа: сначала разрабатываются рабочий проект и сводный сметный расчет для зданий и сооружений, строительство которых предпо­лагается осуществлять по типовым и повторно применяемым проектам, а

также по технически несложным объектам. Проектирование крупных и сложных объектов осуществляется в два этапа; при этом составляются про­ект со сводным сметным расчетом стоимости всего строительства и рабо­чая документация со сметами для конкретных объектов. Как правило, за­стройщик сам разрабатывает проектно-сметную документацию или заказы­вает проектным организациям; он же производит оплату.

Важным аспектом при осуществлении капитальных вложений в стро­ительство является оформление прав на строительство объекта определен­ного назначения с последующим получением прав собственности на него. На этом этапе необходимо оформить:

• права на земельный участок на период строительства и по его за­вершении. В соответствии с действующим законодательством земля под застройку может быть получена в собственность по договору купли-про­дажи, инвестиционному договору или дарения, а также в аренду или без­возмездное пользование на определенный соответствующим договором срок и на определенных условиях;

• права на все находящееся недвижимое имущество на отведенной под строительство земле. Права на такое имущество обычно оформля­ются в порядке и на условиях, аналогичных вышеприведенным, при этом возможно некоторое несовпадение. Так, например, земля может быть предоставлена в аренду; здания и зеленые насаждения, находящиеся на ней, - в собственность; инженерные коммуникации - в безвозмездное пользование;

• право на застройку или реконструкцию от соответствующих государственных органов.

Одновременно с урегулированием прав на строительство заказчик дол­жен изыскать источники, определить сроки и порядок финансирования осу­ществляемых капитальных вложений. При недостаточности собственных

средств заказчик должен изыскать привлеченные источники финансирова­ния. Такими источниками могут быть возмездные и безвозмездные инвести­ции и заимствования, которые подлежат оформлению соответствующими договорами. В тех случаях, когда заказчик выполняет свои функции по до­говору с другими лицами, являющимися инвесторами осуществляемого про­екта, порядок финансирования может быть предусмотрен в договоре на осу­ществление заказчиком его функций.

Следующим этапом осуществления проекта является собственно строительство объекта. Заказчик может организовать процесс строитель­ства собственными силами или привлечь к этому трудоемкому процессу, требующему специальных знаний в области технологии строительства, профессионального застройщика, оставляя за собой только общий кон­троль исполнения проекта и его финансирование. Например, промышлен­ное предприятие строит испытательный полигон для опробования изго­тавливаемой им продукции в другом регионе и исполняет функции заказ­чика собственными силами, однако для организации и контроля строи­тельства по месту его осуществления нанимает застройщика. Отношения между сторонами, как правило, оформляются договором возмездного ока­зания услуг или поручения. Данный договор должен содержать четкое раз­граничение прав, обязанностей и ответственности сторон относительно друг друга, объекта строительства и третьих лиц, участвующих в строи­тельстве объекта. Застройщик в порядке организации процесса строитель­ства обычно согласовывает рабочий проект строительства и уточнения по проекту в ходе строительства с заказчиком и проектировщиком, органи­зует инфраструктуру строительства, а также при наличии соответствую­щих обязательств организует и контролирует поставку материалов и обо­рудования. Нанимая подрядчика, он устанавливает технологическую по­следовательность строительно-монтажных работ, осуществляет контроль качества, сроки выполнения работ, а также принимает выполненные стро­ительно-монтажные работы.

В зависимости от сложности объекта строительства, условий и технологии его осуществления в процессе строительства обычно вы­полняются различные виды строительно-монтажных работ - от рытья котлована под фундамент до отделки объекта и благоустройства при­легающих территорий. Причем все указанные работы должны выпол­няться в строгой технологической последовательности как для обеспе­чения надлежащего качества объекта строительства, так и с точки зре­ния экономической целесообразности. Строительные организации обычно имеют достаточно узкую специализацию, поскольку в связи с необходимостью постоянного перемещения на новые объекты должны иметь определенную мобильность, обеспечивая при этом высокую про­изводительность труда и качество работ. В зависимости от величины

объекта, его сложности, технологической последовательности выпол­нения работ и сроков строительства к работам на объекте строитель­ства одновременно могут привлекаться несколько строительных орга­низаций. Заказчик (застройщик) может заключать прямые договоры подряда со всеми участвующими в строительстве объекта специализи­рованными организациями. В целях наиболее рациональной организа­ции работы непосредственно на строительной площадке, а также для обеспечения надлежащего контроля качества и сроков выполнения ра­бот заказчик, как правило, заключает основной договор на выполнение всего комплекса строительно-монтажных работ с одним подрядчиком, именуемым генеральным.

Генеральный подрядчик принимает перед заказчиком обязатель­ства по выполнению всех строительно-монтажных работ на объекте стро­ительства и их сдаче заказчику в установленные сроки. В свою очередь заказчик обязуется принять и оплатить выполненные работы с предостав­лением генподрядчику права привлекать к строительству на основе дого­воров подряда по мере надобности специализированные строительные организации, которые в этом случае именуются субподрядчиками. Суб­подрядчики в соответствии с договором подряда обязуются выполнить комплексы специальных работ в установленные сроки и надлежащего ка­чества со сдачей их генподрядчику, а генподрядчик - предоставить про­ектно-сметную документацию, фронт работ, принять и оплатить или представить к оплате выполненные субподрядчиками работы. Кроме того, в обязанности генподрядчика входит обслуживание всех субпод­рядчиков на строительной площадке. К таким услугам генподрядчика обычно относятся организация охраны объекта, его освещение, отопле­ние, водоснабжение, вывоз мусора, организация движения транспорта в пределах объекта строительства, обеспечение общих условий безопасно­сти выполнения работ на объекте и т.п.

В целях обеспечения надлежащего качества строительной продукции при большом количестве участников этого процесса и наличии скрытых ра­бот особое значение на всех стадиях этого процесса придается контролю исполнения. Факт осуществления контроля выполненных работ на всех стадиях строительства подлежит документальному оформлению в специ­альных журналах выполненных работ или актами установленной формы.

Учитывая сложность процессов строительства и повышенные требо­вания к безопасности последующей эксплуатации объекта, при организа­ции строительства следует иметь в виду, что для получения права исполне­ния большей части функций и видов строительно-монтажных работ по строительству объектов требуются специальные разрешения. Например, обязательное членство в СРО по работам, которые содержатся в Перечне

видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капи­тального строительства, и осуществляются при строительстве объекта или капитальном ремонте, затрагивающем конструктивные и другие характе­ристики надежности и безопасности таких объектов.

Рассмотренный линейный способ управления строительством с мак­симальным разделением всех функций в ходе реализации проекта строи­тельства не является единственно возможным. Перечисленные выше функции и этапы работ могут совмещаться участниками проекта в различ­ных вариантах. Так, инвестор может выполнять определенные строитель­ные или монтажные работы на объекте строительства и в последующем выступать в роли собственника или пользователя объектом строительства по его завершении, а заказчик - выполнять функции проектировщика, от­дельные строительные работы, монтаж оборудования и т.д.

Все поименованные ранее функции могут также исполняться одним лицом, которое собственными силами и за счет собственных средств про­ектирует, строит и вводит для собственного использования в эксплуата­цию объект основных средств, принадлежащий ему на праве собственно­сти. Такой вариант исполнения инвестиционного проекта собственными силами именуется хозяйственным способом.

Одним из наиболее сложных в управлении, но достаточно распро­страненным в силу объективных причин является долевое строительство объектов. В этом случае к строительству объекта на договорной основе привлекается несколько инвесторов, которые могут исполнять свои инве­стиционные обязанности не только взносом денежных средств, но и выпол­нением иных функций или работ по осуществлению строительства. Приме­ром такого строительства может быть долевое строительство жилья или строительство объектов производственной или хозяйственной инфраструк­туры для нескольких пользователей. По завершении строительства такого объекта определенные инвестиционными договорами отношения сторон, как правило, прекращаются. Однако следует иметь в виду, что одновре­менно с частной собственностью каждого из дольщиков на конструктивно обособленную часть единого неделимого объекта в большинстве случаев возникает их общая долевая собственность на не входящие ни в одну из долей конструктивные элементы, являющиеся неотъемлемой частью зда­ния или сооружения. Примером имущества, составляющего общую доле­вую собственность владельцев отдельных частей неделимого объекта, яв­ляются такие конструктивные элементы зданий, как крыши, лестницы, лифты, технические этажи, подвалы и т.п. Поэтому в договорах долевого инвестирования строительства целесообразно предусматривать процедуру трансформации правоотношений всех участников по завершении строи­тельства для последующей эксплуатации и обслуживания имущества, от­носящегося к общей долевой собственности.

Длительность производственного цикла, значительный объем подго­товительных работ, зависимость производственного процесса строительства от климатических, метеорологических и других природных факторов, уни­версальность любого проекта вследствие необходимости его привязки к определенному земельному участку и другие особенности осуществления строительства предопределили необходимость его выделения в самостоя­тельную отрасль хозяйственной деятельности и создания специализирован­ных строительных организаций.

Стоимость инвестиционного проекта, возможность и длительность его осуществления во многом зависят от уровня развития производствен­ной и социальной инфраструктуры в регионе строительства. Так, возмож­ность размещения заказов на изготовление строительных материалов, кон­струкций и деталей будущих зданий и сооружений во многом сокращает сроки строительства, поскольку в результате этого содержанием строитель­ного процесса становится в основном сборка (монтаж) строительных кон­струкций и деталей конкретных строительных объектов, но на практике это далеко не всегда осуществимо. К тому же строительное производство часто требует предварительной переработки первичных материалов на месте для последующего их использования в строительстве, например приготовления бетонного раствора (жидкого бетона), асфальта, просеивания строительных материалов и т.д. Нередко строительная организация вынуждена создавать свое производство по добыче сырых материалов (песка, гравия, щебня). Кроме того, при сооружении дорог, дамб и других аналогичных объектов необходимые материалы приходится перевозить на большие расстояния, что предполагает наличие крупных автохозяйств. Нередко строительство осуществляется в местностях, не имеющих к началу строительного про­цесса централизованного энерго- и водоснабжения. Перечисленные фак­торы обусловливают необходимость для заказчика сооружения собствен­ных вспомогательных производств с включением затрат по их эксплуата­ции и содержанию в стоимость строительства. При неразвитости или недо­статочности местной инфраструктуры в целях повышения качества основ­ного строительного производства и собственно строительной продукции строительные организации, кроме того, должны иметь многочисленные вспомогательные и подсобные производства, обслуживающие строитель­ство, например базы укрупнения металлоконструкций или участки по изго­товлению деревянных конструкций.

В конечном счете именно специализация при организации строи­тельства позволяет обеспечить более высокое качество и эффективность строительства, что предполагает создание и последующую кооперацию специализированных строительных, изыскательских, проектных, произ­водственных, транспортных и других организаций.

4.